控制不合規外匯流轉
《通知》規定，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本未全部繳付的，或未取得《國有土地使用證》的，或開(kāi)發(fā)項目資本金未達到項目投資總額的35%的，不得向境外借用外債，外匯局不予辦理外債登記和外債結匯核準；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，在合同、章程、股權轉讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報條款的，外匯局不予辦理外商投資企業(yè)外匯登記或登記變更。
另外，境外機構和個(gè)人通過(guò)股權轉讓及其他方式并購境內房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權，未能以自有資金一次性支付全部轉讓款的，外匯局不予辦理轉股收匯外資外匯登記。
“如果外匯管理部門(mén)不出具與交易有關(guān)的收匯和結匯證明，工商管理部門(mén)是不會(huì )進(jìn)行股權變更登記的�！币晃汇y行人士解釋。
《通知》還規定，境外機構和個(gè)人在境內銀行開(kāi)立的外國投資者專(zhuān)用外匯賬戶(hù)內的資金，不得用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)�！耙酝�，無(wú)論是從國外直接進(jìn)入的資本項目外匯賬戶(hù)，還是國內貿易產(chǎn)生的經(jīng)常項目外匯賬戶(hù)，并沒(méi)有明確規定不能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，顯然，這一政策將對未來(lái)外資投資房地產(chǎn)產(chǎn)生較大影響�！鄙鲜鲢y行人士稱(chēng)。
多管齊下堵住外資炒樓灰色通道
據業(yè)內人士介紹，海外資本介入地產(chǎn)的模式通常有5種模式：直接成立外資房地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)；內資房地產(chǎn)企業(yè)“外資化”；非居民和居民個(gè)人投資；外資銀行信貸；非房地產(chǎn)業(yè)外資企業(yè)變相涉足房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。而這次外匯局和建設部聯(lián)手規范外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的新規定，正是為了從多方面堵住這5種模式中存在的灰色通道。
一堵企業(yè)灰色通道。新規定對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)準入、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等所涉及的外匯管理問(wèn)題進(jìn)行明確限定，正是為堵部分資金押寶人民幣升值，在前期潛入內地后，通過(guò)舉借外債(如果人民幣升值收益大于貸款違約損失，這些資金不惜違約)、房地產(chǎn)股權投資甚至改變外匯匯入用途直接投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，一方面炒熱房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面等候人民幣升值，獲得雙重收益。新規定還要求結匯資金直接劃入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶(hù)，所購房產(chǎn)轉讓取得的人民幣資金須經(jīng)審核后方可購匯匯出
二堵個(gè)人灰色通道。新規在個(gè)人購房方面要求，從境外匯入購房款的，應持一年期以上的境內有效勞動(dòng)雇傭合同或學(xué)籍證明等規定文件向外匯指定銀行申請，并將購房外匯資金結匯后劃入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶(hù)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)常項目外匯賬戶(hù)不得保留境外個(gè)人境外匯入的購房款。同時(shí)因故不能完成商品房交易，需將退回的人民幣購房款購匯匯出的，則需外匯指定銀行進(jìn)行真實(shí)性審核確認后，方可將人民幣購房款及利息購匯劃回境外機構或個(gè)人外匯賬戶(hù)。（禹剛 于兵兵）
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