建設部日前連續發(fā)布購買(mǎi)小產(chǎn)權房的風(fēng)險提示。6月19日，建設部明確表示：“城市居民不要購買(mǎi)在集體土地上建設的房屋�！薄澳壳安辉试S集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷(xiāo)售�！�6月25日，北京市國土資源局局長(cháng)安家盛又表示，北京已經(jīng)部署調查“鄉產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”等違規土地開(kāi)發(fā)建設，違規開(kāi)發(fā)建設的要停工停售。盡管相關(guān)部門(mén)發(fā)出了一系列的嚴查小產(chǎn)權房的信號，但是記者在調查中發(fā)現，目前市場(chǎng)上仍有小產(chǎn)權房在繼續銷(xiāo)售，銷(xiāo)售人員明確表示沒(méi)收到過(guò)停工停售的通知，并且銷(xiāo)售還非常好。不過(guò)，受到政策的影響，不少小產(chǎn)權房已經(jīng)停售觀(guān)望。那么，具有相當風(fēng)險的小產(chǎn)權房緣何屢禁不止呢？小產(chǎn)權房叫停后就能一了百了了嗎？
多數小產(chǎn)權樓盤(pán)停售
受政府嚴查影響，不少小產(chǎn)權樓盤(pán)已經(jīng)停售。
記者調查發(fā)現，位于房山琉璃河鎮的燕趙莊園、秀水新村的銷(xiāo)售人員表示，“前幾天還在賣(mài)的，但前天政府檢查了，說(shuō)是小產(chǎn)權房，所以封盤(pán)不讓賣(mài)了�！�
也有些樓盤(pán)選擇暫停銷(xiāo)售，持觀(guān)望態(tài)度。位于通州經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區張家灣“佑民雅居”的銷(xiāo)售人員表示，目前所有的銷(xiāo)售熱線(xiàn)都由她一個(gè)人接聽(tīng)，但最近看不了房了。她解釋道，最近政策對小產(chǎn)權房進(jìn)行調控，風(fēng)聲很緊，雖然佑民雅居的樓盤(pán)已封頂，但配套設施沒(méi)做完，所以大概要在7月下旬，政策出臺后才能重新開(kāi)始看房子。
不少樓盤(pán)的銷(xiāo)售熱線(xiàn)已是空號或無(wú)人接聽(tīng)。通州區的“太玉園”，懷柔區的“嘉合小鎮”，房山區“城鐵邊上的家”的銷(xiāo)售熱線(xiàn)已無(wú)人接聽(tīng)，而房山區“翔達苑”、“綠洲晶城”的銷(xiāo)售電話(huà)已取消，“峪口新村”的銷(xiāo)售熱線(xiàn)顯示是空號。
仍有少數小產(chǎn)權房在售
記者調查發(fā)現，有些樓盤(pán)仍在繼續進(jìn)行銷(xiāo)售。
6月30日上午11時(shí)許，記者乘車(chē)來(lái)到房山區琉璃河鎮“依瀾曉鎮”售樓處。一位銷(xiāo)售人員介紹，依瀾曉鎮共四期，總建筑面積為50萬(wàn)平方米，目前要銷(xiāo)售的是一期5、6、7、8號樓，共14萬(wàn)平方米，正在售的是5號樓和6號樓，所剩房源已不多。單價(jià)約2500元/平方米，一套120平方米的三居總價(jià)約為30萬(wàn)元。
當記者問(wèn)起產(chǎn)權時(shí)，該銷(xiāo)售人員表示該樓盤(pán)是鄉產(chǎn)權，與一些小產(chǎn)權不同的是，這個(gè)是鄉政府批準的項目�！拔覀冞@個(gè)樓盤(pán)就在鎮政府的旁邊，是經(jīng)過(guò)鄉政府批準由洄城村委會(huì )合法開(kāi)發(fā)的�！痹撲N(xiāo)售人員解釋?zhuān)f(shuō)要停工停售的都是侵占耕地規劃違規建設的，但依瀾曉鎮是鄉政府規劃用地，不屬于違規。她們也從來(lái)沒(méi)有收到過(guò)停工停售的通知。
她拿出一塊琉璃河鎮政府規劃用地使用圖，指給記者看說(shuō)，紅色的是政府批準建設的用地，依瀾曉鎮的圖塊是紅色�！霸蹅兇髽蔷驮谡髽桥赃�，要是真有問(wèn)題，第一個(gè)查的就是我們�！痹诤贤瑫�(shū)上，記者看到，甲方開(kāi)發(fā)商處蓋的是“北京市房山區琉璃河鎮洄城村委會(huì )”的公章。
銷(xiāo)售人員表示，依瀾曉鎮可以拿到房產(chǎn)證，只是房產(chǎn)證是村委會(huì )出具的。記者在購買(mǎi)合同書(shū)上看到“買(mǎi)房后可以轉讓、出租、繼承、贈送”字樣。銷(xiāo)售人員介紹，如果要轉讓?zhuān)恍枰虼逦瘯?huì )提出申請，毀掉原來(lái)的合同書(shū)，另?yè)Q一份合同書(shū)就行。對于其中的風(fēng)險，她說(shuō)，開(kāi)發(fā)商是村委會(huì )，“村委會(huì )不像有些開(kāi)發(fā)商建完房子就跑，它一直都在，絕對有保障�！钡可絽^建委工作人員明確向記者表示，“依瀾曉鎮”沒(méi)有產(chǎn)權也沒(méi)有預售許可證，是不合法的，建議消費者千萬(wàn)不要購買(mǎi)。
除“依瀾曉鎮”外，通州區“環(huán)湖小鎮”銷(xiāo)售人員也表示沒(méi)有收到過(guò)停工停售的通知，目前該樓盤(pán)還在銷(xiāo)售，不過(guò)只剩下頂層的一居了。房山區周口店“龍香苑”的銷(xiāo)售人員介紹，該樓盤(pán)于今年10月統一入住，總共1000多套的樓盤(pán)目前只剩40多套房子了，“賣(mài)得可火了�！变N(xiāo)售人員表示，每天都可以去看房。
價(jià)格便宜是主因
小產(chǎn)權房緣何屢禁不止呢？記者在調查采訪(fǎng)中發(fā)現，很多人買(mǎi)小產(chǎn)權房有幾個(gè)原因，價(jià)格便宜、環(huán)境好、購房目的多為自住。其中價(jià)格便宜是主因。一些出售小產(chǎn)權房的銷(xiāo)售人員介紹，來(lái)買(mǎi)小產(chǎn)權房的都是城里人，現在城里的房子都太貴了，很多人買(mǎi)不起。
在依瀾曉鎮售樓處，記者遇到了兩批看房人。一對老年夫婦稱(chēng)：“城里房子留給孩子了，自己就在這買(mǎi)一套養老吧�！敝劣陲L(fēng)險，“自己住應該沒(méi)問(wèn)題吧�！币晃粍偪戳诵‘a(chǎn)權房“濱水雅園”的曾婆婆表示：“城里是絕對買(mǎi)不起房了。這里房子這么便宜，又安靜，我和老伴住在這里挺好的�！睂τ谛‘a(chǎn)權房，她也表示擔心，但是“總要住啊，這么便宜，再過(guò)兩年哪找去？”她覺(jué)得就算國家政策調控，不過(guò)已經(jīng)有人入住了，總不能把人趕出來(lái)把房子拆了吧？“反正自己住，應該問(wèn)題不大吧�！币粚o父母買(mǎi)房養老的兄妹則表示雖然因為便宜才來(lái)買(mǎi)房，但確實(shí)很擔心產(chǎn)權問(wèn)題，“萬(wàn)一這是違規用地，政府把房推了，誰(shuí)賠償我��？”至于買(mǎi)不買(mǎi)，“還是看看吧，總覺(jué)得不靠譜�！�
據多個(gè)銷(xiāo)售人員介紹，買(mǎi)小產(chǎn)權房的人40%是養老的，40%是投資的，還有20%是在城里買(mǎi)不起房的年輕人。正如紫金瀾庭的銷(xiāo)售人員所說(shuō)：“這里多便宜啊，20多萬(wàn)就可以買(mǎi)套大房子，余下的錢(qián)還可以買(mǎi)輛車(chē)，要在城里連首付都付不起�！�
中大恒基專(zhuān)業(yè)人士認為，另外，目前在售小產(chǎn)權房均價(jià)為3344元/平方米，僅為2006年北京市整體銷(xiāo)售均價(jià)8792元/平方米的38%�？梢�(jiàn)，小產(chǎn)權房主要的優(yōu)勢在于價(jià)格。面對高昂的京城房?jì)r(jià)，將這部分消費能力較弱，本不應以購買(mǎi)商品房來(lái)改善住房條件的中低收入群體推向了小產(chǎn)權房，需求不減為小產(chǎn)權項目的存在創(chuàng )造了空間。另外，我愛(ài)我家人士認為，隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的郊區化，拉近了商品房和小產(chǎn)權房地理位置上的差異。小產(chǎn)權房一般位于郊區，以往因為地理位置比較偏僻，一般人不太容易接受。近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步伐的加快，以及軌道交通的發(fā)展，小產(chǎn)權房與一般商品房已經(jīng)連成片，交通條件也大大改善。
處置小產(chǎn)權房意見(jiàn)不一
“雖然我也看到有關(guān)小產(chǎn)權房的風(fēng)險提示，但面對高房?jì)r(jià)，也只能暫時(shí)選擇小產(chǎn)權了�！眲倓偖厴I(yè)的王先生無(wú)奈地表示。實(shí)際上是，很多購買(mǎi)小產(chǎn)權房的人都是這樣的原因。據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心在3月初的調研數據顯示，目前在售小產(chǎn)權樓盤(pán)約占市場(chǎng)總量的18%。如何處置這些小產(chǎn)權房呢？不同的人持不同觀(guān)點(diǎn)。
同情派：這部分人認為，小產(chǎn)權房要自救，使其走向合法化。
“‘小產(chǎn)權房’是現實(shí)情況下，老百姓尋找自救的一種辦法。我認為，政府應該鼓勵‘小產(chǎn)權房’走向合法化�！北本├砉ご髮W(xué)經(jīng)濟學(xué)教授胡星斗日前說(shuō)。在他看來(lái)，“小產(chǎn)權房”可以通過(guò)政府的合理規劃、有效管理，避免占用大量的集體土地而走向合法化。中大恒基的人士認為，對于已經(jīng)購買(mǎi)這類(lèi)房屋的購房者來(lái)說(shuō)，與其多次強調其不合法性，不如加強監管，并盡快制定出相關(guān)規定給予合理的善后，以保護購房人的利益。
強硬派：這部分人認為小產(chǎn)權房屬于違法占用土地，必須拆除。中原地產(chǎn)華北區總經(jīng)理李文杰在其博客中表示，所謂“小產(chǎn)權房”占用的是集體土地或“宅基地”，我國現行法律明確規定、“這類(lèi)土地只能用于農業(yè)生產(chǎn)或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”，它沒(méi)有產(chǎn)權，更沒(méi)有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產(chǎn)權就是沒(méi)產(chǎn)權。承認小產(chǎn)權房合法化，等于承認違法的事實(shí)，等于認同違法，所以他認為，已經(jīng)購買(mǎi)的或者入住的，開(kāi)發(fā)商應該堅決退款賠償；已經(jīng)在建的不應以建成所謂“保障性用房”來(lái)瞞天過(guò)海，應該堅決拆除；籌備中的更不應該實(shí)施。
小產(chǎn)權二手房無(wú)法過(guò)戶(hù)
中大恒基市場(chǎng)研究部對北京存量房的分布分析顯示，目前小產(chǎn)權二手房絕大多數分布在遠郊區縣，占總量的85%。其中房山區的小產(chǎn)權項目數量最多，占比為30%，其次為懷柔區、密云縣和通州區，占比分別為25%、15%和35%。房山、通州兩區受到了交通利好的影響，京通快速路、京石高速路將這兩個(gè)區域與城區連接起來(lái)，縮短了往返城區的時(shí)間成本，所以，交通的利好加上購房需求逐漸城市邊緣化的趨勢，使得消費者認為自己如果買(mǎi)了這些地方的房子，沒(méi)準升值的潛力會(huì )更大。
但是中大恒基過(guò)戶(hù)部負責人告訴記者，購買(mǎi)小產(chǎn)權二手房的風(fēng)險遠遠要比收益大得多，消費者最好不要再將目光集中在這種產(chǎn)權類(lèi)型的二手房上面。首先，所謂小產(chǎn)權、鄉產(chǎn)權只是當地政府用宅基地蓋起的房子，沒(méi)有真正的產(chǎn)權，不受?chē)曳杀Ｗo，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。其中最為關(guān)鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒(méi)有房產(chǎn)證，就意味著(zhù)購房人不是合法產(chǎn)權人，不能以法律為武器來(lái)維護自身的權益。
如果小產(chǎn)權、鄉產(chǎn)權在國家規劃用地范圍之內，那就是“拆你沒(méi)商量”，國家不會(huì )給你同等于大產(chǎn)權的拆遷款，即使有補償，也是很少的一部分，并且因為法律不承認房主的產(chǎn)權，很可能補償費用只給農村的大隊或者鄉政府，這樣，房主的利益保障等于是沒(méi)有任何的法律支撐。房主沒(méi)有權利跟國家討價(jià)還價(jià)，想當“釘子戶(hù)”都沒(méi)有機會(huì )。中大恒基過(guò)戶(hù)部負責人還告訴記者，小產(chǎn)權、鄉產(chǎn)權還不如使用權有保障。(趙麗萍 程建蘭）
