房地產(chǎn)的問(wèn)題集中到一點(diǎn)就是房?jì)r(jià)太高。那么國內房?jì)r(jià)為什么會(huì )高？是市場(chǎng)供不應求嗎？是市場(chǎng)“剛性需求”嗎？
其實(shí)，在一個(gè)發(fā)達的市場(chǎng)中，某種商品的價(jià)格高低從來(lái)就不是問(wèn)題。但目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況則不是這樣。一是住房作為現代文明社會(huì )民眾生活權利的一部分要予以保障；二是住房作為一種特殊的商品，開(kāi)發(fā)商利用全民所擁有的資源對它進(jìn)行壟斷性定價(jià)，試圖以合法方式讓社會(huì )財富以快速向少數人聚集。這樣，高房?jì)r(jià)也就是成了大問(wèn)題了。
一季度的個(gè)人住房消費不及2004年四分之一。從央行的數據來(lái)看，也沒(méi)有看到大量居民儲蓄存款減少轉移到房地產(chǎn)投資上來(lái)。但北京市房協(xié)蔡金水的研究表明，從1998年至2004年，北京商品住宅的竣工總面積達到11475萬(wàn)平方米，同期銷(xiāo)售面積則為8776萬(wàn)平方米，有2700萬(wàn)平方米剩余。同時(shí)，2004年北京商品房開(kāi)復工面積9931萬(wàn)平方米，商品住宅施工面積達到6759萬(wàn)平方米，相當于近5年年均銷(xiāo)售面積的4倍多。還有，從1992年以來(lái)，北京新建的住宅已達到2.4億平方米，人均超過(guò)25平方米。如果以正在施工中和已批住宅用地也算入，以北京1800萬(wàn)人口計算，人均建筑面積達37平方米，超過(guò)不少發(fā)達國家人均住房水平。目前北京開(kāi)發(fā)商手上有14410公頃左右的建設用地可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。如果以2000-2004年年均供地1051公頃計算，這些土地可滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商10年開(kāi)發(fā)要求。而這些土地建成商品房后人均(按1800萬(wàn)人口計算)達50多平方米。
既然如此，北京的房?jì)r(jià)為什么還會(huì )上漲得這樣快呢？問(wèn)題就在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、地方政府、炒房者一起在炒作房?jì)r(jià)。
首先，目前國內的高房?jì)r(jià)是政府政策的誤導結果。因為在政府看來(lái)，房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控就等于穩定房?jì)r(jià)，就是讓房?jì)r(jià)不往下跌。這就是向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出了一個(gè)明確的信號：既有的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢、市場(chǎng)秩序與規則，既有的房地產(chǎn)市場(chǎng)利益關(guān)系、運作方式等等，都得維持。但是，在任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟中，政府能夠做的只是通過(guò)調控市場(chǎng)供求關(guān)系，讓市場(chǎng)價(jià)格達到其均衡水平。
也正是在這種觀(guān)念或政策下，國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管經(jīng)歷了兩年來(lái)的宏觀(guān)調控卻沒(méi)有效果。不僅房地產(chǎn)的投資在飛速增長(cháng)、房?jì)r(jià)快速上漲，民眾與房地產(chǎn)商的對立情緒越來(lái)越嚴重。當然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以鶯歌燕舞，地方政府可以業(yè)績(jì)高照，銀行利潤可以在短期內上升到歷史最好的水平，但是國內絕大多數民眾離房地產(chǎn)市場(chǎng)則越來(lái)越遠。這個(gè)市場(chǎng)不僅社會(huì )公平性蕩然無(wú)存，而且也是一個(gè)低效率的市場(chǎng)，其經(jīng)濟風(fēng)險也就無(wú)所不在、無(wú)時(shí)不有。
其次，房?jì)r(jià)的高位運行必然會(huì )導致整個(gè)國內經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構逆選擇，各城市競爭力嚴重削弱。目前，一些高科技企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)甚至出口企業(yè)也紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。這勢必影響到中國產(chǎn)業(yè)結構的調整和經(jīng)濟增長(cháng)方式的轉變。而且，房?jì)r(jià)的高企必然影響所在城市的競爭力。因為，房?jì)r(jià)高企不僅增加的企業(yè)的營(yíng)運成本，也增加了城市居民的生活成本。新的企業(yè)不敢進(jìn)入，原有的企業(yè)也紛紛退出。新的勞動(dòng)力人口無(wú)法源源不斷流入城市。那些潛力較高、競爭力較強的勞動(dòng)力人口也會(huì )流出該城市。
再次，房?jì)r(jià)高企也必然強化地方政府進(jìn)一步所謂的經(jīng)營(yíng)城市。近幾年來(lái)，中國打造城市競爭力一直陷入在一個(gè)誤區中，即中國的不少官員一談到城市競爭力就是如何來(lái)經(jīng)營(yíng)城市。其實(shí)，對一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，政府職責是什么？無(wú)非是通過(guò)政府權力來(lái)保護企業(yè)與民眾的產(chǎn)權，來(lái)保護合約的有效履行，來(lái)保證民眾的財富不受到侵犯與掠奪，并以此來(lái)為企業(yè)創(chuàng )造好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，為城市居民提供生活便利的條件。
而政府要經(jīng)營(yíng)城市，就得通過(guò)權力的方式來(lái)與企業(yè)、民眾爭奪資源。如果這種權力監管不嚴，就會(huì )演變成對企業(yè)、民眾財富的掠奪。這不僅惡化了整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的環(huán)境，也惡化城市居民的生存條件。
近幾年來(lái)，國內許多城市看上去是經(jīng)營(yíng)得有聲有色，GDP迅速增長(cháng)、建筑堆積林立、財政收入迅速膨脹、規模也快速擴張，但是這些成績(jì)多以是以國有土地為政策背景，借助對農民、城市居民利益的掠奪而建立起來(lái)的。這導致了中國有史以來(lái)最大的一次社會(huì )財富嚴重的分配不公，不少城市與村鎮的社會(huì )矛盾也由此而不斷地激化。
再就是高房?jì)r(jià)嚴重威脅著(zhù)中國的金融體系安全。目前，國內銀行界普遍認為房地產(chǎn)的貸款是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，特別是個(gè)人住房消費信貸。但這種看法是建立以下幾個(gè)前提條件上的：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格只升不跌；二是銀行的利率水平永遠保持在現在基礎上；三是中國的經(jīng)濟繁榮不會(huì )出現周期性變化。但實(shí)際上這三個(gè)前提都是有條件的、不確定的，也是會(huì )變化的。
還有一種看法認為，目前國內房地產(chǎn)信貸所占銀行總信貸的比重僅17%，與一些發(fā)達國家的30%相比還差得遠。從歐美的國家的經(jīng)驗來(lái)看，如果不超過(guò)30%比重就會(huì )構成對金融體系的威脅。但是，我們應該看到，一則國內以銀行為主導的金融體系與美國以資本市場(chǎng)為主導的金融體系是不一樣的。美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金既可以來(lái)自銀行，也可以來(lái)自資本市場(chǎng)。特別是美國的房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)十分發(fā)達，因此，美國銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中所占的比重十分有限。但中國的金融體系完全是以銀行為主導，國內房地產(chǎn)的資金也基本上來(lái)自銀行。有研究表明，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資80%以上來(lái)自銀行，只不過(guò)進(jìn)入的方式十分多樣。
最后，房?jì)r(jià)高企不僅加劇地區經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，也擴大了民眾之間財富差距。隨著(zhù)沿海一些地方的房?jì)r(jià)快速上漲，全國的信貸資金與財富迅速地向這些地區集中。盡管中央政府一直要平衡各地的經(jīng)濟發(fā)展水平，比如西部大開(kāi)發(fā)、中部崛起等，但是實(shí)際上這幾年沿海地區，特別是那些高房?jì)r(jià)的地區與城市，經(jīng)濟發(fā)展卻越來(lái)越快。而這種經(jīng)濟快速增長(cháng)是以犧牲內陸省份利益為代價(jià)的。
對于個(gè)人來(lái)說(shuō)，除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成為最大既得利益者外，還有那些掌握著(zhù)相關(guān)權力與靠近這些權力的人也從中受益。當然，銀行的信貸人員也是這次房?jì)r(jià)上漲重要得益者，但與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或政府的有權者比起來(lái)，可能是九牛一毛。
受到傷害最大的是廣大農民和城市廣大的中低收人者。在這次“造城”運動(dòng)中，盡管有些農民土地出讓得到一定的補償，但是這種補償與政府土地出讓所獲得的收益也是九牛一毛。更為嚴重的是，房?jì)r(jià)飚升不僅阻礙了廣大農民進(jìn)入城市，也阻礙了農民收入水平的提高。
對于城市廣大的中低收入者來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)飚升不僅使得他們遠離房地產(chǎn)市場(chǎng)，其城市生存權也可能面臨著(zhù)各種剝奪，而且增加了他們的日常生活壓力。試想，如果城市居民只能窮一生甚至幾代人的財富來(lái)支撐一套高價(jià)房子，那么他們的生存壓力有多大？大家都知道，如果絕大多數城市居民都靠住房保障體系來(lái)解決，那只能是一種烏托邦。
至于政府出臺什么政策來(lái)調控國內的高房?jì)r(jià)，我想其實(shí)十分簡(jiǎn)單。一是打擊對房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴重炒作，對內可以出臺房地產(chǎn)交易所得稅、住房空置稅、房地產(chǎn)持有稅；對外要堅決打擊外資進(jìn)入國內房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作；二是央行不斷地調升利息，迅速提供炒作房地產(chǎn)者的成本，同時(shí)，也可以推行購買(mǎi)一套住房者利率優(yōu)惠，兩套以上住房者利率隨行就市的政策；三是取消住房預售制度，特別是嚴格銀行紀律，對于那些膽敢違規的銀行信貸者要嚴懲不怠。消費者一旦感覺(jué)政府對國內房地產(chǎn)調控有決心了，自然會(huì )理性消費。在這種情況下，國內房?jì)r(jià)豈能不迅速回落？問(wèn)題是政府下不下這樣的決心，下決心后能不能履行其承諾！
(來(lái)源：中國經(jīng)濟時(shí)報 作者：易憲容）
