解鈴還需系鈴人
在剛剛過(guò)去的2006年，關(guān)于房?jì)r(jià)的爭議從未停頓。大潮退去后，沙灘上總會(huì )留下點(diǎn)什么。貫穿全年的房?jì)r(jià)喧囂之后，可以理出房?jì)r(jià)上漲的幾條根本性原因：政府的土地政策、全社會(huì )流動(dòng)性過(guò)剩、房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度市場(chǎng)化。
討論房?jì)r(jià)問(wèn)題，首先要分析的便是政府的土地政策，這是決定房?jì)r(jià)的最重要因素，治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商僅是治標，合理的土地使用政策方是治理房?jì)r(jià)的根本之道。
2003年之前，中國一直實(shí)施的是協(xié)議方式出讓土地的政策，此后政府規定商業(yè)、娛樂(lè )、旅游、住宅等4類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地必須統一招標掛牌出讓?zhuān)瑑r(jià)高者得。土地出讓方式的轉變，提高了開(kāi)發(fā)商的成本并直接推動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲，看，中國房?jì)r(jià)的上漲與這一制度的實(shí)施，在時(shí)間上有著(zhù)多么高的關(guān)聯(lián)性。
政府低價(jià)從農民手中買(mǎi)地，然后將其高價(jià)賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，從中賺得了大量差價(jià)，為大規模的城市建設提供資金來(lái)源。數據顯示，1998~2003年，中國工業(yè)產(chǎn)值及投資的年平均增長(cháng)率分別高達9.83%和14.14%，而城市化率從1998年的30.42%提高到2003年的40.5%，城市化的本質(zhì)是政府主導的城市外延擴張，土地和農民均大規�！稗r轉非”，這一方面標志著(zhù)失去土地的農民數量不斷增多，另一方面則意味著(zhù)政府賣(mài)地的收益正在不斷增大。
價(jià)高者得的招標方式，土地價(jià)格焉能不漲？據統計，從2000年底到2005年第二季度，全國平均住宅用地價(jià)格指數上漲了54.2%，北京、天津、上海、南京、重慶等地上漲超過(guò)100%，杭州上漲則超過(guò)了200%。正是政府直接介入土地的經(jīng)營(yíng)，才最終導致土地成本的上漲，在供不應求的前提下，必然會(huì )轉嫁給購房者，房?jì)r(jià)才持續猛漲。
第二個(gè)重要原因是全社會(huì )流動(dòng)性過(guò)剩，換句話(huà)說(shuō)，購買(mǎi)力太強，需求太強勁。近年來(lái)，因為受制于我國的匯率政策，企業(yè)與個(gè)人不能持有外匯，我國每年巨大的貿易順差和資本項目順差都必須向央行兌換成人民幣，全社會(huì )的流動(dòng)性出現過(guò)剩，央行大規模發(fā)行標據進(jìn)行沖銷(xiāo)也幾乎無(wú)濟于事，投資房產(chǎn)成了全社會(huì )資金的重要出口。因為流動(dòng)性過(guò)剩，銀行的房地產(chǎn)貸款規模不斷上升，對房?jì)r(jià)走高起到推波助瀾的作用。此外，人民幣處于持續升值的過(guò)程之中，大量的國際熱錢(qián)涌入中國投資房產(chǎn)，對房?jì)r(jià)走高作用亦不容小視。
第三個(gè)原因與房地產(chǎn)業(yè)本身有關(guān)：中國房地產(chǎn)業(yè)是國內市場(chǎng)化程度最高的行業(yè)之一，幾乎沒(méi)有什么限制門(mén)檻，國企、民營(yíng)企業(yè)、外資、甚至個(gè)人，都可以隨意進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。資本受利益驅動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)利潤回報高必然引來(lái)大量資本流入，對于這些資本而言，蓋什么樣的房子、以什么價(jià)位出售是開(kāi)發(fā)商利潤最大化目標后的決策，資本不會(huì )也不可能去承擔某些應該由政府所承擔的職責。但是，房地產(chǎn)業(yè)完全市場(chǎng)化后，光靠市場(chǎng)不能實(shí)現“居者有其屋”的目標，中低收入家庭買(mǎi)不起房，建設和諧社會(huì )的進(jìn)程就會(huì )受到影響，事實(shí)上，這是政府在缺位。前幾年的經(jīng)濟適用房最后成了怪胎，最近各省又在推行廉租房制度，如果這一制度最終能夠成功，也只是政府職能回歸的一種亡羊補牢而已。
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