中新網(wǎng)2月10日電 據《新聞晨報》報道，2005年，上海的樓市進(jìn)入了理性的調整狀態(tài)。市場(chǎng)的理性回歸，也讓消費者學(xué)會(huì )了用理性的眼光看待市場(chǎng)，無(wú)論是買(mǎi)房還是賣(mài)房，理性是第一位的。
展望2006年的上海樓市，戴德梁行·泛城綜合住宅服務(wù)的有關(guān)專(zhuān)家認為，預計市場(chǎng)的新增供應在2006年可達2700萬(wàn)平方米，存量住宅供應可能與新增供應持平，整體呈供大于求態(tài)勢，但部分地段佳、配套好的宜居板塊則可能出現供不應求局面，因此未來(lái)一年整體住宅市場(chǎng)走勢將是謹慎樂(lè )觀(guān)，區域差異將越來(lái)越明朗，定價(jià)機制將不斷完善，不同產(chǎn)品的發(fā)展方向也將多元化。
據分析，市場(chǎng)將呈現一個(gè)區域差異明朗化，發(fā)展方向多元化的趨勢。整體住宅成交量預計將有一定幅度提高，成交均價(jià)則還有下跌空間，但不同區域價(jià)格走勢將有明顯分化。
相對于過(guò)去的一年，2006年上海住宅市場(chǎng)面臨的宏觀(guān)環(huán)境將有所不同，政策及經(jīng)濟等各方面因素都有發(fā)生改變的可能。
對住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，預計2006年的金融環(huán)境較2005年更為寬松。目前各銀行普遍有放寬按揭貸款成數的趨勢，從國際角度來(lái)說(shuō)，海外基金普遍預期人民幣將繼續升值，因此持有大陸物業(yè)還將是具有盈利預期的；這些因素都將對2006年住宅市場(chǎng)產(chǎn)生利好效應。
相對于金融或貨幣政策，財政政策方面可能面臨更大的不確定性。物業(yè)稅、二手房買(mǎi)賣(mài)的個(gè)人所得稅等一旦開(kāi)征，對住宅市場(chǎng)將產(chǎn)生需求抑制效應。但這種抑制效應是針對需求中的部分購房者，影響面多寡將取決于政策的細節規定。
面對更加成熟挑剔的消費者，發(fā)展方向多元化，居住品質(zhì)將成為制勝關(guān)鍵因素。在買(mǎi)方市場(chǎng)下，唯有產(chǎn)品質(zhì)量、居住品質(zhì)才是最有力的制勝法寶。地段是決定居住品質(zhì)的最關(guān)鍵因素，此外，開(kāi)發(fā)商對產(chǎn)品的打造也是加分的重要環(huán)節。預計2006年住宅特別是中高檔住宅將發(fā)展出更多宜居概念并體現在住宅產(chǎn)品上，如設計、裝修、智能化配套等方面的細節處體現品質(zhì)優(yōu)勢，以吸引自住客，決勝市場(chǎng)。展望總體市場(chǎng)：住宅供應將與2005年基本持平，價(jià)格總體小幅走低。
供應：存量住宅將逐步成主體
據預計，2006年全市住宅新增供應量將達到2700萬(wàn)平方米，存量房市場(chǎng)供應可能與新增供應持平，將產(chǎn)生較強競爭，中心城區住宅用地日益稀缺，未來(lái)供應二手房比例將逐步提高。
2001-2004年上海住宅市場(chǎng)發(fā)展迅速，在規模不斷增加的同時(shí)價(jià)格也一路上揚，特別是2004年均價(jià)同比漲幅更是創(chuàng )歷史新高。進(jìn)入2005年以來(lái)，宏觀(guān)調控有效抑制了過(guò)熱的投資需求，并在第2、3季度令部分自住購房者也產(chǎn)生一定觀(guān)望心態(tài)，去化速度的放慢又導致部分開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生觀(guān)望心態(tài)，并推遲項目的上市。從2005年全年來(lái)看，呈明顯供大于求態(tài)勢，對價(jià)格具有拉低效應，但由于第1季度房?jì)r(jià)漲幅相當高，經(jīng)過(guò)其后3個(gè)季度的調整，全年均價(jià)7769元/平方米，仍較2004年上升了3.8％。
2003、2004年上海住宅新開(kāi)工面積穩步增長(cháng)，2004年新開(kāi)工面積2669萬(wàn)平方米，2005年1-11月新開(kāi)工面積累計1979萬(wàn)平方米。雖然2005年供應較2004年有所下降，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)慣性將使得未來(lái)2年左右的供應具有一定剛性，2005年部分推遲上市的項目將極有可能在2006年推出，2006年住宅供應將不會(huì )有明顯下降，而是與2005年持平或高于2005年的水平，存量房供應相對新增供應更具彈性，其比例將不斷上升，在市場(chǎng)定價(jià)機制中將發(fā)揮更大作用。新增供應并非住宅市場(chǎng)供應的全部，考慮到上海住宅市場(chǎng)發(fā)展的歷史，目前存量房交易比例逐步上升，特別是中心城區二手住宅比例更是高于新增住宅供應，因此在定價(jià)等市場(chǎng)機制中正發(fā)揮著(zhù)越來(lái)越大的作用。預計2006年存量房供應將可能與新增供應基本持平，但具體數字則具有一定彈性。
綜合考量各種因素，泛城預計2006年存量住宅市場(chǎng)供應可達1500萬(wàn)平方米或者更多。雖然絕對數量少于新增供應量，但考慮到新增供應量中配套及動(dòng)遷房占到相當比重，存量市場(chǎng)供應將對新增供應的消化產(chǎn)生較強競爭。
就中心城區而言，隨著(zhù)新推土地的減少，政府對城區高容積率住宅限制等各種因素綜合影響下，預計未來(lái)新增住宅供應總量將逐步減少，存量住宅供應將逐步成為主體。在這種情況下，中心城區新增供應較外圍區域將會(huì )面臨更好的市場(chǎng)條件。
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