中新網(wǎng)5月26日電 據《上海證券報》報道，今天是“國六條”出臺的第十天，谷歌(GOOGLE)上關(guān)于這一名稱(chēng)的搜索條目至今達到13萬(wàn)條，此輪房地產(chǎn)調控的社會(huì )影響可見(jiàn)一斑。十天中，參與討論和行動(dòng)的各方群體，看多、看空者并存，多空博弈愈加白熱化。我們希望，一個(gè)理想的狀態(tài)是，通過(guò)這次更深層、系統和廣泛的調控，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)由此進(jìn)入良性、和諧發(fā)展的軌道。
措施一：切實(shí)調整住房供應結構。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。
解析：從去年4月國務(wù)院出臺“國八條”起，調整住房供應結構已經(jīng)代替穩定房?jì)r(jià)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的首要任務(wù)。此輪調整，這一主旨和中心未變。業(yè)內人士指出，今年的“國六條”減少了對于房?jì)r(jià)的指向性調控，把目光更多投到住房供應結構的調節，這樣的調控很務(wù)實(shí)，針對性明顯增強。從全國40個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統數據看，各地可售房源完全能滿(mǎn)足正常的市場(chǎng)需求，不存在房源不足問(wèn)題，少數城市存在大戶(hù)型較多，中小戶(hù)型、中低價(jià)位供應不足等問(wèn)題，隨著(zhù)宏觀(guān)調控政策的落實(shí)正在逐步改善。
影響：業(yè)內人士看來(lái)，要明確住房結構的具體供應比例調整住房供應結構的方向十分正確，但是必須有具體的“量化”政策進(jìn)行保證。如要鼓勵開(kāi)發(fā)商供應中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房，就需要在以招拍掛方式出讓土地時(shí)就設置前提條件，對不同住宅的供應比例、價(jià)格上限做出限制。目前，建設部已責成各地進(jìn)一步調整住房供應結構，重點(diǎn)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應。
措施二：進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售有關(guān)政策，完善住房轉讓環(huán)節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求�？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。
解析：對于房?jì)r(jià)屢控不下的原因，開(kāi)發(fā)商囤積土地、哄抬房?jì)r(jià)已經(jīng)成為眾矢之的�！澳壳熬烤褂卸嗌偻恋匾驗槲嬖陂_(kāi)發(fā)商手中而閑置著(zhù)，任何部門(mén)都沒(méi)有過(guò)精確的統計�！眹临Y源部研究中心人士告訴記者。項目閑置的原因有開(kāi)發(fā)商為了土地升值而故意捂地不開(kāi)，也有動(dòng)拆遷、城市規劃等硬性原因的影響�！皩τ陂e置2年以上地方政府有權收回的政策，真正實(shí)施的城市和項目也少之又少�！比嗣翊髮W(xué)土地管理系某教授介紹。而造成這一局面的深層原因是國土資源管理體制的矛盾。
影響：對于開(kāi)發(fā)商捂地的解決辦法，國外經(jīng)驗或可借鑒。國外的土地持有稅可以大大增加開(kāi)發(fā)商的持地成本，督促其盡快完工。具體做法是每年對土地升值情況進(jìn)行評估，并按照新的地價(jià)標準征收持有稅�！斑@與現在的土地閑置費不同，只要持有就要收稅。同時(shí)，收費具有很大的變通性，可收可不收，但一旦上升到國家稅收的層面，就是強制性的�！眹叶悇�(wù)總局日前也表示，對土地持有環(huán)節收稅是此輪稅務(wù)新政的內容之一。
措施三：合理控制城市房屋拆遷規模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(cháng)。
解析：從需求上截斷房地產(chǎn)過(guò)熱勢頭，這一調控手段也從去年開(kāi)始沿用至今。除了徹底打擊投機性需求外，新政仍希望將剛性需求有限地輸導，方式之一是減少動(dòng)拆遷用戶(hù)的數量，以減少被動(dòng)性的需求。而北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認為，這樣的做法起碼有兩點(diǎn)反向的作用：一是壓縮了城市拆遷的規�？赡軐е屡f城改造速度放緩，大量長(cháng)期居住于較差質(zhì)量住房的居民因此放慢了解決住房條件的步伐；二是這種對消費需求的打擊改變了消費者的預期，使正常的市場(chǎng)交易量下降，加大了銀行信貸的風(fēng)險。結果除投資增速和房?jì)r(jià)增速下降外，并未給消費者帶來(lái)更多的利益。而如果消費者延遲了購房時(shí)機，反而看到了房?jì)r(jià)的繼續上漲，將最終導致消費者對調控失去信心。
影響：目前，華東地區某些城市的配套商品房和中低價(jià)商品房上市進(jìn)程已經(jīng)放緩，原因是這些房源大量建設在城市外環(huán)以外，部分動(dòng)遷拆居民因為交通成本、配套設施和居住心理等原因不愿意選擇此類(lèi)房源。如果未來(lái)的拆遷規模收縮，此類(lèi)房源的消化期限仍有待時(shí)日。
措施四：進(jìn)一步整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設全過(guò)程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房?jì)r(jià)行為。
解析：開(kāi)發(fā)商鉆空子的促銷(xiāo)手段可謂花樣繁多，防不勝防。還有開(kāi)發(fā)商將工業(yè)用地性質(zhì)改為住宅用地，將住宅產(chǎn)品變更為商用物業(yè)，將商用物業(yè)分割出售再承諾包銷(xiāo)，盡管上述做法皆屬違規，但不法開(kāi)發(fā)商們樂(lè )此不疲，監管幾乎空白。業(yè)內人士稱(chēng)，因為開(kāi)發(fā)商與地方政府之間的利益經(jīng)常是錯綜復雜，就使得早已界定為違規的做法一直無(wú)法清除。新政對這種違規行為的查處力度究竟多大，某種意義上還另外取決于行政決心和自糾自查的勇氣。
影響：就在“國六條”出臺的第二天，南京率先做出了反應。南京市房產(chǎn)管理局召開(kāi)有關(guān)會(huì )議，制定頒布了關(guān)于加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、代理銷(xiāo)售企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為監管的十條規定。這十條即將于6月1日開(kāi)始執行的規定主要是為了統一規范房屋銷(xiāo)售行為，包括對無(wú)證銷(xiāo)售；取得預售許可證后30天內不開(kāi)盤(pán)；認購20天內不簽約或簽約后10天內不確認上傳；簽約后30天內不為購房者辦理登記備案；網(wǎng)上虛擬認購，以炒作房?jì)r(jià)或有意囤積房源；網(wǎng)上公示信息與銷(xiāo)售進(jìn)度不一致等十類(lèi)行為作出調查整改。
措施五：加快城鎮廉租住房制度建設，規范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。
解析：一直以來(lái)，經(jīng)濟適用房制度和廉租房制度被業(yè)內認為是保障性住房政策中最重要的內容之一。但是，來(lái)自建設部的消息統計是，截至今年4月，全國仍有13個(gè)省(區)沒(méi)有將廉租房制度納入省級政府的目標責任制管理，70個(gè)地級以上城市沒(méi)有建立廉租房制度，122個(gè)地級以上城市沒(méi)有建立嚴格的申請審批程序。另外，廉租房資金來(lái)源渠道不穩定，部分城市財政預算安排資金不足；制度覆蓋面小，一些符合條件的最低收入家庭不能及時(shí)得到保障。北京師范大學(xué)金融研究中心某學(xué)者此前在南京接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，由于經(jīng)濟適用房，尤其是廉租房的建設和管理需要占用大量資金和人力，地方政府大多不愿意做這種“吃力不討好”的事。因此，如何將中央的指導性措施真正落實(shí)到地方，成為這一體制得以加速發(fā)展的關(guān)鍵。
影響：房地產(chǎn)業(yè)內人士多次提出，完善住房保障的重要環(huán)節之一是用租售并舉代替目前單一的只售不租。據了解，西方發(fā)達國家居民住房自有率也僅為50%左右，而我國目前的城鎮房屋自有率在80%-90%之間�！皩τ谧畹褪杖爰彝ヒ约巴鈦�(lái)人口等高流動(dòng)性人群，租房應該成為他們的首選�！�
措施六：完善房地產(chǎn)統計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅持正確的輿論導向。
解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的封閉與混亂似乎由來(lái)已久。在某些地方的國土資源管理部門(mén)，大量的土地成交價(jià)格無(wú)法查實(shí)。而各種部門(mén)和級別的房地產(chǎn)統計數據也無(wú)法相對應，典型的例子是關(guān)于北京市一季度商品住宅價(jià)格的統計，北京市建委的數字是14.8%，北京市統計局的數字是7.6%。無(wú)論是硬性的統計方法的問(wèn)題，還是軟性的統計技巧的問(wèn)題，數字的混亂與差異最終導致消費者的慌亂和迷茫�！霸谝粋�(gè)信息不對稱(chēng)、不透明、不規范、不科學(xué)的市場(chǎng)，信息優(yōu)勢方總是能夠利用這種優(yōu)勢輕易獲得利益。而消費者因為處于信息絕對劣勢，根本無(wú)法做出對自己有利的判斷。所以，有人說(shuō)目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)比以往的股市黑箱操作更甚�！敝袊缈圃航鹑谘芯克芯繂T易憲容表示。
影響：據了解，近日北京市統計局已經(jīng)率先行動(dòng)，統一統計口徑，希望以及時(shí)準確地反映房地產(chǎn)供求信息。但業(yè)內人士認為，要求各地各職能部門(mén)協(xié)同一致統一統計版本并非易事，這需要建設部、統計局、發(fā)改委甚至國土部門(mén)、央行等機構的共同參與，而從時(shí)間和可行性上看，操作都將非常艱難。(薛明）
