中新網(wǎng)6月7日電 著(zhù)名房地產(chǎn)學(xué)者易憲容在今日出版的《中國經(jīng)濟時(shí)報》上撰文指出，“國六條”細則新的內容不多，應該說(shuō)是對“國八條”精神的一種細化，這種量化了的強制性規則出臺肯定會(huì )對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生大的影響。國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的中低端產(chǎn)品如果越來(lái)越多，將改變目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式。
文章指出，這種影響可以從以下幾個(gè)角度來(lái)看。一是政府希望通過(guò)強制性方式來(lái)調整國內不合理的住房結構。這一條對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較大的事，因為最重要的是政府向我們社會(huì )發(fā)出了一個(gè)十分強烈的信號。各地方政府應該看到，如果今年這種強制性調整房地產(chǎn)市場(chǎng)結構的政策不能夠落實(shí)，不能初見(jiàn)成效，甚至于遭到抵制，那么明年新的政策又會(huì )出臺。
二是我相信中央政府既然可以把我們的住房結構調整細化量化，并通過(guò)土地拍賣(mài)與城市規劃來(lái)強制性執行。這不僅具有操作性，也具有明確的強制性。因此，中央政府一定會(huì )讓這個(gè)政策認真履行，不能給予地方政府更多討價(jià)還價(jià)的空間。而且，該政策要想落實(shí)就一定要明確問(wèn)責，對于那些敢于消極抵制者嚴厲處罰。
三是“國六條”細則將改變目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式。以往我們的模式是誰(shuí)拿到土地，就由誰(shuí)來(lái)決定建筑什么樣的房子。這就導致了開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)的住房越來(lái)越向高端產(chǎn)品靠攏。如果政府用細則、量化的方式把這個(gè)比例規定下來(lái)，那么未來(lái)國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就得在一個(gè)限定的模式下進(jìn)行開(kāi)發(fā)，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的中低端產(chǎn)品也就會(huì )越來(lái)越多。
以前有人說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)的房子是給富人做的，窮人就不要進(jìn)入到這個(gè)市場(chǎng)來(lái)。這里所指的“富人”如果是指有錢(qián)來(lái)購買(mǎi)，就當然沒(méi)有多少錯，在市場(chǎng)中哪一個(gè)人不是通過(guò)貨幣支付來(lái)進(jìn)行的？但如果這個(gè)“富人”是指有多少錢(qián)才進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，那么就大錯特錯了。因為，錢(qián)少一點(diǎn)的人也是有錢(qián)，要進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)就是價(jià)格問(wèn)題了。在現代文明社會(huì )中，居住是每一個(gè)公民基本的生存權利，因此，一個(gè)文明社會(huì )的政府都會(huì )生產(chǎn)絕大多數民眾有支付能力的住房，如美國。如果中低檔產(chǎn)品多了，價(jià)格自然會(huì )便宜，進(jìn)入市場(chǎng)的民眾也就多了。我想這也是該政策之目的所在。
四是這樣強制性的方式來(lái)調整房地產(chǎn)市場(chǎng)住房結構也會(huì )轉變中國居民以往的住房消費模式。在以前，國內的房子做得越來(lái)越大，消費者也只能是被動(dòng)地接受，購房面積越來(lái)越大，負擔也就越來(lái)越重。這就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商幾年來(lái)制造的所謂“房奴”成因所在。而在中小套型的產(chǎn)品占主流時(shí)，不僅會(huì )使大套型產(chǎn)品的價(jià)格高于一般均衡的價(jià)格水平，也會(huì )讓中小套型的產(chǎn)品的價(jià)格均衡水平向下移。在這種情況下消費者住房模式就會(huì )發(fā)生很大的改變。比如在香港與日本，90平方米以下的住房占90%以上。
還有，住房產(chǎn)品面積的限制不僅能夠增加產(chǎn)品的供給，也能夠減少民眾對住房的需求。因為，住房面積限制在一個(gè)較小的范圍，在價(jià)格統一的情況下，每一套住房的總價(jià)格自然下降。還有以往生產(chǎn)一套住房的土地可以生產(chǎn)兩套住房時(shí)，供應增加一倍而需求減少一倍。在這種情況下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系會(huì )發(fā)生很大的變化。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格也必然是向下行。當然，若要人為操縱市場(chǎng)那是另外一回事。
文章指出，再就是住房按揭貸款首付比例提高的問(wèn)題。這對當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響微乎其微。因為一般發(fā)達國家都是三成的首付比例。目前在國內不少地區，個(gè)人住房按揭貸款比例早就在三成。因此，信貸政策差別化，不是用一個(gè)數據來(lái)劃一條標準，而是要采取多層次、多元化的標準。比如120平米以上什么價(jià)位的房子首付是多少，高端住房首付是多少。這樣通過(guò)信貸政策來(lái)調整房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作作用就會(huì )大一些。當然信貸政策最為重要的方面，是如何通過(guò)利率變化來(lái)調整房地產(chǎn)的供求關(guān)系，如何監督房地產(chǎn)銀行信貸資金的易獲得性。這樣就可以增加炒作者的成本，減少對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作。
