土地
遠水解不了近渴
殺傷力：★
除了“兩稅一貸”、價(jià)格高企等直接因素，“供應鏈”上的原因也使“金九銀十”面臨窘境。
根據“國六條”及其細則的要求，90平方米以下的中小戶(hù)型的住宅應占70%；并且土地的供應應在限套型、限房?jì)r(jià)的基礎上，采取競地價(jià)、競房?jì)r(jià)的辦法，以招標方式確定開(kāi)發(fā)建設單位�！半m然各大城市已經(jīng)開(kāi)始在土地供應上做文章，比如根據中央要求，加大保障性住房的土地供應，積極籌備限價(jià)商品房的開(kāi)發(fā)等，但要產(chǎn)生效果并非是一朝一夕的事�！睒I(yè)內人士指出。
正如業(yè)內所預期的，一些地價(jià)和房?jì)r(jià)屢屢攀升的城市今年供地放量。如廣州就在上周把今年計劃供應的18幅、104萬(wàn)平方米的商品住宅用地全部推出，并計劃在9、10兩月出讓完畢；北京則在未來(lái)幾個(gè)月里還有40幅土地即將入市或進(jìn)行交易，其中具備居住用途的土地占到24宗。不過(guò)也有一些城市供應不多，如上海遲至上月才公布了今年1號土地出讓公告，13幅涉及住宅的地塊也多集中在外環(huán)線(xiàn)以外。
“即便大幅供應，土地供應對樓市的短期影響不大，卻是市場(chǎng)各方判斷中長(cháng)期樓市走向的風(fēng)向標�！钡禺a(chǎn)分析師指出，“一方面，土地杠桿在今年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控中的作用也已初步顯現，但另一方面，增加土地供應以改變目前樓市供求失衡的狀態(tài)、以平抑房?jì)r(jià)的迅速上漲，這方面的效果要得以體現尚需時(shí)日�！�
房?jì)r(jià)
“金九銀十”的致命之擊
殺傷力：★★★★★
調控一波緊一波，房?jì)r(jià)卻久控不下，依舊高高在上。如此樓市形勢，迎接“金九銀十”似乎已成奢望。
統計數據顯示，受政策影響，8月份上海二手房市場(chǎng)交易量較調控前下跌近一半，一手房日交易量也由6月前的500余套降至目前300余套的水平，下降近半成為市場(chǎng)默認的事實(shí)——“冷凍”成交量的，仍然是不落的房?jì)r(jià)。
據美聯(lián)物業(yè)、信義房產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多家中介機構的市場(chǎng)反饋，從八月起開(kāi)征的二手房個(gè)人所得稅令多數售房者要么轉售為租，要么直接將稅收成本加入房?jì)r(jià)，“稅收反推房?jì)r(jià)上漲”的預言似乎就要成真。
盡管有市場(chǎng)人士此前判斷，隨著(zhù)投資者資金鏈進(jìn)一步吃緊，大量二手房源可能降價(jià)拋盤(pán)，但實(shí)際情況顯示，投資客的資金實(shí)力顯然階段性地戰勝了剛性需求�！�9、10月仍是高價(jià)與滯銷(xiāo)的膠著(zhù)時(shí)期。心理大戰才剛剛開(kāi)始�！泵缆�(lián)物業(yè)人士稱(chēng)。
雖然上海人并未感到多少房?jì)r(jià)下跌的意思，但是國家統計局的數字卻表示，在全國70個(gè)大中城市7月房?jì)r(jià)普漲6.7%的情況下，上海還算是最有“調控效果”的城市，房?jì)r(jià)總體下跌3.6%。所有城市中，只有上海、溫州、丹東等很少幾個(gè)城市有回落趨勢，部分中小城市房?jì)r(jià)更是以遠高于統計數據的實(shí)際漲幅一路上揚。
據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，8月份北京已經(jīng)獲得預售許可證的24個(gè)住宅樓盤(pán)中，售價(jià)超過(guò)9000元/平方米的項目有12個(gè)，占總數的一半。9月、10月雖然預計有80個(gè)新盤(pán)入市，但比去年同期減少了一半，且大部分為尾盤(pán)銷(xiāo)售。值得注意的是，供應吃緊的同時(shí)推動(dòng)著(zhù)價(jià)格進(jìn)一步走高，未來(lái)兩個(gè)月北京房?jì)r(jià)超過(guò)9000元/平方米的項目已經(jīng)增加到14個(gè)。
在此情況下，大多數自住性購房者正越來(lái)越多地將房?jì)r(jià)下調期望寄托在小戶(hù)型住宅用地的出讓上。但是，從各地新出讓土地情況來(lái)看，這一希望仍然渺茫。比如近期，上海1號土地出讓公告明確規定90平方米以下小戶(hù)型占比70%以上，甚至有些地塊要求達到80%以上，由此將有13000余套的小戶(hù)型商品房在二年內推出。
但是，也有分析人士擔憂(yōu)，這并不意味著(zhù)上海未來(lái)所有出讓住宅地塊均按此標準，可能為未來(lái)更多市中心區域的大戶(hù)型高房?jì)r(jià)樓盤(pán)騰出指標。小戶(hù)型遠效化的供應特征是否會(huì )重演過(guò)去部分配套商品房“無(wú)人問(wèn)津”的窘境仍然有待檢驗。
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