6月，本是樓市的銷(xiāo)售淡季，但對上海房地產(chǎn)市場(chǎng)而言卻是個(gè)十足的“瘋狂”時(shí)節：買(mǎi)方排隊搶購重現，賣(mài)方惜售反價(jià)頻頻；商品房均價(jià)再破萬(wàn)元，樓面地價(jià)直追新盤(pán)房?jì)r(jià)。業(yè)內人士分析，上海樓市既是全國的風(fēng)向標，又曾是宏觀(guān)調控的樣本——2005年下半年起房?jì)r(jià)曾率先回調。眼下，其房?jì)r(jià)的強烈彈升從一個(gè)側面反映出有限的調控效果在遭蠶食。
央行上�？偛拷衲�7月9日披露的最新數據顯示，受房地產(chǎn)市場(chǎng)交易迅速升溫的影響，6月份滬上中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款大幅增加45.5億元，比5月份多增36.9億元，占上半年個(gè)人住房貸款增量的2/3，其中當月新建房貸款增加43.7億元，占上半年新建房貸款增加的95.8%。
上述數字傳遞出強烈信息：上海房地產(chǎn)市場(chǎng)又火了！上海房地系統官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，從6月的第二周起，上海的商品住宅成交量快速上升，在6月的前28天，成交面積達243.86萬(wàn)平方米，比傳統樓市旺季5月份的成交量還高出9.34萬(wàn)平方米。
活躍的交投帶動(dòng)了房?jì)r(jià)的全線(xiàn)上漲。在今年5月份上海一手房均價(jià)達到10439元/平方米的基礎上，6月份的房?jì)r(jià)再漲，并且呈現出從原先的中心城區向郊區擴散的跡象�？v觀(guān)上半年數據，前6個(gè)月上海商品房的總成交量比去年同期高出23.3%，達到1290.3萬(wàn)平方米。其中，商品住宅的成交量高達1046.4萬(wàn)平方米，比去年同期增加22.9%。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的數據顯示，上海上半年商品房平均成交價(jià)格已突破萬(wàn)元關(guān)口，從去年同期的9813元/平方米，上躥到10028元/平方米。
不僅新房?jì)r(jià)量齊升，二手房市場(chǎng)同樣“回熱”。上海二手房指數辦公室最新公布的數據顯示，今年6月份，上海二手房指數為1751點(diǎn)，繼5月上漲24點(diǎn)之后，繼續大漲70點(diǎn)，漲幅創(chuàng )近年來(lái)新高，價(jià)格漲幅顯著(zhù)放大，超過(guò)七成區域二手房?jì)r(jià)格漲幅超過(guò)3%。
種種跡象顯示，上海房?jì)r(jià)已經(jīng)入新一輪上升通道。市場(chǎng)狀況顯示，導致上海房?jì)r(jià)快速彈升的原因主要有以下方面：一是自主型需求放量入市，有效供給相對不足，供需缺口存在。在歷經(jīng)三年之久房?jì)r(jià)久調不下的尷尬局面后，普通民眾對于未來(lái)房?jì)r(jià)的預期產(chǎn)生變化，由盼跌轉為擔心再漲，自主型需求由持幣觀(guān)望轉為開(kāi)始入市。盡管上海市政府部門(mén)認為，“上海樓市供求比連續幾個(gè)月保持在1.5∶1，供應充足，供需基本平衡�！边@一判斷或許適合于整體，但有效供給結構性不平衡的情況也確實(shí)存在。受市場(chǎng)青睞的新增優(yōu)質(zhì)房源——如位于外環(huán)線(xiàn)以?xún)�、地鐵附近交通便捷、低總價(jià)的中小戶(hù)型房，供應不足。有效供求關(guān)系逐漸逆轉。
供求相對緊張又被賣(mài)方所利用。一些開(kāi)發(fā)商乘機開(kāi)始放慢上市節奏甚至捂盤(pán)，在5月拿到預售許可證后仍遲遲不開(kāi)盤(pán)。這在一定程度上烘托、放大了供求緊張。長(cháng)江商學(xué)院教授周春生認為，“房?jì)r(jià)上漲讓大家認定，房?jì)r(jià)不會(huì )跌下來(lái)，現在不買(mǎi)還要漲，這個(gè)心理很重要�！闭窃谶@一恐慌心理驅動(dòng)下，普通購房人紛紛入市買(mǎi)漲。
二是上半年外資加速進(jìn)入上海樓市，在相當程度上改變了房地產(chǎn)格局，影響了未來(lái)房?jì)r(jià)預期。據全球五大房地產(chǎn)顧問(wèn)公司高力國際統計，今年上半年上海共有10個(gè)外資投資項目成功結案，其中有四個(gè)住宅項目被海外機構投資者收購，收購總面積達25.34萬(wàn)平方米。另外被收購的還有兩個(gè)辦公樓項目及三個(gè)綜合項目和一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項目。
業(yè)內人士認為，外資的大量涌入改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)格局。原本在地根和銀根緊縮之后，一些中小開(kāi)發(fā)商為緩解資金緊張會(huì )被迫降價(jià)銷(xiāo)售，但外資以資金換股份(實(shí)際上是通過(guò)項目公司的股權轉讓來(lái)攫取土地資源)的手法，客觀(guān)上對一些中小房企起到了“雪中送炭”的作用。寧愿賣(mài)地、賣(mài)項目也不降價(jià)成為業(yè)內通則。另一方面，外資的對樓市的看好也大大影響了普通購房人對未來(lái)房?jì)r(jià)的預期。
此外，地價(jià)狂飆使得未來(lái)房?jì)r(jià)成本大增，從而抬高了現實(shí)房?jì)r(jià)。6月21日，面積不足5.93萬(wàn)平方米的上海楊浦區的新江灣城D1地塊，短短6分鐘競拍，從底價(jià)5.16億元急竄至12.6億元成交。按容積率1.7折算下來(lái)，單單樓面地價(jià)就已達到12509元/平方米，與其周邊在售新房的成交價(jià)已十分接近。7個(gè)月前，同是新江灣城地塊，樓面地價(jià)6677元/平方米已算“天價(jià)”，而如今，新地價(jià)在兩百來(lái)天里暴漲87%。(徐壽松 洛濤 李佳鵬)
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