今年年初，上海房地局公布的官方統計數據顯示，2006年度上海房?jì)r(jià)平均銷(xiāo)售價(jià)格為7038元/平米，比上一年增加了340元/平米。但與此同時(shí)，另一份官方統計顯示，2006年房屋銷(xiāo)售價(jià)格下降了1.3%，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)下降3.2%.相同的調查，卻出現不同的結果，上海房?jì)r(jià)究竟是漲是跌？似乎并不明朗，但有一點(diǎn)很明顯，在宏觀(guān)調控政策的影響下，上海樓市已應勢而變。
異況1
投資熱情銳減
75萬(wàn)元房產(chǎn)獲利近一萬(wàn)元
汪耀東，凱德置地上海區某樓盤(pán)銷(xiāo)售員，同時(shí)也是一名房產(chǎn)投資客。汪耀東稱(chēng)，憑借自己多年的銷(xiāo)售經(jīng)驗，他發(fā)現，單價(jià)在萬(wàn)元以下，總價(jià)150萬(wàn)左右的房子目前最熱銷(xiāo)。
“投資者買(mǎi)房子有個(gè)特點(diǎn)，不會(huì )考慮居住條件，只當作一個(gè)投資品來(lái)估算升值空間。但是從目前來(lái)講，隨著(zhù)宏觀(guān)調控力度的加大，一些實(shí)力不強的投資客逐漸退出樓市。隨著(zhù)自住型買(mǎi)家的逐漸增多，居住功能不強的住宅價(jià)格上漲空間開(kāi)始減少。而這種現象在外環(huán)區域體現得最明顯�！睋粢珫|介紹，相對中環(huán)而言，內環(huán)和外環(huán)的投資比例較高。
但并不是每一個(gè)投資者都很幸運。汪耀東的兩個(gè)朋友就遭遇了投資受挫。張先生在2005年上海房?jì)r(jià)高峰時(shí)，在接近外環(huán)的地方買(mǎi)了兩套物業(yè)。當時(shí)的價(jià)格接近7000元/平米，總價(jià)在75萬(wàn)元左右。去年張先生將房子出手，最終只盈利了一萬(wàn)元，而他的另一套房也只賺到了5萬(wàn)元。汪耀東的另一朋友馬靜也是在2005年上半年投資了一套房產(chǎn)，由于心理預期較高，目前尚未出手，現在的租金只能勉強支付銀行貸款。
第一太平戴維斯上海住宅銷(xiāo)售部董事李昕表示，上海宏觀(guān)調控后對二手房的影響較大，整個(gè)業(yè)務(wù)比例縮小了6至7成。汪耀東說(shuō)，“對于參與炒房的人，成本預算是最重要的。按照目前的稅率情況，一套房子在五年內交易，就要失去近10%的成本，這對于投資者來(lái)講并不劃算，反不如買(mǎi)一些基金回報更穩健�！�
異況2
群租房日漸走俏
環(huán)線(xiàn)內投資性二手房群租房現象增多
按照環(huán)線(xiàn)來(lái)分，內環(huán)作為核心地段吸引了大量的投資性購房需求，隨著(zhù)調控的吃緊，這方面的購買(mǎi)客群也受到擠壓。來(lái)自上海中原地產(chǎn)最新統計數據顯示，3月一手住宅成交均價(jià)為8597元/平米，環(huán)比上漲2.32%，同比上漲3.72%.從環(huán)線(xiàn)來(lái)看，內環(huán)內房?jì)r(jià)下降幅度較大，達10.65%；內中環(huán)降幅為4.58%；而中外環(huán)和外郊有所上漲，分別為1.1%和5.41%.
隨著(zhù)內環(huán)一手成交均價(jià)出現波動(dòng)，二手房市場(chǎng)的交易和租賃價(jià)格也隨之受到打壓，環(huán)線(xiàn)內的群租房現象開(kāi)始增多。據汪耀東介紹，群租房是房東將房子分割成很小的空間，這樣比較容易租出去，“有的房子十幾平米租給六七個(gè)人，一個(gè)房間開(kāi)門(mén)進(jìn)去有無(wú)數的小門(mén)，”汪耀東介紹說(shuō)，“這些房子的房主大多都是來(lái)自溫州、浙江甚至包括外國的投資客，基本都是在2004年、2005年上海房?jì)r(jià)高峰期買(mǎi)進(jìn)的�！蹦壳�，這些投資客房子出手很難，只好將房源群租出去，保證一定的租金收益，以此維持銀行貸款支出�！澳壳霸趦拳h(huán)很多投資型小區內，這樣的現象特別明顯。這是投資比例增多后，宏觀(guān)調控下的真實(shí)情況�！崩铌空f(shuō)。
異況3
高價(jià)房“有市無(wú)價(jià)”
某單價(jià)16000元住宅7個(gè)月僅售出10%
記者在上海官方網(wǎng)站上看到，位于外環(huán)線(xiàn)的某住宅單價(jià)為16000元/平米，從開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售到目前已有7個(gè)月時(shí)間，卻只賣(mài)出推出量的10%，銷(xiāo)售冷淡。據項目知情人士介紹，從目前市場(chǎng)行情來(lái)看，即將推出新體量銷(xiāo)售形勢也不太看好。
來(lái)自中原地產(chǎn)上海研究部3月監測報告顯示，從成交戶(hù)型面積來(lái)看，面積70-140平米之間占成交總量的69%，成交比例較上月增加1個(gè)百分點(diǎn)，其中70-100平米，120-140平米，100-120平米成交位于前三位；從成交單價(jià)來(lái)看，10000元/平米以下的占成交總量的75%，成交比例較上月增加2個(gè)百分點(diǎn)，其中4000-7000元/平米、7000-10000元/平米、4000元/平米以下的成交位于前三位。
“從整體成交數據可看出，降低單價(jià)，或把戶(hù)型做得很小來(lái)降低總價(jià)，都不失為開(kāi)發(fā)商自救的好方法�！贬槍Σ糠值貐^出現樓盤(pán)交易下滑的情況，金地集團上海市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理康家東認為，宏觀(guān)調控下住宅的兩極分化逐漸明顯，一些居住品質(zhì)功能較強的樓盤(pán)交易仍能保持堅挺，但一些居住品質(zhì)一般的投資性樓盤(pán)交易明顯不如以前活躍。
“對于目前的調控期，一些品牌房企會(huì )通過(guò)改變戰略，減少操作成本來(lái)維持利潤，但一些小公司的處境將越來(lái)越難�！笨导覗|表示，“房地產(chǎn)發(fā)展期一般在3-5年會(huì )形成一個(gè)波段�！保P(guān)爽）
