中新網(wǎng)12月14日電 據《北京商報》報道，2006年冬天的京城土地市場(chǎng)似乎有點(diǎn)不按章出牌。先是白家莊地塊，一級土地開(kāi)發(fā)商笑到了最后；隨后是四惠地塊，金地以老二的身份讓中遠敗走；正當大家以為從此以后政府要“槍打出頭鳥(niǎo)”的時(shí)候，大屯鄉小營(yíng)地塊與廣安門(mén)外305號地最終的“價(jià)高者得”又讓整個(gè)京城土地市場(chǎng)陷入了迷茫之中；隨后便有了“廣渠門(mén)36號地最終的成交價(jià)將達60億”等一系列猜想，最終城開(kāi)、城建聯(lián)合體的“加權平均價(jià)”得勝法則讓人不禁感嘆：要怎樣拿地才好！
槍打出頭鳥(niǎo)
聽(tīng)話(huà)的孩子有糖吃
“價(jià)高者得”這一在京城持續了兩年多的獲取土地的“規律”在四惠地塊的成交上被首次打破后，開(kāi)始無(wú)休止地蔓延開(kāi)來(lái)。繼金地以“老二”的身份摘得四惠地塊之后，城開(kāi)、城建聯(lián)合體再次破天荒地以“老五”的極端黑馬身份將廣渠路36號地王收入囊中。如果說(shuō)金地在四惠地塊上的成功驗證了政府“槍打出頭鳥(niǎo)”的決心的話(huà)，城開(kāi)、城建此次能夠聯(lián)手拿下廣渠路36號地王成為今年土地市場(chǎng)最大的贏(yíng)家，恐怕應該歸功于老人常說(shuō)的“聽(tīng)話(huà)的孩子有糖吃”。
如果說(shuō)作為一家之主的政府部門(mén)，過(guò)去在條件寬松的情況下還尚且能夠容忍一個(gè)半個(gè)“撒嬌鬧情緒的話(huà)”，在目前這樣一個(gè)“宏觀(guān)調控、穩定房?jì)r(jià)”、“土地價(jià)格影響房?jì)r(jià)”的關(guān)鍵時(shí)刻，當然喜歡聽(tīng)話(huà)的孩子了。如何保證交易地塊對于現行調控政策的貫徹執行；如何保證一些影響較大的成交地塊，其土地價(jià)格不會(huì )對周邊地區的房?jì)r(jià)帶來(lái)沖擊；如何保證成交地塊兩年后的房?jì)r(jià)能夠不失控成為了每一宗地塊在上市交易前政府要考慮的重中之重。正因為如此，預期售價(jià)、戶(hù)型規劃等過(guò)去并不被重視的條款成為了今天開(kāi)發(fā)商拿地成功的決定性因素。
對此，開(kāi)發(fā)商們也深有同感。在廣渠路36號地開(kāi)標結果公布之初，佳程廣場(chǎng)總經(jīng)理王哲在談到城開(kāi)、城建獲勝原因時(shí)將“聽(tīng)話(huà)”置于第一要素：“投標報價(jià)排在第五位的城開(kāi)、城建成為政府招標最合適的對象：①兩家企業(yè)都是老牌國企，尤其城開(kāi)還是非上市國企，因此對政府行政命令的執行力度更強；②城開(kāi)、城建的中標價(jià)為26億元，樓面價(jià)格為5849元/平方米，在投標書(shū)中明確意向銷(xiāo)售價(jià)格為9500元/平方米，這個(gè)價(jià)格與目前周邊地區的平均房?jì)r(jià)基本持平。這不正是政府希望看到的嗎？”
價(jià)低者難有戲
付款方式成要素
政府槍打出頭鳥(niǎo)的決心使得眾多開(kāi)發(fā)商們不敢貿然行事，不過(guò)什么都有例外。根據北京市土地整理儲備中心的統計數據顯示，從11月1日到現在已經(jīng)成交的11塊土地中，價(jià)高者得的有4塊之多，占到了1/3有余。政府在進(jìn)行“通過(guò)調控地價(jià)從而達到調控房?jì)r(jià)”等調控措施的同時(shí)，對于某些地塊的“放任”行為著(zhù)實(shí)讓人摸不著(zhù)頭腦。
“不過(guò)有一點(diǎn)是可以明確的，盡管目前政府對于土地的調控力度逐漸加大，但價(jià)高者未必得的同時(shí)，價(jià)低者更沒(méi)戲的原則仍在一段時(shí)間內通用于開(kāi)發(fā)商的拿地環(huán)節�！币晃粎⑴c了廣渠路36號地投標的開(kāi)發(fā)商對記者表示。由于土地出讓成本的存在，土地出讓金的損失意味著(zhù)一部分利潤被讓出，而這部分讓出的利潤最終能否到達購房者的手中，在土地交易的伊始，任何人都不能做出論斷。因此，政府在出讓土地的時(shí)候不會(huì )過(guò)多地壓低價(jià)格也是在所難免。
與此同時(shí)，無(wú)論是廣渠路36號地還是四惠地塊的交易均已證明，開(kāi)發(fā)商在付款方式上所采取的態(tài)度，很大程度上成為了其是否會(huì )被第一個(gè)被淘汰掉的因素。盡管世茂在競標廣渠路36號地塊的時(shí)候未列次席，根據當時(shí)四惠地塊的交易情況來(lái)預測的話(huà)，其應該是當時(shí)最為有利的競爭者，但是在開(kāi)標伊始眾多媒體及業(yè)內人士均將其作為第一個(gè)被淘汰的對象，世茂在付款方式上所采取的分期付款不能不說(shuō)是一個(gè)決定性的因素。
一級埋雷拿地
勝之不武卻也笑到最后
盡管前不久北京市國土局的網(wǎng)站上終于掛出了《本市土地一級開(kāi)發(fā)招標工作正式啟動(dòng)》的文件，似乎北京一個(gè)土地市場(chǎng)壟斷時(shí)代即將宣告終結，但至今《北京市土地一級開(kāi)發(fā)項目招標投標暫行辦法》尚未通過(guò)以及相關(guān)的配套文件和具體執行辦法最終的不確定讓政府同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們同樣面臨著(zhù)困惑——土地一級開(kāi)發(fā)的招標將如何進(jìn)行？土地一級開(kāi)發(fā)商能否最終退出拿地環(huán)節？
白家莊地塊是今年京城土地市場(chǎng)除了廣渠路36號地以外，另一宗備受關(guān)注的土地。由于該地塊地處CBD并有不小的商業(yè)面積而炙手可熱。招標伊始，首創(chuàng )、華遠、SOHO中國、世茂、嘉銘投資等大牌開(kāi)發(fā)商紛紛購買(mǎi)了標書(shū)，有的還交了保證金，業(yè)內預料此地塊將會(huì )再次上演激烈的現場(chǎng)競拍。然而，在“招標文件”中的回購約定讓這樣一宗優(yōu)質(zhì)地塊陷入了無(wú)人報價(jià)競標的局面，也引起眾多質(zhì)疑。對此，在掛牌后的第三天，國土局公開(kāi)發(fā)表聲明，就回購條款做出解釋。盡管如此，“有心競標卻擔心踩雷”的心態(tài)讓眾多京城開(kāi)發(fā)商們最終放棄了該宗地塊的競標，最終被其一級土地開(kāi)發(fā)商北京恒世華融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司競得。（齊琳）
