關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題，最近又重新成為社會(huì )各界關(guān)注的熱點(diǎn)。對于房?jì)r(jià)是漲是跌，各方分歧很大，除了判斷上的差異外，2006年一季度以來(lái)不同的價(jià)格信息來(lái)源也是導致對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生分歧的重要原因。而新近由中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心編撰、社會(huì )科學(xué)文獻出版社出版的《2006年房地產(chǎn)藍皮書(shū)》提出了我國房地產(chǎn)價(jià)格長(cháng)期走勢是上升，而不是下降。對此，筆者認為房?jì)r(jià)長(cháng)期上漲的觀(guān)點(diǎn)是一種錯誤信號。
房?jì)r(jià)長(cháng)期上漲這一觀(guān)點(diǎn)的依據有矛盾之處
該報告中提出，目前住宅市場(chǎng)的供給增幅有所回升，全國住宅建設穩步增長(cháng)，商品房空置率居高不下，且從長(cháng)期來(lái)看，需求能力與供給能力相比仍然有余，但為什么價(jià)格會(huì )長(cháng)期上漲呢？顯然，對未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格變化，我們必須綜合各種因素來(lái)考察和判斷，而不能僅僅只考慮一種因素。筆者認為，我國房?jì)r(jià)增幅將會(huì )在短期回升后轉入下降通道。
房地產(chǎn)價(jià)格變化與房地產(chǎn)投資之間有著(zhù)緊密的聯(lián)系，投資增長(cháng)或者減少將會(huì )直接影響著(zhù)價(jià)格波動(dòng)，反過(guò)來(lái)，價(jià)格的波動(dòng)，也影響著(zhù)投資變化。但分析2006年以來(lái)的投資特點(diǎn)，很難觀(guān)察到投資出現新的異常變化跡象。2006年一季度，我國房地產(chǎn)投資同比增速平穩回落。1-2月為19.7%，1-3月為20.2%，這與2005年下半年相比，波動(dòng)不大，呈現平穩回落態(tài)勢�？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)投資同比增速繼續保持平穩。而且，房地產(chǎn)投資增速低于同期固定投資增速的態(tài)勢未發(fā)生新變化。自2005年5月份以來(lái)，我國房地產(chǎn)投資均低于同期的固定資產(chǎn)投資增速，2006年一季度，這一態(tài)勢也未發(fā)生新的方向性變化。因此，沒(méi)有房地產(chǎn)價(jià)格上漲的明顯特點(diǎn)。
當前的房地產(chǎn)價(jià)格增長(cháng)速度加快，只是在徘徊中出現向上苗頭，但增速總體還是處于回落中的徘徊震蕩狀態(tài)。從國家發(fā)改委公布的數據信息來(lái)看，進(jìn)入2006年后，房地產(chǎn)價(jià)格在1月份、2月份的增長(cháng)幅度均是5.5%，到一季度末為6.5%.從這三個(gè)月來(lái)看，似乎給人以出現了反彈的苗頭和跡象，確實(shí)也是這樣，但如果我們將這一變化放在1999年到2006年3月份這一相對較長(cháng)的時(shí)間上來(lái)看，顯然，目前的房地產(chǎn)價(jià)格增速還處于一個(gè)較低的平臺范圍內，而且仔細觀(guān)察價(jià)格曲線(xiàn)變化，未來(lái)同樣也具備向下突破的可能，且可能更大。
市場(chǎng)信息混亂推動(dòng)的價(jià)格虛漲假象不會(huì )長(cháng)久
價(jià)格信息是判斷價(jià)格漲跌的依據，但是假如價(jià)格信息來(lái)自不同機構和部分，且測度的方法存在很大差異，這樣就會(huì )出現混亂。而當前的房地產(chǎn)價(jià)格上漲信息，筆者認為并非完全真實(shí)，在很大程度上是由于市場(chǎng)信息混亂而推動(dòng)的價(jià)格虛漲假象。如北京市的一季度房地產(chǎn)價(jià)格就有很多的版本，有的說(shuō)7.3%，有的說(shuō)17.3%，相差甚遠。這一價(jià)格混亂現象，也導致了消費者對市場(chǎng)判斷上的失誤和混亂，從而在一定程度上又推動(dòng)了價(jià)格的虛漲表象。目前個(gè)別城市價(jià)格上漲幅度甚至超過(guò)了2004年，這是一種極其不正常的病態(tài)變化特征，在沒(méi)有并且缺乏市場(chǎng)推動(dòng)的良好宏觀(guān)和積極市場(chǎng)因素下的虛漲是暫時(shí)的。
二季度后，一些綜合性力度更大的政策將相繼出臺，因此，價(jià)格回落是必然的。抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，仍然是國家2006年的主要工作目標和任務(wù)之一。目前，很多城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)處于歷史最高位，對經(jīng)濟發(fā)展和市場(chǎng)秩序也帶來(lái)了巨大的負面效應，且潛伏著(zhù)巨大的泡沫經(jīng)濟后患(盡管當前由于投資增長(cháng)下降、人民幣匯率穩定、只是價(jià)格處在高位，但由于人民幣升值的可能性，因此，假如投資持續過(guò)快增長(cháng)、則泡沫經(jīng)濟并引起經(jīng)濟危機的可能性就會(huì )大大增強，對此應予以高度重視)。與此同時(shí)，2005年和2006年一季度中國經(jīng)濟保持9.9%和10.2%增速，大大消除了人們對未來(lái)經(jīng)濟緊縮的擔憂(yōu)，堅定了國家執行抑制房地產(chǎn)投資和價(jià)格上漲的信心。
此外，房地產(chǎn)資金將會(huì )有部分流入到資本市場(chǎng)，推動(dòng)價(jià)格上漲的動(dòng)力下降。由于2005年開(kāi)始的股權分置改革試點(diǎn)進(jìn)展順利，資本市場(chǎng)長(cháng)期低迷的狀態(tài)大大改觀(guān)，2006年中國資本市場(chǎng)進(jìn)入到了恢復性上升狀態(tài)，這樣，部分房地產(chǎn)資金將會(huì )轉入到資本市場(chǎng)。而這一特征將會(huì )在第二季度更加明顯，因此，正像中國股市需要經(jīng)過(guò)2001年以來(lái)的調整和消化一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在經(jīng)過(guò)長(cháng)達數年的持續增長(cháng)后，也將進(jìn)入中期調整時(shí)期。
盡快建立統一的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及其信息管理體系
如何向社會(huì )各界發(fā)布權威和統一的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息，迅速扭轉和徹底改變目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息混亂的局面，對規范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，強化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理、制定和評價(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格管理各項政策極為重要，對于整個(gè)國民經(jīng)濟政策調整的應變機制的建立都極其必要和迫切。因此，建議在國家統計局和有關(guān)部委的統一部署下，盡快組織各界力量研究?jì)r(jià)格體系架構、確定價(jià)格信息來(lái)源，統一房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息和權威的發(fā)布平臺的通道等各項政策的制定。
�。▉�(lái)源：新京報 作者：張琦）
