“供不應求”一直是開(kāi)發(fā)商解釋房?jì)r(jià)邪漲的理由。事實(shí)上，政府提供的土地規劃還是非常充足的，人們要想買(mǎi)到適合自己的房子本應該不是一個(gè)太大的問(wèn)題。但現實(shí)情況是確實(shí)看到售樓處攢動(dòng)的人群，那么“供不應求”從何而來(lái)呢？
繼4月30個(gè)開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)計劃流產(chǎn)后，5月預計的51個(gè)項目集中放量的局面又未出現。多數項目都在推遲入市，有開(kāi)發(fā)商已經(jīng)明確表示，要看看市場(chǎng)變化再決定何時(shí)開(kāi)盤(pán)。我們可以看到一些項目的樣板間和售樓處已裝修完畢，甚至開(kāi)盤(pán)企劃和廣告也設計完畢，但開(kāi)發(fā)商就是遲遲不辦理預售許可證。5月樓市供應量的預測鐵定又落空了。
由于去年的調控政策影響，人們普遍認為2007年北京樓市將出現大放量的局面，5月份應該是北京新增供應量井噴的時(shí)間。按照往年的銷(xiāo)售情況推測，2007年北京新增住宅供應量的漲幅應該可能達到去年的1.5倍的樣子。市建委的有關(guān)規定要求房地產(chǎn)項目取得預售許可證后，必須在3天后開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，但開(kāi)發(fā)商為避免受到監管，往往就推遲辦理預售許可證的時(shí)間，這也成了開(kāi)發(fā)商推遲項目入市的最常用的一個(gè)辦法。統計數據顯示，截至5月24日，北京住宅類(lèi)項目取得預售許可證的數量為127個(gè)，其中4月和5月取得預售許可證的數量為55個(gè)，前5個(gè)月住宅取得預售面積為406萬(wàn)平方米左右，與去年同期相比減少了62%。
一些開(kāi)發(fā)商難得承認了目前的市場(chǎng)整體處于一個(gè)比較低迷的階段的現實(shí)，因此開(kāi)發(fā)商都不愿意在低迷的市場(chǎng)放量，如果大量樓盤(pán)在這個(gè)時(shí)候上市，必然引起供求關(guān)系的改變，進(jìn)一步強化人們持幣待購的觀(guān)望態(tài)度，如果降低開(kāi)盤(pán)價(jià)格，從長(cháng)期來(lái)看不利于開(kāi)發(fā)商們整體的利益。開(kāi)發(fā)商和購房人在房?jì)r(jià)升與降問(wèn)題上的角力時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，開(kāi)發(fā)商不會(huì )滿(mǎn)足9%的增長(cháng)幅度，而買(mǎi)房人逐步意識到了房?jì)r(jià)已經(jīng)到了頂天的高度。
我們不難發(fā)現，目前北京銷(xiāo)售價(jià)格較低的樓盤(pán)，每次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售前總能排出上千個(gè)號，開(kāi)發(fā)商將開(kāi)盤(pán)演化成為購房者搖號熱搶住宅的鬧劇，而導致這種局面出現的原因，正是開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的結果。這個(gè)結果的目的就是給購房者制造嚴重的心理暗示，那就是房子好賣(mài)，供不應求，但購房者卻不知道，上千個(gè)排隊的房號，是開(kāi)發(fā)商故意延遲開(kāi)盤(pán)后人為制造的市場(chǎng)策劃行為。
但是，市場(chǎng)畢竟是有限的，不可能被無(wú)限放大，高價(jià)格也是受到人們收入的制約的。在四五環(huán)的期房?jì)r(jià)格已經(jīng)達到每平方米萬(wàn)元以上的今天，人們還能有多大的購買(mǎi)能力呢？去年全國職工的平均工資達到21001元，而北京市的平均工資為36097元，北京的平均工資雖然高出全國平均水平70%的樣子，但北京的房?jì)r(jià)卻是全國平均水平的好幾倍。
市場(chǎng)的規律不可能總被強勢控制，最近股市的大牛沖天，就給房市的調整制造了一次絕佳的機會(huì )，大量資金從房市退出，讓高房?jì)r(jià)的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)真真正正地顯示出了有價(jià)無(wú)市的蕭條景象。一位朋友最近終于出手了一套在二手房市場(chǎng)掛了將近半年的一套房子，價(jià)格卻比同地段房屋標價(jià)低了8%左右。朋友這次的投資計劃基本上也是以略有盈余宣告結束，但這筆資金再投入房市的可能性幾乎為零。
實(shí)際上，當前買(mǎi)房投資的人已經(jīng)出現了逐漸下降的趨勢，很多人已經(jīng)在討論2008年之后房?jì)r(jià)下跌后的風(fēng)險規避辦法。捂盤(pán)惜售早晚得售，囤地捂地也早晚得開(kāi)發(fā)建設，開(kāi)發(fā)商雖然手里有太多的房子和地塊，但開(kāi)發(fā)商也不能拿房子和土地當飯吃，捂盤(pán)也好、囤地也好，無(wú)非是一個(gè)目的，那就是把房子的價(jià)格搞上來(lái)，掙得更高的利潤。這樣的考慮不僅一般的購房人在考慮，那些投資房產(chǎn)的投機客也在考慮，開(kāi)發(fā)商們當然不可能不考慮。
北京市場(chǎng)近幾個(gè)月來(lái)連續出現的成交量逐步下降的數據就是需求已經(jīng)出現逆轉的標志，開(kāi)發(fā)商繼續捂盤(pán)只怕會(huì )爛在自己的手里了。只有有人認識到了這一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商大量拋售的可能就會(huì )變成現實(shí)。捂盤(pán)不可怕，可怕的是誰(shuí)能堅持下去，誰(shuí)就會(huì )成為最后的贏(yíng)家。(馬躍成）
