隨著(zhù)建設部的購房風(fēng)險提示和北京市國土資源局的禁令接連出臺，小產(chǎn)權房開(kāi)始頻頻出現在公眾的視野之中。
在失控的房?jì)r(jià)下，小產(chǎn)權房顯得尤為醒目，其價(jià)格低于城區的一半甚至更多，吸引了眾多購房者。然而其另一面卻是非法開(kāi)發(fā)建設，對購房者而言，隱藏著(zhù)不小的風(fēng)險。
值得注意的是，小產(chǎn)權房的出現并非一年兩年，為何直到今天才有相關(guān)部門(mén)發(fā)出這樣的風(fēng)險提示和禁令？
小產(chǎn)權房是高房?jì)r(jià)的并發(fā)癥？
2005年，小黃的父母在北京郊區購買(mǎi)了一套有兩個(gè)教室大的房子，為的就是能在周末的時(shí)候呼吸呼吸新鮮空氣�！拔覀兪菑拈_(kāi)發(fā)商那里買(mǎi)的，花了4萬(wàn)�！毙↑S承認，當時(shí)也知道拿不到這個(gè)房子的產(chǎn)權，但4萬(wàn)元也算不上大損失。
讓小黃驚訝的并不是小產(chǎn)權房的低價(jià)，而是眾多的購買(mǎi)者�！拔乙詾槲覀兗沂巧贁蒂I(mǎi)小產(chǎn)權房的家庭，誰(shuí)知道有很多北京市城區的人早就捷足先登了�！睋↑S介紹，這些城區的購房者一種是直接向開(kāi)發(fā)商買(mǎi)，另一種則是先跟當地政府簽一個(gè)租賃的合同，然后再跟賣(mài)房者簽一個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，“對外都說(shuō)是租，實(shí)際上就是買(mǎi)，只不過(guò)很便宜。倒不覺(jué)得有多大的風(fēng)險，除非有一天政府強行拆遷�！�
像小黃這樣購買(mǎi)小產(chǎn)權房的，在全國各地都大有人在。
北京市我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，目前北京已售和在建的小產(chǎn)權房很快就會(huì )超過(guò)1000萬(wàn)平方米，而北京市經(jīng)濟適用房和限價(jià)房未來(lái)三年的目標才是兩個(gè)1000萬(wàn)平方米。
北京市的小產(chǎn)權房大概從上世紀90年代中期開(kāi)始陸續出現。當時(shí)主要是一些明星、藝術(shù)家等為了休閑或養老到郊區買(mǎi)地蓋別墅，或者直接購買(mǎi)農家院�！爱敃r(shí)購買(mǎi)的人比較少，而且不是作為第一居所使用，所以并沒(méi)有引起相關(guān)部門(mén)注意�！�
然而，從2003年開(kāi)始，小產(chǎn)權房的性質(zhì)開(kāi)始發(fā)生了變化，“很多人開(kāi)始購買(mǎi)小產(chǎn)權房，作為第一居所使用�！焙皶熣f(shuō)，2003年之后，小產(chǎn)權房的開(kāi)發(fā)建設也開(kāi)始變?yōu)楫數卮逦瘯?huì )、鄉政府的大規模開(kāi)發(fā)行為，它們顯然是利益的最大獲得者。
“巨大的利益誘惑下，村、鄉鎮以行政的名義開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權房，或者支持開(kāi)發(fā)�！北本┦惺⑼⒙蓭熓聞�(wù)所律師畢文強說(shuō)。
按照我國現行法律規定，農村土地一般歸村集體所有，如果要在農村集體所有的土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設并出售，必須先經(jīng)國家征收，轉為國有土地，再出讓給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商向國家交納土地出讓金等稅費，最后建房后出售給購房人。小產(chǎn)權房卻是在沒(méi)有將農村集體所有的土地轉為國有的情況下進(jìn)行的商品房開(kāi)發(fā)建設。
畢文強認為，鄉鎮把農民的土地拿去開(kāi)發(fā)，暫時(shí)給農民一些甜頭，但時(shí)間長(cháng)了，農民拿到的那點(diǎn)錢(qián)花完了，土地也沒(méi)有了，該怎么辦？風(fēng)險只會(huì )越來(lái)越大。
在胡景暉看來(lái)，小產(chǎn)權房的出現就是高房?jì)r(jià)的并發(fā)癥。這幾年國家出臺了很多對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的措施，非但沒(méi)有穩定房?jì)r(jià)，反而刺激了房?jì)r(jià)不斷攀升，小產(chǎn)權房的出現恰恰滿(mǎn)足了大量中低收入者的需要�！皬倪@個(gè)意義上說(shuō)，如果不解決房?jì)r(jià)瘋漲的根本問(wèn)題，即使堵住了小產(chǎn)權房這個(gè)口子，將來(lái)肯定還會(huì )有別的東西出現�！�
相關(guān)政府部門(mén)為什么不能理直氣壯
如果從上世紀90年代中期算起，北京市小產(chǎn)權房的歷史已經(jīng)有十余年，但這十幾年中，明明是非法開(kāi)發(fā)建設，卻為什么沒(méi)有相關(guān)部門(mén)進(jìn)行制止？
“應該說(shuō)，國土資源部門(mén)要對小產(chǎn)權房的管理負主要責任�！睂�(zhuān)家認為，小產(chǎn)權房出現這十幾年，相關(guān)管理部門(mén)一直監管不力。
7月2日，華遠集團老總任志強在其博客發(fā)文稱(chēng)，建設部用新聞發(fā)布方式提出的“風(fēng)險提示”充分表現出法律的混亂與蒼白，顯示出建設部無(wú)權管理的無(wú)奈。
按照《房地產(chǎn)管理法》，建設部有權對商品房市場(chǎng)做出各種銷(xiāo)售管理規定，也有權進(jìn)行查處，但是對非城鎮國有土地上的房屋管理，建設部卻顯得有些力不從心，因為法律只賦予了建設部管理城鎮國有土地上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售的權力。
近日記者致電某市建委負責人，該負責人也表示，小產(chǎn)權房跟建設部門(mén)無(wú)關(guān)。
“小產(chǎn)權房恰恰處在政府各職能管理部門(mén)的交叉點(diǎn)上，表面上看很多部門(mén)都在管，實(shí)際上卻是誰(shuí)都沒(méi)有真正管�！焙皶熣f(shuō)，小產(chǎn)權房的管理至少涉及國土資源部門(mén)、建設部門(mén)，甚至還有農業(yè)部門(mén)和國家相關(guān)立法、執法部門(mén)。
“為什么沒(méi)有相關(guān)部門(mén)去管？還是因為利益�！碑呂膹娬J為，盡管小產(chǎn)權房使用的是農村集體所有土地，但要開(kāi)發(fā)建設也需要通過(guò)施工許可等環(huán)節，需要政府相關(guān)部門(mén)的審批。在“拿地”的環(huán)節，國土資源部門(mén)的干預是其職責范圍之內的事；銷(xiāo)售時(shí)，建設部門(mén)等同樣可以對這種非法建筑物進(jìn)行執法。
任志強也認為，建設部完全可以理直氣壯地去管理，而不是僅僅作出“風(fēng)險提示”。因為建設部無(wú)權管理非城鎮國有土地上的建設行為，但有權管理違反《房地產(chǎn)管理法》的市場(chǎng)銷(xiāo)售行為。不管這些“小產(chǎn)權”的建設是否合法，但其對社會(huì )銷(xiāo)售的行為是違法的。
但事實(shí)是，小產(chǎn)權房非法生存十余年，沒(méi)有相關(guān)部門(mén)對其進(jìn)行管理。
任志強在博客中批評，在一個(gè)法治國家中，國務(wù)院所屬部門(mén)用新聞發(fā)布會(huì )的方式提出了“風(fēng)險提示”之后，居然沒(méi)有另一個(gè)應有權力管轄的部門(mén)來(lái)管制這種小產(chǎn)權買(mǎi)賣(mài)的違法交易行為。
“尷尬的是，開(kāi)發(fā)商會(huì )覺(jué)得，雖然我違法了，但政府最終還是不得不承認我的合法性。畢竟，如果嚴格追究，損失最大的肯定是購房者�！碑呂膹娬f(shuō)，當購買(mǎi)小產(chǎn)權房的人越來(lái)越多的時(shí)候，政府可能會(huì )考慮社會(huì )穩定的需要將其合法化，畢竟不能把那么多人從小產(chǎn)權房中趕出去。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商的責任就被抹得干干凈凈。
小產(chǎn)權房可能合法化？
有專(zhuān)家認為，目前我國農村土地的開(kāi)發(fā)建設沒(méi)有完善的法律規定，城區的房?jì)r(jià)又節節攀升，小產(chǎn)權房的建設根本就談不上什么立項、規劃。我國物權法也并沒(méi)有完全排斥小產(chǎn)權房。在這種情況下，不如把這個(gè)通道打開(kāi)，把小產(chǎn)權房合法化，允許在農村集體所有的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，反倒更有利于相關(guān)部門(mén)的管理。
“廣東目前已經(jīng)有試點(diǎn)，在農村集體所有的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。如果這樣的試點(diǎn)能夠推廣，就需要在現行的土地管理制度上作出相應的修改�！�
“房地產(chǎn)涉及農村和城鎮兩個(gè)市場(chǎng)，過(guò)去沒(méi)有城鄉人員流動(dòng)，兩個(gè)市場(chǎng)截然分開(kāi)�！北本⿴煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩說(shuō)，如果有一天農村土地可以進(jìn)入城市流通，戶(hù)籍界限也被打破，就無(wú)所謂小產(chǎn)權房、大產(chǎn)權房，但在目前，購買(mǎi)小產(chǎn)權房是違法，如果購買(mǎi)就要承擔相應的風(fēng)險。
與學(xué)者不同，胡景暉堅決反對將小產(chǎn)權房合法化�！安荒茏尣�，一旦讓步就會(huì )讓人覺(jué)得法律沒(méi)有尊嚴，會(huì )讓非法經(jīng)營(yíng)者產(chǎn)生僥幸心理：即使違法，將來(lái)也會(huì )合法化�！�
胡景暉覺(jué)得，如果要把小產(chǎn)權房合法化，有三種方式，一是將購房者的戶(hù)口轉入當地農村，二是把農村集體所有的土地收歸國有，三則是拆遷補償�！斑@三種方式，估計哪種都很難獲得認同�！�
據悉，近期國務(wù)院可能會(huì )召集各相關(guān)部門(mén)共同對小產(chǎn)權房進(jìn)行會(huì )診。(李松濤)
