中新網(wǎng)5月19日電 2006年5月17日，對于中國房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)又是一個(gè)有紀念性的日子�！皣鶙l”在短短一天里街知巷議，震動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方。據《上海證券報》報道，18日，記者調查發(fā)現，從開(kāi)發(fā)商到二手房中介，從地方銀行到普通市民，只要是與這一條產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)，都處在緊張的關(guān)注與等待中，樓市多空的博弈再度白熱化。
開(kāi)發(fā)商：觸及房地產(chǎn)業(yè)深層
地產(chǎn)商的消息總是相當靈通�！拔覀冊�3、4月份就從北京得到消息，當時(shí)預計政策出臺時(shí)間不會(huì )晚于5月底�！�18日，上海某知名房地產(chǎn)公司老總告訴記者。據他介紹，建設部、財政部、國土資源部都已經(jīng)動(dòng)作在先，具體的調控措施可能已放在了各部門(mén)領(lǐng)導的辦公桌上。而令他緊張的是，這次調控的重點(diǎn)也許不在銷(xiāo)售終端，而在開(kāi)發(fā)上游。
和上次主要調控房?jì)r(jià)的調控目的不同，此次“國六條” 顯然是力圖觸及房地產(chǎn)行業(yè)深層，內容涉及土地供給、住房保障、稅收管理和信貸調控多個(gè)方向�！捌渲凶钣锌赡艿闹攸c(diǎn)，也是最能產(chǎn)生效果的環(huán)節將是保障類(lèi)住房產(chǎn)品的增加和對供地情況的整治�！鄙鲜龅禺a(chǎn)商稱(chēng)。
以往開(kāi)發(fā)商在土地使用方面鉆了不少空子，比如長(cháng)期擱置土地，等待升值；變更土地用途，將工業(yè)用地改為住宅用地等。雖然說(shuō)擱置兩年以上不開(kāi)發(fā)就會(huì )面臨收地，但是能夠切實(shí)執行這一政策的項目卻少之又少。據了解，某西部中心城市去年一年共收回僅僅土地56畝�！拔覀冞@300多畝土地即便造成了擱置，也不會(huì )輕易收回�！痹撌心抽_(kāi)發(fā)商此前對記者表示。
如果加大整治力度，無(wú)疑會(huì )對這些違規開(kāi)發(fā)商造成巨大損失。但是另一方面，調控給對于長(cháng)遠發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)提供了舞臺�！拔也徽J為高利潤就是開(kāi)發(fā)商的福氣�！碧K州南都建屋有限公司副總經(jīng)理曹建南稱(chēng)，過(guò)去拿到地就有錢(qián)賺，利潤動(dòng)輒高達30%-40%的情況太不正常，“真正的福氣在于努力在公正公平、持續穩定的市場(chǎng)中發(fā)展�！�
與此同時(shí)，讓開(kāi)發(fā)商擔心的另一個(gè)局面是如果加大了經(jīng)濟適用房和廉租房的供給，勢必影響商品房的消費需求；如果政府要求開(kāi)發(fā)商建更多的限價(jià)商品房，微厚的利潤將令開(kāi)發(fā)商進(jìn)退兩難�！爱吘归_(kāi)發(fā)商的第一目標是賺錢(qián)，然后交稅�！辈芙戏Q(chēng)。
中介：二手房成交量可能增加
“我相信此次政策對剛性自住客和中長(cháng)期投資客而言不會(huì )有太大影響。因此政策的出臺將更有利于市場(chǎng)健康理性的發(fā)展�！敝性禺a(chǎn)(上海)副總經(jīng)理陳宇玨表示。
雖然具體的調控措施并未出臺，但是個(gè)人購房貸款的首付比例可能提高已經(jīng)被市場(chǎng)廣泛提及�！捌鋵�(shí)目前很多購房者只要資金實(shí)力較強，都會(huì )采用多付首付的辦法。影響最大的可能是經(jīng)濟實(shí)力較弱的一小部分人�！敝性禺a(chǎn)人士認為。
而經(jīng)歷了去年的宏觀(guān)調控后，上海大部分投資客已經(jīng)撤市，自住型消費占比超過(guò)90%�！叭绻@次政策仍支持自住，起碼上海二手房交易不會(huì )有大的變化�！鄙虾Ｐ帕x房產(chǎn)的經(jīng)紀人認為。
另外，中原地產(chǎn)副總經(jīng)理邱德章稱(chēng)，強化稅收、信貸和土地調控都會(huì )導致開(kāi)發(fā)商成本增加，利潤減少。而開(kāi)發(fā)資金一旦遭遇瓶頸，將導致一些小型開(kāi)發(fā)商轉而投資其它產(chǎn)業(yè)，從而一手房的總量會(huì )減少�！拔覀冾A計這種局面將為二手房市場(chǎng)帶來(lái)更大交易空間�！鼻竦抡卤硎�。因為一手房總量減少將導致自住客轉而選擇二手房。
地方銀行：央行會(huì )考慮我們的處境
“如果將購房貸款的最低首付比例提高到4成，再縮短貸款年限，銀行將有大批個(gè)貸業(yè)務(wù)縮水，有些銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)甚至會(huì )減少50%左右�！弊蛱�，民生銀行上海分行某業(yè)務(wù)經(jīng)理稱(chēng)。
通過(guò)調整貸款成數和貸款年限，達到調控樓市的目的，這一信號早在5月初就已經(jīng)傳出。雖然央行已于近日否認了五成首付的說(shuō)法，但“國六條”出臺后，市場(chǎng)還是第一個(gè)想到了此前的風(fēng)吹草動(dòng)。而中國銀行上海分行某高層認為，調高首付比例、縮短貸款年限的做法并不可能抑制高端客戶(hù)的購房行為，只會(huì )對中低收入的大眾客戶(hù)帶來(lái)影響。而這一結果可能與此前的“支持自住”的宏觀(guān)調控目標背離�！爱吘�，依賴(lài)貸款的更多是普通購房者�！�
對于具體措施的出臺過(guò)程，上海某金融人士介紹，國務(wù)院框架性意見(jiàn)公布后，在規定時(shí)間內，各地方銀行會(huì )將調控措施的意見(jiàn)上報到央行�！岸匝胄兄饾u務(wù)實(shí)靈活的工作風(fēng)格看，業(yè)務(wù)一線(xiàn)的反映會(huì )受到重視。畢竟好的政策都不會(huì )是一刀切的�！痹撊耸糠Q(chēng)，樓市對于不同發(fā)展狀態(tài)的城市將有不同的做法。
“即便央行有新政推出，也會(huì )給地方銀行留出自主調節的空間�！痹撐幻裆y行經(jīng)理介紹，“此前有報道銀行系統今年放資放快，稱(chēng)央行應該對此有所控制。但大部分資金放給了基礎設施而不是房地產(chǎn)，每個(gè)區域的放貸速度也不相同，這些現實(shí)情況央行在做調控決策時(shí)都會(huì )考慮�！�
購房者：投資房產(chǎn)已無(wú)利可圖
“股市這么好，樓市這么鬧，我現在根本不再想投資房產(chǎn)的事了�！鄙虾Ｒ煌顿Y客徐先生告訴記者。他并不認為樓市的調控政策會(huì )對價(jià)格造成過(guò)大的打壓，但認為目前已經(jīng)高位運行的房?jì)r(jià)，對于投資者來(lái)說(shuō)基本無(wú)利可圖。
而另一位剛剛在北京買(mǎi)房的劉先生表示，他擔心的是新政出臺后，開(kāi)發(fā)商可能因銷(xiāo)售受阻而資金緊缺，這種情況下，要么樓盤(pán)不能及時(shí)完工交房，要么開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)的方式銷(xiāo)售后續開(kāi)盤(pán)的房子，如果房子大幅貶值，劉先生稱(chēng)可能會(huì )考慮退房。
“一旦造成大量退房糾紛，這種社會(huì )問(wèn)題是最難解決的�！睖弦晃恢康禺a(chǎn)律師認為，“因此，調控需要掌握分寸，以避免得不償失�！�(薛明)
