商業(yè)小區的車(chē)位到底歸誰(shuí)所有呢？《物權法》將如何界定小區車(chē)位的權屬？《市場(chǎng)報》記者為此采訪(fǎng)了法律界有關(guān)人士。
存在不少法律盲點(diǎn)
“小區停車(chē)費糾紛的關(guān)鍵是確定權屬�！北本⿷浲蓭熓聞�(wù)所畢文強律師說(shuō)。大多業(yè)主都寄希望于即將實(shí)施的《物權法》能夠打破目前小區內物業(yè)坐莊壟斷車(chē)位的局面， 但一些法律界人士對此卻并不樂(lè )觀(guān)。
涉及小區停車(chē)位置分地上停車(chē)位和地下車(chē)庫兩種，二者概念不同。北京律師協(xié)會(huì )房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員陳旭認為，多數小區的地面停車(chē)位占用的是小區的公共區域，所有權應屬于全體業(yè)主，收益權也屬于全體業(yè)主。但在車(chē)庫到底應該歸誰(shuí)這個(gè)問(wèn)題上，陳旭認為，目前《物權法》做出的是框架性的規定，對于車(chē)位的一些具體糾紛比較難于操作。
陳旭認為，車(chē)位糾紛的焦點(diǎn)問(wèn)題都需要有關(guān)部門(mén)盡快制定《物權法》的實(shí)施細則加以規范。
畢文強律師認為，目前還存在兩個(gè)法律盲點(diǎn)，“對于權屬歸開(kāi)發(fā)商所有的停車(chē)位，其收費標準和執行是否應該由政府介入？在業(yè)主委員會(huì )還沒(méi)有產(chǎn)生的時(shí)候，業(yè)主所有的停車(chē)位其停車(chē)費怎么收��？”
業(yè)主共有實(shí)有弊端
中國政法大學(xué)教授江平稱(chēng)，根據《物權法》的相關(guān)規定，今后區劃內的車(chē)位，要么歸開(kāi)發(fā)商所有，要么歸具體某個(gè)業(yè)主所有，要么歸物管公司所有，歸全體業(yè)主共有將很難再出現。但占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用的車(chē)位，仍然屬于業(yè)主共有。
“此次《物權法》對車(chē)位的態(tài)度是盡量明晰產(chǎn)權，盡量不要搞成業(yè)主共有�！苯秸f(shuō)，規劃內停車(chē)位歸業(yè)主共有，存在很多弊端。
法律條文應細化
“遺憾的是，我國民法對于建筑物區分所有權的研究并不深入和徹底，所以在住宅小區車(chē)庫、車(chē)位權利歸屬上出現顧此失彼的現象�！北本┦芯┒悸蓭熓聞�(wù)所的戴福律師說(shuō)。中國人民大學(xué)法學(xué)院王宗玉教授也表示有同感：“車(chē)位的問(wèn)題很復雜，《物權法》的規定較籠統，可操作性不強�！�
王宗玉教授說(shuō)：“《物權法》規定，如果車(chē)位在建筑規劃內，業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)應與開(kāi)發(fā)商約定車(chē)位的歸屬。不過(guò)，由于業(yè)主處于劣勢地位，在約定時(shí)會(huì )對業(yè)主不利�！�
王宗玉教授認為：“一般來(lái)說(shuō)，如果車(chē)位已計入公攤面積，車(chē)位的所有權應歸業(yè)主所有。但其也存在弊端�！逼渥畲蟮谋锥嗽谟�，當發(fā)生爭議時(shí)，哪方負有舉證責任，以及如何確認車(chē)庫、車(chē)位是否攤入成本不明確�！耙驗楣珨偯娣e的計算涉及專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，法院很難查清�！�
《物權法》第七十四條第一款規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。戴福律師認為此規定顯而易見(jiàn)缺乏可操作性：“什么是應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要？怎么才算滿(mǎn)足業(yè)主的需要？如果開(kāi)發(fā)商將其價(jià)格定得過(guò)高，業(yè)主買(mǎi)不起，這算不算滿(mǎn)足業(yè)主的需要？”
法律專(zhuān)家建議完善立法
復雜的小區車(chē)庫、車(chē)位問(wèn)題，引發(fā)的新型權利類(lèi)型甚至不能為傳統民法所涵蓋。法律界人士認為，隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷深入發(fā)展，有必要對傳統民法的相關(guān)概念、制度進(jìn)行突破，以適應現實(shí)生活的需要。王宗玉教授提出：“《物權法》的規定不細致，應該完善立法�！�
戴福律師認為：“如果單純按照購房者購買(mǎi)房屋時(shí)是否分攤了車(chē)庫、車(chē)位成本確定車(chē)庫、車(chē)位的權利歸屬，涉及比較復雜的建筑專(zhuān)業(yè)問(wèn)題，在實(shí)踐中難以操作。應該通過(guò)立法要求開(kāi)發(fā)商從立項開(kāi)始，即對車(chē)位設施單獨立項，單獨計算其材料費、人工費，并分攤到房屋價(jià)格中�！�(焦艷玲 張向永)
