中新網(wǎng)4月11日電 據《經(jīng)濟參考報》報道，根據主流的思維體系，目前中國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式基本可歸納如下：開(kāi)發(fā)商籌措資金并通過(guò)公開(kāi)招拍掛取得一定年限的土地使用權、房產(chǎn)建設、銷(xiāo)售以回籠資金取得利潤、繼續下一個(gè)開(kāi)發(fā)循環(huán)；同時(shí)，政府通過(guò)土地出讓取得大量的土地出讓金，隨之進(jìn)行城市基礎設施建設，并通過(guò)基礎設施的不斷配套與完善來(lái)提升區域內的土地價(jià)值，形成下一輪土地出讓與基礎設施建設互動(dòng)的良性循環(huán)。
表面看來(lái)，這樣的開(kāi)發(fā)模式公正、科學(xué)、合理：開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)經(jīng)濟手段的調控下公平競爭、政府在經(jīng)營(yíng)城市的理念下實(shí)現城市建設資金與城市規模的不斷擴張。但是，這樣的開(kāi)發(fā)模式真的無(wú)懈可擊、天衣無(wú)縫了嗎？
傳統開(kāi)發(fā)模式真的無(wú)懈可擊？
一、 高額土地出讓金門(mén)檻造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的不完全競爭
由于中國城市(尤其是較發(fā)達城市)的快速發(fā)展而形成土地資源的高度稀缺性，造成土地價(jià)格的急劇上漲。建設部對杭州的一項調查顯示，杭州1998年房屋開(kāi)發(fā)土地每平方米的價(jià)格僅為593元，而到2002年猛漲到6143元，4年間上漲10倍以上。因此，這種土地公開(kāi)招拍掛的公平競爭僅限于擁有大資金的開(kāi)發(fā)商，而中小資金的開(kāi)發(fā)商由于土地出讓金的高門(mén)檻而被排除在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)之外。這種貌似公平的競爭，競爭的只是開(kāi)發(fā)商和銀行的關(guān)系、可貸款的資金額度，而非企業(yè)建設、開(kāi)發(fā)的總體實(shí)力。
二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴利來(lái)自何處
據杭州市建委陸革處長(cháng)介紹，國際房地產(chǎn)業(yè)的項目平均利潤率大約是6%至8%，而中國房地產(chǎn)行業(yè)的項目平均利潤率高達30%以上。如果考慮到房地產(chǎn)企業(yè)自有資金僅為項目總投資的20%至30%、其余均為銀行貸款和購房預付金的因素，其開(kāi)發(fā)利潤為自有資金的100%以上，稱(chēng)其為暴利毫不為過(guò)。暴利的來(lái)源絕非是通過(guò)降低房屋的建設成本從而獲取社會(huì )平均利潤，而是依靠地價(jià)的上漲甚至是囤積土地、“圈地”坐等地價(jià)升值而來(lái)。但地價(jià)的升值卻并非是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所致，而是政府配套基礎設施的建設投入形成。因此，暴利其實(shí)來(lái)自于國有土地資產(chǎn)的流失。
三、 誰(shuí)在為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高風(fēng)險買(mǎi)單
與取得土地的高資金門(mén)檻相對，市場(chǎng)準入的門(mén)檻卻太低，造成一些房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)力承擔相應責任。1000萬(wàn)元就可以注冊一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，一級房地產(chǎn)企業(yè)的注冊資本金5000萬(wàn)元即可，但其運作的項目卻動(dòng)輒幾千萬(wàn)元、幾億甚至數十億元。根據《公司法》房地產(chǎn)企業(yè)只需承擔注冊資金的有限責任，責任與資金實(shí)力的不對等使得其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大量依靠銀行貸款和購房人的預付款，將風(fēng)險轉嫁給銀行和社會(huì )。
四、 追逐暴利的結果——房地產(chǎn)市場(chǎng)的結構失衡
為了讓土地上漲的價(jià)值在房?jì)r(jià)中不那么顯山露水，使房屋看上去物有所值，于是“豪宅”、高價(jià)房充斥市場(chǎng)，所謂的環(huán)境、理念等房屋附加值成為房?jì)r(jià)組成的中堅力量，而適合中低收入階層的商品房卻鳳毛麟角，導致政府不得不推出大量行政劃撥土地、以期通過(guò)經(jīng)濟適用房的開(kāi)發(fā)建設來(lái)解決普通居民的居住難題。
五、 宏觀(guān)調控對過(guò)熱樓市的控制“看上去很美”？
近兩年來(lái)，國家采取把住土地供應和信貸投放兩個(gè)閘門(mén)，降低固定資產(chǎn)投資增長(cháng)過(guò)快的勢頭，目前已取得初步成效。但一些專(zhuān)家指出，對過(guò)熱的樓市而言，如果土地供應方式不作根本轉變，眼下穩定、或趨于下降的房?jì)r(jià)也會(huì )靜待時(shí)日尋找機會(huì )予以“補漲”，這是供求關(guān)系這只市場(chǎng)經(jīng)濟“無(wú)形的手”作用的必然結果。
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