宏觀(guān)政策逐步緩和改變市場(chǎng)預期
從政策方面來(lái)看，雖然2007年上半年出臺了土地增值稅政策，但與2005年、2006年相比，今年的政策主要體現在原有政策的收緊上，而不是大量新政策的出臺。這就意味著(zhù)在政策面上，政府的態(tài)度有很大程度的緩和，所以市場(chǎng)方面不論是購房者還是開(kāi)發(fā)商都逐漸調整了對短期樓市的預期。隨著(zhù)市場(chǎng)的回暖，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的速度開(kāi)始減緩，購房者追漲的氛圍也開(kāi)始蔓延，因此可以認為，政策方面的緩和依然是近期市場(chǎng)火爆景象再現的一個(gè)重要的原因。
土地供應逐年下降導致供求失衡
當然房?jì)r(jià)最終是由市場(chǎng)的供求關(guān)系決定的。下面的幾組數據能夠證明上海近幾年供求關(guān)系的這種變化：2005年全市住宅的供求比為1：0.7，2006年這一數據變?yōu)?：0.98，而2007年第一季度供求比為1：1.28，預計今年全年的供求比例會(huì )達到1：1.53。
這種供求比例是怎樣造成的呢？漢宇地產(chǎn)認為主要是供應量不足的原因。最近3年上海全市土地出讓總面積是逐年減少的，2004年為3415公頃，2005年為3198公頃，而2006年只有1415公頃。土地供應量的減少，造成了樓盤(pán)上市量的減少，2005年批準預售的住宅量為2680萬(wàn)平方米，2006年下降到2200萬(wàn)平方米，而住宅供應量在2003、2004年都在3000萬(wàn)平方米以上。漢宇地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)人士預計，今年全年的供求比會(huì )達到1：1.53，也就是說(shuō)，今年下半年住宅的新增供應量會(huì )進(jìn)一步減少。主要原因在于2006年上半年上海全市公告出讓的土地為0。按照建設周期，這種土地供應的空缺在2007年下半年的新房供應市場(chǎng)上會(huì )明顯地表現出來(lái)。
價(jià)格傳導中外環(huán)和外郊環(huán)價(jià)差縮小
從漢宇地產(chǎn)研究部門(mén)積累的數據來(lái)看，在各個(gè)環(huán)線(xiàn)之間，價(jià)格每半年傳導一次。從2003年開(kāi)始，上海樓市已經(jīng)經(jīng)歷了從內環(huán)到內中環(huán)，從內中環(huán)向中外環(huán)傳導的過(guò)程。而隨著(zhù)軌道交通的建設發(fā)展，從去年下半年開(kāi)始，價(jià)格開(kāi)始從中外環(huán)向外郊環(huán)傳導。這也是最近一段時(shí)間九亭等區域價(jià)格快速上揚的原因。
目前外郊環(huán)的價(jià)格已經(jīng)到達了歷史的高位，與中外環(huán)的價(jià)格差距也進(jìn)一步縮小。目前外郊環(huán)的成交在每個(gè)月的全市成交中占絕對主力，而從長(cháng)遠來(lái)看，外郊環(huán)的供應量和可售量也非常大。(張薇)
