今年的全國“兩會(huì )”熱熱鬧鬧，在此期間，事關(guān)國計民生的眾多事項接受了人大代表和政協(xié)委員的審議與討論，房地產(chǎn)問(wèn)題作為代表委員們最關(guān)心的社會(huì )問(wèn)題也被屢屢提出。擇其重點(diǎn)，我們梳理了共計五大房地產(chǎn)建言。其中包括：叫停商品房預售、第三套房征重稅、政府應直接使用行政手段調控房?jì)r(jià)、經(jīng)濟適用房不可取、鼓勵合作建房等。本周，我們請來(lái)專(zhuān)業(yè)人士一起來(lái)梳理代表委員們提出的各項房地產(chǎn)建議，以從市場(chǎng)一線(xiàn)的角度給出一個(gè)客觀(guān)的回應。
取消預售：可能性小
主持人：第一個(gè)建言是有代表認為可以叫停商品房預售，您認為這個(gè)制度是否可以取消？
陳嘯天：事實(shí)上取消預售前兩年就有人提出來(lái)了。但就目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體狀況來(lái)說(shuō)，現階段老百姓對住房的需求還是非常大的，換句話(huà)說(shuō)，今天老百姓仍需要較大的住房供應，實(shí)行商品房預售能夠有效地加快供應，對開(kāi)發(fā)商融資當然也是非常有幫助的。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，商品房預售制度還是有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的。另外，現階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)遠沒(méi)有出現一個(gè)純粹結構性的、供大于求的現象，所以如果貿然地取消預售，個(gè)人感覺(jué)房?jì)r(jià)反而會(huì )有一個(gè)攀升，因為商品房的價(jià)格主要取決于供求關(guān)系，如果供應放慢了、短缺了，就會(huì )直接導致價(jià)格往上走，這是現階段政府調控所不希望看到的現象。
多套房征稅：有局限性
主持人：第二個(gè)建言是有代表認為目前房?jì)r(jià)居高不下的原因是少部分人占用了公共資源，為此提出一個(gè)家庭只能擁有一套住房，第二、三套住房應收重稅等想法，您怎樣看待這條建言？
陳嘯天：我個(gè)人覺(jué)得，這個(gè)建言的實(shí)質(zhì)是抑制買(mǎi)房需求，它不在乎買(mǎi)房需求是自住還是投資，就是不讓你有很多的房子。通過(guò)對購買(mǎi)多套房征收重稅的辦法來(lái)達到抑制房?jì)r(jià)的效果，這個(gè)想法雖然初衷是比較好的，但是操作起來(lái)有難度。如對于第二、三套房的審核，目前我國個(gè)人財產(chǎn)登記備案的制度不是很完善，審核的成本也會(huì )非常高。而且從另外的角度來(lái)說(shuō)，簡(jiǎn)單地用抑制需求來(lái)控制房?jì)r(jià)有一定局限性，控制房?jì)r(jià)還需要綜合手段。
行政干預：短期合適
主持人：第三個(gè)建言是直接運用行政手段調控房?jì)r(jià)，而少用一些短期內看不到效果的市場(chǎng)手段，但對此也有很多人持相反態(tài)度，認為房?jì)r(jià)高漲的根本原因是資產(chǎn)價(jià)格上漲而資本貨幣過(guò)多，因此房?jì)r(jià)應盡量多用市場(chǎng)調節、少用政府調節，您怎么看待這兩派的聲音？
陳嘯天：調控房?jì)r(jià)是個(gè)系統性的行為，從成本上講，影響房?jì)r(jià)有三要素：地價(jià)，材料價(jià)格，以及勞動(dòng)力成本。我們也發(fā)現，有的房子的價(jià)格，可能和它的成本并不是很相關(guān)。就算把這三大因素控制好，也不一定就能使房?jì)r(jià)降下來(lái)。還有就是我們該不該用行政手段來(lái)控制房?jì)r(jià)，對此溫總理在政府工作報告里已經(jīng)提到了，就是正確運用政府調控和市場(chǎng)機制兩種手段。如果只是用行政手段直接去操控市場(chǎng)行為的話(huà)，往往會(huì )有一些負面的東西陸陸續續表現出來(lái)。行政性的調控短期內可以，長(cháng)期不行；局部可以，全部不行。
經(jīng)適房取舍：制度缺陷
主持人：第四個(gè)建言是有代表認為經(jīng)濟適用房制度存在著(zhù)固有缺陷，在實(shí)際操作中很難真正起到降低房?jì)r(jià)的作用，您怎么看待經(jīng)濟適用房在房地產(chǎn)調控中的作用？
陳嘯天：經(jīng)濟適用房有很大的特點(diǎn)，土地是行政性地劃撥，不是通過(guò)市場(chǎng)化的手段取得，這也決定了經(jīng)濟適用房帶有政策性和福利性，并不是完全市場(chǎng)化、完全商品化的。的確對于解決部分低收入家庭的住房問(wèn)題，經(jīng)濟適用房的發(fā)展計劃起到了很大幫助。但是盡管這樣，我們也認識到了，經(jīng)濟適用房并不是完全依賴(lài)市場(chǎng)化供求而發(fā)展的產(chǎn)品，和普通商品房不一樣，經(jīng)濟適用房的價(jià)格調節作用，只是對于所在區域整體的房?jì)r(jià)有一個(gè)結構性的調整。我覺(jué)得經(jīng)濟適用房的存在還是有其積極意義的，只是制度、操作中還存在許多需要完善的地方。
合作建房：成功不易
主持人：第五個(gè)建言是有代表希望政府鼓勵合作建房，您對此持何觀(guān)點(diǎn)？
陳嘯天：個(gè)人合作建房和單位集資建房，我覺(jué)得都是屬于一類(lèi)性質(zhì)的，就是非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)人士來(lái)做房地產(chǎn)商做的事，我覺(jué)得其中還存在很多問(wèn)題。首先，建房需要巨額資金啟動(dòng)，合作建房團體和房地產(chǎn)商相比的話(huà)，顯然處于一個(gè)劣勢；其次就是政策，國家目前還沒(méi)有明確表態(tài)；再次是融資，央行有一個(gè)規定，不得向個(gè)人發(fā)放巨額貸款，合作建房團體還是要以公司的名義申請房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，前期費用還需要自籌；另外就是許多人集資合作建房的話(huà)，誰(shuí)幫他們監管；最后還有內外部管理問(wèn)題，這個(gè)群體還有很大的不確定性，每個(gè)成員都有自己的利益訴求。同時(shí)，有關(guān)方面也指出，集資合作建房中如果有非低收入人群或者本身有房的人參與的話(huà)，可能會(huì )涉嫌非法集資，應該提高警惕。
�。ɑ顒�(dòng)策劃：柯鵬 于兵兵 主持人：于兵兵 整理：李和裕）
