近兩年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向似乎成了全國的“風(fēng)向標”。近日，兩則有關(guān)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的消息格外引人注目。一則消息說(shuō)，上海房貸罰息利率全線(xiàn)上調，房貸的逾期罰息已由過(guò)去按日萬(wàn)分之2.1計收，改為如今按借款合同載明的貸款執行利率上加收30%—50%，罰息上調的原因是，房貸壞賬逼近1%，比去年初增加了0.37個(gè)百分點(diǎn)，銀行對房貸壞賬的管控越來(lái)越嚴。另一則消息是，上海新房?jì)r(jià)格止跌后再升，比去年同期上漲3.6%，而且今年一季度上海新房的總成交量為461.7萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)11%。業(yè)內人士得出結論，從成交表現來(lái)看，銀行的微幅升息并未對上海新房市場(chǎng)產(chǎn)生影響。
如果不是因為兩則消息均出自上海，可能人們不會(huì )把他們聯(lián)系在一起， 如果再與兩年前“國八條”的重點(diǎn)調控地區，以及今年初美國房貸危機聯(lián)系在一起，上述兩則消息的深層次東西令人深思。對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控搞了兩年多，其間不乏比較強硬的手段，可市場(chǎng)“紅火”的局面并未改觀(guān)，當然，從某種角度講，說(shuō)明我們調控的力度把握得比較好，沒(méi)有影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，但房地產(chǎn)的現狀是否已經(jīng)達到政策設計者的要求，是否已經(jīng)令老百姓滿(mǎn)意，是否已經(jīng)“警報”消除？答案不言而喻。
房地產(chǎn)的問(wèn)題錯綜復雜，調控難度確實(shí)很高，一定程度上是市場(chǎng)經(jīng)濟條件下政府干預市場(chǎng)的典范。我們這兩年對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，實(shí)事求是地講，效果是不令人滿(mǎn)意的，可以說(shuō)，調控都快成眾矢之的了。房地產(chǎn)商肯定是有怨恨的，因為這是斷他們的“財路”。銀行也在抱怨，因為存貸差那么大，好一點(diǎn)的領(lǐng)域基本上都具備自我發(fā)展能力，不用借錢(qián)搞建設，就指望房地產(chǎn)這一高回報行業(yè)賺點(diǎn)利息，還要他們把緊“銀根”。老百姓更有怨氣，好不容易漲了點(diǎn)工資，到頭來(lái)一看房?jì)r(jià)，還是趕不上。干預者自己滿(mǎn)意嗎？非也，因為市場(chǎng)表現實(shí)實(shí)在在地擰著(zhù)自己干，你讓它落、它偏漲，你讓它冷、它偏熱，太不給面子了。
從理論上講，任何政策的出臺，肯定都會(huì )對某一方面形成利好，因而受其偏好。然而時(shí)至今日，對房地產(chǎn)的調控卻是哪頭都沒(méi)落好，究竟原因何在？現在是時(shí)候坐下來(lái)靜心反思一下，我們現行的調控思路是不是符合市場(chǎng)規律，是不是符合客觀(guān)現實(shí)？理清思路的時(shí)候，兩個(gè)客觀(guān)現實(shí)不應忽略。一是工業(yè)化、城鎮化進(jìn)程的加速是客觀(guān)的，農民轉換身份成為市民是一種不可逆的潮流；二是居民消費結構由滿(mǎn)足溫飽的基本型向改善住行的享受型升級是客觀(guān)的，城鎮人均住宅面積快速擴大是一種不可逆的潮流。
筆者認為，基于這兩個(gè)客觀(guān)現實(shí)，我們現行的調控思路是需要調整的。理論上講，政府干預市場(chǎng)，不是供給端就是消費端，價(jià)格只是供求關(guān)系的一種反映。從歷史傳承的角度看，我們是習慣調控消費端的，計劃經(jīng)濟時(shí)代“短缺”是一種常態(tài)，沒(méi)辦法大幅增加供給的情況下，只能是壓抑消費了，其結果是大家都不滿(mǎn)意�，F在對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控也有類(lèi)似之處，受“地根”的制約，供給很難有大的作為，因而只能轉向需求方“開(kāi)刀”，即使想對供給方有些動(dòng)作，也只能是硬壓強打，對增加供給卻無(wú)大的作用。歸結到底，如果把住房作為一種商品，在現實(shí)狀態(tài)下，調控很可能是失效的。轉換思路，不把住房作為商品行不行？福利住房制度搞了多年，結果是矛盾重重，弊案連連，也行不通。
結合這兩種形態(tài)，可能才是中國解決住房問(wèn)題的最終出路，部分商品化，部分福利化。商品化的住房，按市場(chǎng)規律辦事，物以稀為貴，該是什么價(jià)就是什么價(jià)。福利化的住房，是公益性的，要用于保障社會(huì )的和諧、穩定， 由國家掌控，只租不售，只�；静槐Ｏ硎�。如此，是否有可能達到這樣的效果，即商品化住房可以為福利化住房提供建設資金的來(lái)源，福利化住房可以部分緩解商品化住房的需求，既體現市場(chǎng)原則，也體現社會(huì )主義制度的優(yōu)越性。(林羊)
