2007年毫無(wú)疑問(wèn)又將是京城寫(xiě)字樓“群英大戰”的一年。截至第一季度結束，京城甲級寫(xiě)字樓的存量就已經(jīng)接近500萬(wàn)平方米，而未來(lái)半年內，還將有160萬(wàn)平方米的新增面積供給�？梢灶A見(jiàn)，今年京城寫(xiě)字樓市場(chǎng)“短兵相接”的場(chǎng)面將愈發(fā)明顯和激烈。
市場(chǎng)存量繼續攀升
來(lái)自戴德梁行和高力國際的最新市場(chǎng)報告顯示，盡管第一季度北京甲級寫(xiě)字樓在售的項目數量因為部分項目逐漸退出銷(xiāo)售市場(chǎng)而有所減少，但由于這些項目都是品質(zhì)較高的新項目，因此，在供需作用的影響下，項目的平均報價(jià)在本季度內繼續走高，達到22700元/建筑平方米，相比上季度上漲3.8%。
在供給方面，自2007年年初開(kāi)始，京城寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應就已經(jīng)非常集中，且項目的體量都比較大，新項目為北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)所提供的新供應量已經(jīng)相當于去年北京全年供應量的60%多。統計數字顯示， 截止到2007年第一季度，北京市場(chǎng)上寫(xiě)字樓總存量達到了12322363平方米。其中，超甲級和甲級寫(xiě)字樓的存量突破了500萬(wàn)平方米，占到存量總和的40%；乙級寫(xiě)字樓存量所占比例略有下降，占59.23%，面積約為730萬(wàn)平方米。
此外，第一季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)共有7個(gè)項目竣工入駐，包括CBD區域的世貿天階D座、萬(wàn)達廣場(chǎng)B座和華貿中心2號樓，以及金融街區域的凱晨廣場(chǎng)和卓著(zhù)大廈等，為寫(xiě)字樓市場(chǎng)提供了77.6萬(wàn)平方米的新增供應量，相當于去年全年供應總量的60%。而未來(lái)半年內新增面積供應預計還將達到116萬(wàn)平方米。
金融街搶盡CBD風(fēng)頭
延續去年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)項目分布的格局，目前中關(guān)村和CBD兩個(gè)區域的寫(xiě)字樓存量仍占到整體的40%以上，其中，CBD仍然是供應最為集中的地區，占到43.7%；金融街、東長(cháng)安街/建國門(mén)以及東二環(huán)則各占26.6%、13.8%和10.8%。但金融街的迅速崛起正在打破中關(guān)村和CBD之間的“聯(lián)體”關(guān)系。
事實(shí)上，戴德梁行的報告顯示，第一季度，北京寫(xiě)字樓投資成交幾乎都集中在金融街區域，如中國人壽整購了金融街F1大廈，這是中國人壽繼金融街B7大廈后再度在金融街整棟購買(mǎi)辦公物業(yè)。郵政銀行則購買(mǎi)了金融街A8地塊的金鼎大廈，該項目預計將于2008年第一季度落成并投入使用。郵政銀行也成為繼北京銀行、中國人壽、泰康人壽之后又一在金融街整棟購買(mǎi)高檔寫(xiě)字樓物業(yè)的國內金融機構。
目前，金融街寫(xiě)字樓市場(chǎng)僅有40%的存量為有效的租賃面積，這也意味著(zhù)其余60%的寫(xiě)字樓面積為自用物業(yè)。此前，西城區宣布在金融街將預留約25萬(wàn)平方米的高檔辦公區域，這些樓宇將不出售產(chǎn)權，定向租給外資商業(yè)銀行、投資銀行和成長(cháng)中的保險機構，為外資金融機構的入駐提供辦公場(chǎng)所。政府部門(mén)對金融街寫(xiě)字樓市場(chǎng)的這一布局，以及總部型寫(xiě)字樓在金融街市場(chǎng)上的集中，對金融街寫(xiě)字樓項目整體品質(zhì)的提升都會(huì )起到積極作用。
內資成為主導購買(mǎi)力量
盡管高力國際的觀(guān)點(diǎn)顯示，以CBD為代表的北京東部商務(wù)活動(dòng)集中的區域內寫(xiě)字樓項目仍然是投資基金和投資公司非常關(guān)注的對象。且在政府出臺限制外資以及收縮銀根等政策后，投資基金和投資公司紛紛選擇以入股的方式分享內地房地產(chǎn)市場(chǎng)這塊大蛋糕，如今年年初就傳來(lái)渣打、摩根士丹利和美林三大投行入股某房地產(chǎn)品牌企業(yè)的消息。但從目前市場(chǎng)銷(xiāo)售的反饋來(lái)看，國內中小型企業(yè)的自用需求已然成為第一季度寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)上的主導購買(mǎi)力量。
在租賃方面，由于目前北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)幾乎所有的項目都采用人民幣報價(jià)，本季度北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)上項目的平均租金報價(jià)在22.58美元/平方米/月(含物業(yè)管理費)，和上一個(gè)季度相比上升了2個(gè)百分點(diǎn)。其中甲級寫(xiě)字樓的平均租金報價(jià)為29.07美元/平方米/月(含物業(yè)管理費)，乙級寫(xiě)字樓的平均租金報價(jià)為19.15美金/平方米/月(含物業(yè)管理費)。而受到春節的影響，2007年第一季度北京甲級寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)上出現了短暫的沉寂。但由于新項目入伙前已有部分面積被占用，本季度吸納量仍然達到了20.4萬(wàn)平方米，如巴西航空、伊藤忠等大型外企成為華貿中心2號樓的新租戶(hù)，而渤海銀行則與凱晨廣場(chǎng)一起進(jìn)駐金融街。值得關(guān)注的是，在本季度入伙的5個(gè)項目中，采取只租不售策略的項目達到了4個(gè)，這無(wú)疑使得甲級寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)面臨的壓力更大。(曲紅娟 仰靜)
