中新網(wǎng)6月16日電 據《深圳商報》報道，在“國六條”、九部委“十五條”意見(jiàn)的雙重夾擊下，進(jìn)入6月的深圳地產(chǎn)市場(chǎng)不可避免地進(jìn)入了觀(guān)望期。成交量下跌就是最明顯的特征。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站的數據顯示，6月第一周新房日均成交量只有100套左右，這與5月底日均成交近1000套的數字形成了強烈反差；6月6日，深圳市新房成交量跌破了75套。
而且在90平方米“分水嶺”的效應下，部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)表現出“捂盤(pán)”心態(tài)，一再推遲開(kāi)盤(pán)，不愿根據政策適當調整價(jià)格；部分消費者也開(kāi)始持幣待購，導致租賃市場(chǎng)的價(jià)格出現上揚。但是，就目前中國房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段來(lái)說(shuō)，就以往樓市所經(jīng)歷的觀(guān)望期而言，觀(guān)望是短期的、相對的，觀(guān)望期并非意味著(zhù)市場(chǎng)機會(huì )的徹底喪失，如果購房者、開(kāi)發(fā)商一味互相觀(guān)望，往往都會(huì )喪失時(shí)機。
樓市出現短暫性觀(guān)望
有知名經(jīng)濟學(xué)家曾指出，中國房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程幾乎全部取決于短期性因素，社會(huì )長(cháng)期利益的影響力極小，尤其房地產(chǎn)企業(yè)對政府依賴(lài)程度高。作為初級發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是供給占市場(chǎng)主導地位，需求方存在較大盲目性。因此這就決定了樓市的觀(guān)望階段往往是短期的。
每逢新政出臺，樓市都會(huì )迎來(lái)一個(gè)市場(chǎng)吸收和接納的過(guò)程。新政策打破了市場(chǎng)的舊平衡，而市場(chǎng)的新平衡又沒(méi)有建立起來(lái)，在這樣一個(gè)過(guò)渡時(shí)期，觀(guān)望很自然地成為了此時(shí)的主旋律。而當政府宣布一段時(shí)期內不再有大規模的調控動(dòng)作，新政又被市場(chǎng)所接納，樓市呈現明朗化時(shí)，這往往就是觀(guān)望的結束。從以往的市場(chǎng)情況來(lái)說(shuō)，這一過(guò)程通常都只持續2-3個(gè)月。例如去年“國八條”出臺后，市場(chǎng)的觀(guān)望情緒僅僅彌漫了不足2個(gè)月，從7月開(kāi)始深圳樓市就出現了明顯復蘇，房?jì)r(jià)隨之全線(xiàn)上漲。
還有一個(gè)核心問(wèn)題，究竟是誰(shuí)在觀(guān)望？市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商還是購房者？“市場(chǎng)”作為一個(gè)集合名詞，其本身無(wú)法找到一個(gè)靜止點(diǎn)來(lái)進(jìn)行“觀(guān)望”；如果是房地產(chǎn)商和購房者們在觀(guān)望，那么只要有市場(chǎng)存在，他們永遠都會(huì )去“觀(guān)望”。觀(guān)望市場(chǎng)供求關(guān)系變化，觀(guān)望市場(chǎng)價(jià)格的走勢，并且還要根據觀(guān)望的信息作出自己的決策�？梢�(jiàn)，所謂的觀(guān)望期實(shí)際上是相對的，是針對舊平衡打破后、新市場(chǎng)平衡建立前、市場(chǎng)普遍出現的一種心理狀態(tài)而言的。
這也再次從另一個(gè)角度表明，在觀(guān)望期并非沒(méi)有市場(chǎng)機遇，如何先人一步洞悉新政用意，準確判斷市場(chǎng)動(dòng)向，并采取相應措施，往往能得到比牛市中更好的回報。
盲目觀(guān)望并不明智
觀(guān)望是市場(chǎng)過(guò)渡期最普遍的一種心理狀態(tài)，但是如果盲目觀(guān)望，對開(kāi)發(fā)商和購房者而言都不是明智之舉，一方面將喪失市場(chǎng)機遇，一方面很可能因為這種過(guò)于保守的心態(tài)而遭受損失。
“捂盤(pán)”是開(kāi)發(fā)商們在觀(guān)望期采取的最常見(jiàn)措施，這往往是出于保證預期盈利的目的。但正所謂“只有賣(mài)不掉的價(jià)格，沒(méi)有賣(mài)不掉的房子”，“惜售”、“捂盤(pán)”的同時(shí)不能忽視持房成本，如果你的定價(jià)和消費者的預期相差甚遠，倒不如及時(shí)調整銷(xiāo)售策略為好。據記者了解，曾有景田北的某大戶(hù)豪宅，10年前爆出每平米1萬(wàn)元的天價(jià)，但正是因為開(kāi)發(fā)商試圖“捂盤(pán)”不放，坐地起價(jià)，結果錯失了銷(xiāo)售良機，最終均價(jià)6000元賤賣(mài)收場(chǎng)。樓市節奏本就瞬息萬(wàn)變，消費者也日趨理性務(wù)實(shí)，因此開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)不放”也應三思而行。
對于自住型消費者，樓市觀(guān)望期或許就是安家置業(yè)的好時(shí)機。一套同樣的房子，市場(chǎng)火爆的時(shí)候買(mǎi)還是選擇觀(guān)望期間入手？明顯是后者要劃算得多，一方面是因為目前市場(chǎng)價(jià)格相對理性，另外深圳房?jì)r(jià)大幅下降的機率并不高。正如某業(yè)內人士所言，政府出臺這些政策的目的主要是想在短時(shí)間內穩定房?jì)r(jià)，防止樓市崩盤(pán)；是要通過(guò)增加稅收進(jìn)一步充盈國庫；通過(guò)提高貸款成數來(lái)減少銀行出現壞賬的比例；通過(guò)沒(méi)收閑置土地來(lái)獲取更多的賣(mài)地利潤，并沒(méi)有降低開(kāi)發(fā)商和投資客的成本，憑什么預言房?jì)r(jià)不久就會(huì )狂跌不止？與其持幣待購空等一場(chǎng)，倒不如趁淡市看準目標出手。
觀(guān)望期何處覓良機
在深圳福田工作的林先生在某中介公司的交易現場(chǎng)透露，他在這里放了兩套房源，其中一套60多平米的小戶(hù)型以70萬(wàn)成交，另外一套近180平米的大戶(hù)型；在了解到新出臺的政策后，反而不打算出手了�！伴_(kāi)發(fā)商70%的住宅要蓋90平方米以下的房子，我手上的這套大戶(hù)型，說(shuō)不定以后就變成稀缺產(chǎn)品了�！绷窒壬@樣解釋。
瞿小姐表示，她現在手中還有幾套小戶(hù)型沒(méi)有來(lái)得及出手，看到新政出臺本來(lái)還很擔心，但是現在她把這些物業(yè)全部出租。據她透露，現在的租金反而比新政前要略高一點(diǎn)，長(cháng)遠來(lái)看回報率也不低。
有研究人士認為，此次新政策的調控對象并沒(méi)有包含寫(xiě)字樓、商鋪等商業(yè)物業(yè)，資金允許的話(huà)，投資商鋪或是寫(xiě)字樓也未嘗不可。
待政策進(jìn)一步明朗后，開(kāi)發(fā)商也應貫徹新政意圖，適當調整產(chǎn)品結構和營(yíng)銷(xiāo)策略，這樣有利于在淡市中贏(yíng)得主動(dòng)，在新一輪的地產(chǎn)牛市中發(fā)力贏(yíng)得先機。（盧青）
