購買(mǎi)二手房盡管有諸多優(yōu)勢，但相對新建商品房的買(mǎi)賣(mài)行為來(lái)說(shuō)，涉及法律關(guān)系復雜。尤其一些二手房產(chǎn)的“社會(huì )屬性”隱蔽性強，加之買(mǎi)賣(mài)雙方由于信息不對稱(chēng)，就會(huì )存在一些交易風(fēng)險。為此，跳蚤市場(chǎng)有關(guān)專(zhuān)家為市民防范二手樓市的六大潛在陷阱或可能發(fā)生風(fēng)險的“部位”支招。
陷阱一：產(chǎn)權狀況
根據我國法律法規的有關(guān)規定，司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的房屋不得轉讓。另外，根據南京市房地產(chǎn)交易中心的實(shí)踐，若房屋仍設定有抵押，房地產(chǎn)交易中心也不會(huì )辦理此種房屋的產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。上述兩種情況常常會(huì )被購房者所忽略，而房屋業(yè)主通常又不會(huì )主動(dòng)提及。如此一來(lái)，可能造成買(mǎi)賣(mài)合同已簽訂、買(mǎi)方首期款也已支付給業(yè)主后，在辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的過(guò)程中，發(fā)現房屋不能轉讓?zhuān)纱丝赡芙o買(mǎi)方造成很大的損失。
規避方法：在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前，購房者應到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權狀況調查，以確定該房屋是否存在限制或禁止轉讓的情形。
陷阱二：房屋類(lèi)型
現在二手房市場(chǎng)上的房屋大部分為商品房，但也存在部分未轉為產(chǎn)權的使用權房。如果這類(lèi)使用權房未取得產(chǎn)權證，根據有關(guān)規定是不能轉讓的。另外，若求購的是非居住用房，則該房屋的類(lèi)型必須為商業(yè)用房，因為商業(yè)用房才可辦理營(yíng)業(yè)執照，否則，若購買(mǎi)住宅房，購房人將無(wú)法從事預期的用途。
規避方法：在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前，應查看業(yè)主是否已取得房屋產(chǎn)權證，并確定其房屋所屬類(lèi)型。
陷阱三：合同簽訂人
眾所周知，房屋買(mǎi)賣(mài)合同應由購房人與房屋產(chǎn)權人簽訂。如果購房人忽略驗證合同簽訂人是否是產(chǎn)權人，及該房屋是否還有其他產(chǎn)權人，則產(chǎn)權人或其他共有權人若以合同簽訂人未取得其委托為由，主張該合同無(wú)效，那么，購房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過(guò)失責任，即由于合同未成立而給其造成的直接損失，且舉證責任在于購房人。發(fā)生這種情形，對購房人非常不利。
規避方法：根據產(chǎn)權證或其他法律文件確定產(chǎn)權人。若簽訂合同的并非產(chǎn)權人，購房人應要求其提供產(chǎn)權人出具的公證過(guò)的委托書(shū)。
陷阱四：模糊付款方式
很多買(mǎi)賣(mài)雙方通常只關(guān)注房屋價(jià)款達成一致，對于具體的付款方式卻未給予應有的重視，結果在其后履行過(guò)程中，常常由于某筆款項的支付時(shí)間不明而產(chǎn)生糾紛，受損失的一方因為當初與對方未訂有明確條款而只能自認倒霉。
規避方法：雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應對付款流程和時(shí)間作出明確、具體的約定。
陷阱五：交房模糊約定
有時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方對于付款方式已有明確的約定，但卻疏忽了交房這一重要環(huán)節。在此可能會(huì )涉及到交房的具體時(shí)間，交房時(shí)相關(guān)費用的結算。若無(wú)具體約定，則可能出現逾期交房，卻無(wú)法追究業(yè)主違約責任的被動(dòng)局面，及相關(guān)費用無(wú)人結算的尷尬情況。
規避方法：在買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定交房日期，及應由哪方于交房前結清包括水、電、煤、物業(yè)管理費等相關(guān)費用。
陷阱六：非居住用房稅費
購買(mǎi)、出售非居住用房需繳稅費的種類(lèi)、數額與居住用房有較大差別。在實(shí)踐中，若由于對購買(mǎi)、出售非居住用房應繳稅費估算不足，則可能出現大大超出購房人原先預算或嚴重影響售房人預期收益的情形。
規避方法：簽訂合同前，雙方應先到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心，或請教專(zhuān)業(yè)人士確定非居住用房買(mǎi)賣(mài)應繳稅費的具體種類(lèi)及數額，做到心中有數。(侯錦陽(yáng) 方市興)
