收緊“地根”副作用有待克服
眾所周知，新開(kāi)工面積與土地供應量有密切關(guān)聯(lián)。近兩年來(lái)，北京市土地日益趨緊是不爭的事實(shí)。北京市統計局新聞發(fā)言人于秀琴指出，2005年新開(kāi)工面積下降，直接導致了2006年住房竣工面積的大幅下降。而分析人士認為，2005年的土地供應收緊則是新開(kāi)工面積下降的主要原因之一。
根據于秀琴介紹，北京市2006年土地供應量為1318公頃。但根據北京市土地整理儲備中心統計數據計算，2006年北京通過(guò)“招、拍、掛”出讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地(不包括經(jīng)濟適用房用地)面積總計為1065公頃，其中含住宅商品房性質(zhì)的土地面積為918.5公頃。北京2006年度土地供應計劃中，住宅商品房用地為1600公頃，商服用地300公頃。就是說(shuō)，實(shí)際土地供應量也僅為計劃的56%。
據北京市土地整理儲備中心的數據計算，2006年北京已成交地塊、正在交易地塊和即將入市地塊三者合計的規劃建筑面積為1146.6萬(wàn)平方米，不到2006年北京商品房新開(kāi)工面積的一半。
從2005年看，北京計劃供應的住宅商品房用地為1750公頃，商服用地550公頃。實(shí)際成交的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地僅為880公頃，大約是計劃的40%。
由于土地入市與形成實(shí)際市場(chǎng)供給存在著(zhù)1至1.5年的時(shí)差，2007年的新盤(pán)供應將主要取決于2005年和2006年的土地供應量。
根據北京市土地整理儲備中心的數據計算，2006年，北京市出讓的住宅(含)用地的平均容積率(規劃建筑面積/土地面積)是1.11。按照1318公頃土地計算，形成的商品住宅有效供給僅為1463萬(wàn)平方米。
國家宏觀(guān)調控將土地閘門(mén)越收越緊，而開(kāi)發(fā)商拿地的成本也越拍越高。在此背景下，近期北京成交宗地的價(jià)碼均大幅高于標底價(jià)。北京城市開(kāi)發(fā)集團有限責任公司與北京城建興華地產(chǎn)有限公司聯(lián)合體以26億元競得京城“新地王”的廣渠路36號，雖然有關(guān)部門(mén)沒(méi)有按“價(jià)高者得”決定競拍結果，但成交價(jià)仍高出標底價(jià)近9億元；金地(集團)股份有限公司以7.57億元奪得四惠地塊，是該地塊招標底價(jià)3.7億元的兩倍多；而華潤置地(北京)股份有限公司則以10.35億元拿下廣安門(mén)地塊，高出8.9億元的招標底價(jià)1億多元。
國土資源部信息中心的數據也印證了這一點(diǎn)。2004年，北京出讓的居住用途土地的地價(jià)平均值為每平方米2127元，2005年已經(jīng)達到3884元，而到2006年第三季度，這一數字已經(jīng)上升到4016元。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)研究中心孟奇經(jīng)理分析，近期多宗新地塊高價(jià)拍出，可能將推動(dòng)房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲。因為這將導致周邊在售樓盤(pán)調高身價(jià)，而區域價(jià)格上調又可能驅使準購房者提前購房，造成購房需求的上升。此外，地塊成交均價(jià)大大高出標底價(jià)，也給開(kāi)發(fā)商一個(gè)高價(jià)拿地的信號，使今后地塊競拍抬價(jià)，從而可能促使房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲。
�。▉�(lái)源：中國證券報 作者：林喆 魏瑋）
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