嘉賓：王磊 上海美聯(lián)物業(yè)交易管理部高級經(jīng)理
與前兩年相比，今年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策主要體現在細節落實(shí)方面，這意味著(zhù)政府強勢高壓的態(tài)度已出現了較大程度的緩和。與之相適應的是，市場(chǎng)對于短期樓市的預期開(kāi)始產(chǎn)生轉變，上海二手房市場(chǎng)的回暖趨勢表現尤為明顯，房東惜售“跳價(jià)”現象頻頻發(fā)生。在這種賣(mài)方心態(tài)背后，究竟意味著(zhù)怎樣的市場(chǎng)態(tài)勢？二手房市場(chǎng)的“熱度”將延續到什么時(shí)候？本周上證第一演播室請來(lái)業(yè)內人士為網(wǎng)友進(jìn)行解答。
市場(chǎng)回暖引發(fā)“跳價(jià)”現象
主持人：近幾個(gè)月來(lái)上海二手房市場(chǎng)持續上漲，甚至頻頻出現房東“跳價(jià)”現象，這反映了怎樣的市場(chǎng)趨勢？
王磊：今年以來(lái)，全國范圍的房地產(chǎn)價(jià)格都有不同程度的上漲。上海二手房市場(chǎng)隨著(zhù)需求量的增大，同樣表現出火熱趨勢。其中，近期市場(chǎng)表現最多的就是房東“跳價(jià)”現象。我想這是由目前房地產(chǎn)市場(chǎng)趨暖、房東心理預期產(chǎn)生變化引起的。以數據為例，6月中房上海住宅指數為1375點(diǎn)，較5月上升35點(diǎn)，同比增幅則達6.6%。 60%的公寓樓盤(pán)在6月份出現價(jià)格上漲，平均漲幅達4.5%。加之去年宏觀(guān)調控產(chǎn)生的積壓需求和股市創(chuàng )富產(chǎn)生的需求一同得到釋放，導致目前市場(chǎng)在供求關(guān)系上表現為供不應求的狀況。
房東不斷返價(jià)漲價(jià)，是因為房東的心里預期產(chǎn)生變化，關(guān)鍵在于是否有買(mǎi)家愿意跟進(jìn)，促進(jìn)交易量的上升。就美聯(lián)物業(yè)各個(gè)門(mén)店最近反映，還是有很多買(mǎi)家愿意接受返價(jià)后的價(jià)格。應該說(shuō) ，房東“跳價(jià)”比價(jià)格保持不變成交起來(lái)要迅速，因為中介可以利用其作為促進(jìn)成交的因素。
交易環(huán)節征稅影響不大
主持人：作為調控利器的稅收政策之前也出臺了不少，但為什么市場(chǎng)依然表現上揚？個(gè)人土地增值稅也即將于7月15日開(kāi)征，這則政策的出臺會(huì )對二手房市場(chǎng)有進(jìn)一步影響嗎？
王磊：我想引用一段話(huà)來(lái)解釋一下，即建設部政策研究中心主任陳淮日前在某論壇上表示，對房?jì)r(jià)的調控目標，政策說(shuō)得非常清楚：其目的在于穩定房?jì)r(jià)和抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。但“穩定”和“抑制過(guò)快上漲”的直接結果并非就一定是“降價(jià)”。房?jì)r(jià)上漲是伴隨著(zhù)國民生產(chǎn)總值、生產(chǎn)品和原材料價(jià)格等因素而變化的。同時(shí)，房?jì)r(jià)漲跌還涉及平均房?jì)r(jià)與個(gè)別房?jì)r(jià)的問(wèn)題。所以，不能把樓市的上漲作為衡量宏觀(guān)調控效果的唯一參考標準。
我認為，土地增值稅的征收對市場(chǎng)來(lái)說(shuō)有一定影響，但是影響不大。分析上海個(gè)人開(kāi)征土地增值稅征收這項政策的基本內容后可以看出，它雖然指向房屋轉讓的所有盈利者，但數額較小，一般核定征收僅為成交價(jià)格的千分之五。因此，從短期看，它可以促進(jìn)提前成交，從長(cháng)期看，它只是會(huì )降低房產(chǎn)轉讓的收益率。
開(kāi)征土地增值稅后，房東將此部分成本轉嫁給買(mǎi)家是一個(gè)必然的過(guò)程。所以，目前很多買(mǎi)家基于此心理提前出手，很多房東也抓住此時(shí)買(mǎi)家的心態(tài)進(jìn)行“跳價(jià)”，因此房?jì)r(jià)是會(huì )上漲的。但以往的政策實(shí)施經(jīng)驗告訴我們，增加交易成本肯定會(huì )增加交易價(jià)格，房地產(chǎn)產(chǎn)品與那些諸如股票之類(lèi)的有價(jià)證券不同，房地產(chǎn)在持有時(shí)會(huì )產(chǎn)生附加價(jià)值，比如將房屋出租，可以收取租金。所以，割肉在房地產(chǎn)市場(chǎng)并不常見(jiàn)，除非房東的資金鏈斷裂，比如利用貸款購買(mǎi)的房屋的還貸款項不及租金收入等問(wèn)題。
政策效應影響未來(lái)態(tài)勢
主持人：上半年的上海二手房市場(chǎng)表現為“價(jià)量齊升”態(tài)勢，這種旺勢會(huì )不會(huì )在下半年得以持續？未來(lái)市場(chǎng)會(huì )有怎樣的發(fā)展趨勢？
王磊：今年上半年上海二手房市場(chǎng)的確表現挺熱�？傮w來(lái)說(shuō)，下半年依然會(huì )延續上半年的發(fā)展態(tài)勢，但是火爆的場(chǎng)面應該比較難出現。就年內的走勢而言，我覺(jué)得可以分為3個(gè)階段，第一個(gè)階段是7·15開(kāi)征個(gè)人土地增值稅前后的1個(gè)月時(shí)間，由于土地增值稅的政策效應，成交量還會(huì )不斷放大，成交價(jià)格也會(huì )有所上升。第二個(gè)階段是8月份，政策剛過(guò)，市場(chǎng)預期回歸理性，應該會(huì )有一個(gè)月的短期交易量下降。之后是9月份直到年末，由于真實(shí)需求的客觀(guān)存在，成交量和成交價(jià)格還會(huì )處于上升趨勢。
另外，關(guān)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢，我個(gè)人認為房產(chǎn)泡沫多少以及是否會(huì )破滅取決于多方面的因素。我們過(guò)去談?wù)撈鸱康禺a(chǎn)市場(chǎng)往往太過(guò)區域化、片面化。這個(gè)問(wèn)題要和我國整體國民經(jīng)濟的運營(yíng)情況相聯(lián)系，再深一層，人口因素、資源因素、政策導向因素都會(huì )有所影響。(活動(dòng)策劃：柯鵬 唐文祺 主持人：唐文祺 整理：唐文祺 倪珊珊)
