中新網(wǎng)8月10日電 據中華工商時(shí)報報道，據不完全統計，目前，僅北京CBD及其周邊就云集了數百家跨國型大企業(yè)，近一年來(lái)，摩根斯坦利、揚子基金、泰國銀行、凱德置地、普華永道等大牌企業(yè)紛紛入主CBD�？鐕驹谶x擇辦公地點(diǎn)與辦公空間的時(shí)候，有自己獨特的標準。令人遺憾的是，當前許多自稱(chēng)瞄準跨國企業(yè)的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商，卻對跨國企業(yè)的需求研究得不夠。
寫(xiě)字樓設計標準明顯滯后
專(zhuān)家指出，中國現行的關(guān)于寫(xiě)字樓的建設標準是上世紀90年代出臺的，水平較低。多年來(lái)，這套標準體系一直沒(méi)有改變。
仲量聯(lián)行物業(yè)管理部顧問(wèn)關(guān)宏介紹，仲量聯(lián)行在過(guò)去所管理的項目只有盛福大廈，那是德國人投資開(kāi)發(fā)的物業(yè)。那時(shí)候中國的物業(yè)管理相關(guān)法律法規都不健全，直到中國的物業(yè)管理條例正式出臺之后，仲量聯(lián)行才開(kāi)始接手國內開(kāi)發(fā)商做的項目。關(guān)宏深刻體會(huì )到，國內的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商必須盡快與國際標準接軌。比如說(shuō)寫(xiě)字樓樓面的載荷，中國現有的甲級寫(xiě)字樓一般是2.0牽牛，而國際上寫(xiě)字樓的載荷大多在3.0到3.5。北京國貿中心之所以能夠成為少數具有國際化標準的寫(xiě)字樓并贏(yíng)得跨國公司的青睞，就是因為國貿中心的載荷是3.5牽牛。
若干年前出臺的“寫(xiě)字樓國標規定，最高級別的寫(xiě)字樓為甲級寫(xiě)字樓，供電量標準為每平方米60伏安，這一標準已遠遠落后于市場(chǎng)。據悉，今年上市的CBD寫(xiě)字樓新項目萬(wàn)通中心，每平方米供電量已經(jīng)達到120伏安，比過(guò)去的標準翻了一倍。
前不久，萬(wàn)通地產(chǎn)以相當高調的姿態(tài)向地產(chǎn)界拋出了該企業(yè)自行制定的包括《寫(xiě)字樓設計與開(kāi)發(fā)標準》在內的全套地產(chǎn)技術(shù)規范文件。據悉，這是國內房地產(chǎn)企業(yè)中，第一個(gè)詳細制定系統的產(chǎn)品設計標準的開(kāi)發(fā)商。萬(wàn)通地產(chǎn)的《寫(xiě)字樓設計與開(kāi)發(fā)標準》明顯高于現行的國家標準。對此，萬(wàn)通中心總經(jīng)理王煒陽(yáng)認為，開(kāi)發(fā)商要真正體現出“以用戶(hù)為本的原則，如何讓寫(xiě)字樓的技術(shù)層面與國際接軌，使之最接近于跨國公司需求，才能成為他們喜歡的寫(xiě)字樓類(lèi)型。業(yè)內人士呼吁，國家主管部門(mén)應該盡快完善寫(xiě)字樓設計標準，出臺更新的行業(yè)規范。
跨國企業(yè)最看重“空間安全性”
據關(guān)宏介紹，國際化客戶(hù)最需要的首先是辦公空間的安全性。他說(shuō)，一個(gè)大型的跨國公司在進(jìn)駐一棟寫(xiě)字樓之前，一定會(huì )聘請很多專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)考察這棟樓，他考察的重點(diǎn)就是安全性，尤其是美國“9·11”事件、中國SARS事件之后，跨國公司對于寫(xiě)字樓安全系統的要求非常嚴格。
關(guān)宏舉了一個(gè)例子：在一些寫(xiě)字樓的折梯型疏散通道里，疏散門(mén)向外完全打開(kāi)后，與樓梯扶手的距離，按當前消防規范要求，這個(gè)距離應該與消防通道的寬度是一樣的，但是很多寫(xiě)字樓由于建筑結構所限，疏散門(mén)開(kāi)啟后和樓梯扶手之間的距離往往小于安全疏散通道的寬度。關(guān)宏告訴記者，CBD某寫(xiě)字樓就在這一點(diǎn)上犯了錯誤，因此為了爭取一家國際銀行的進(jìn)駐，不得不進(jìn)行重新整改。
“環(huán)境的優(yōu)越性”不可或缺
關(guān)宏強調，過(guò)去我們國家關(guān)于寫(xiě)字樓新風(fēng)量的標準也不是很高，但現在一些寫(xiě)字樓做到了每人每小時(shí)36到40立方米的新風(fēng)量，這個(gè)新風(fēng)量的標準基本上跟國際接軌了。比如說(shuō)加時(shí)空調，有的公司要跟他的大洋彼岸的國際客戶(hù)聯(lián)系，肯定需要夜里加班。這就需要有一個(gè)很好的空調系統。很多寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商在配備空調主機時(shí)往往忽略了這一點(diǎn)。
王煒陽(yáng)透露，萬(wàn)通中心一開(kāi)始就定位為純寫(xiě)字樓�！拔覀兩虡I(yè)面積很小，在目前市場(chǎng)環(huán)境下，商業(yè)可以賣(mài)得更貴，而且銷(xiāo)售速度比寫(xiě)字樓更快。但是如果商業(yè)面積規劃得太大，寫(xiě)字樓的辦公環(huán)境太嘈雜，就不是一個(gè)好的寫(xiě)字樓。也會(huì )給后期的物業(yè)管理帶來(lái)許多麻煩�！�
寫(xiě)字樓應預留可改造空間
關(guān)宏說(shuō)，讓建筑在未來(lái)的50年、70年乃至100年里不過(guò)時(shí)，這才是我們的目標。為將來(lái)預留出足夠的“可改造空間，這樣的寫(xiě)字樓才稱(chēng)得上是“成長(cháng)型建筑。
縱然是國貿中心，也并不是沒(méi)有毛病。據說(shuō)，國貿一期的空調排風(fēng)口是在窗子下面。有的企業(yè)入駐后需要打隔斷，然而，打好隔斷之后，就把空調排風(fēng)口隔在里面了。后來(lái)國貿中心為此進(jìn)行了大規模改造，將空調排風(fēng)口統一轉移到天花板上。今年新入市的寫(xiě)字樓萬(wàn)通中心，配備的是“四管制空調，而過(guò)去“四管制空調是五星級酒店才用的。這些硬件的提升給跨國公司的入駐創(chuàng )造了條件。(陳雪根)
