中新社北京七月二十四日電 題:外資購房門(mén)檻提高 “意見(jiàn)”也有自身缺陷
中新社記者 阮煜琳
對外資炒房設限,已由傳言變成現實(shí)。今天由建設部、商務(wù)部等六部委聯(lián)合會(huì )簽的《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》通過(guò)官方途徑正式公開(kāi)發(fā)布。在對國內房地產(chǎn)相繼出臺國八條、國六條、九部委十五條意見(jiàn)等宏觀(guān)調控一系列措施之后,針對外資購房的“國十四條”也浮出水面。但今天有關(guān)專(zhuān)家毫不諱言指出,該意見(jiàn)對平抑房?jì)r(jià)會(huì )有一定作用,但也有自身缺陷。
這部針對外資購房的首部約束性措施,在對外商投資房地產(chǎn)的市場(chǎng)準入、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),以及境外機構和個(gè)人購買(mǎi)房產(chǎn)等三大領(lǐng)域設置十四道“卡”。文件規定,只有境外機構在中國境內設立的分支、代表機構(房企除外)和在境內工作、學(xué)習超過(guò)一年的個(gè)人,具備購買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房的資格;外資進(jìn)入房市將受到嚴格的政策監管,其中境外機構和個(gè)人購買(mǎi)房產(chǎn),必須實(shí)行實(shí)名制。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強博士今天接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示,該文件是國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀(guān)調控的一部分,因為此前沒(méi)有出臺過(guò)針對外資來(lái)華進(jìn)行房地產(chǎn)投資的約束性文件,可以說(shuō)該調控文件本身是“從無(wú)到有”,是對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步規范和完善。
國際物業(yè)顧問(wèn)戴德梁統計數字,二00五年海外資金投資中國大陸的物業(yè)分類(lèi)看,百分之五十八為寫(xiě)字樓、百分之三十為商鋪、百分之七為住宅、百分之二為工業(yè)廠(chǎng)房。
陳國強認為,從內容來(lái)說(shuō),政府明確了調控外資購房的目的和方向,但還存在一些缺陷。首先,該意見(jiàn)針對的主要是住宅市場(chǎng),而對外商來(lái)華投資的商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)品類(lèi)別,以及對外資來(lái)華辦公用房的購房沒(méi)有涉及。
其次,對來(lái)華外資的直接投資有界定,但與房地產(chǎn)相關(guān)的服務(wù)領(lǐng)域卻沒(méi)有涉及。但在北京、上海等重點(diǎn)城市,房地產(chǎn)中介代理機構、高端物業(yè)的管理和服務(wù)等方面基本被外資地產(chǎn)服務(wù)機構所壟斷。
第三,對“境外機構和個(gè)人購買(mǎi)房產(chǎn)必須實(shí)行實(shí)名制”這一規定,陳國強表示,過(guò)去購買(mǎi)商品房也有此類(lèi)做法,只是沒(méi)有強調,但此項規定在具體操作中有難度。如一個(gè)人用朋友或親戚的名字購買(mǎi)看中的一處物業(yè),對是否實(shí)名有鑒別困難。
第四,對外商購房是否自用也很難區別,具有操作上有困難。
陳國強表示,在供應量不變化的情況下,該政策從需求上進(jìn)行控制,減少了一部分有效需求,對穩定房?jì)r(jià)會(huì )有積極影響。同時(shí),在國家出臺了一系列宏觀(guān)調控政策、市場(chǎng)觀(guān)望氣氛較濃的時(shí)候,該政策出臺會(huì )讓購房者更趨理性,對房?jì)r(jià)的上升會(huì )有平抑作用。
“中國房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于一個(gè)較低的發(fā)育發(fā)展階段,如果采取大力限制的措施,是不適合的!标悋鴱娬f(shuō),對于外商在華投資房地產(chǎn),規范應是熱錢(qián)的進(jìn)出和以投機為目的的短期炒作,而對正常的長(cháng)線(xiàn)投資,以及自住性需求不應限制。因此,對長(cháng)線(xiàn)投資、自住需求和對賭人民幣升值的熱錢(qián)短線(xiàn)炒作政策應區別對待,對投資和投機應有一個(gè)基本界定。
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事總經(jīng)理李文杰表示,由于個(gè)別地區已有由于外資投資比例增加而導致房?jì)r(jià)上升的現象,因此,此時(shí)出臺外資炒房的限制性措施是應當的。李文杰同時(shí)表示,對住宅領(lǐng)域限制是應該的,由于商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等需要大量資金投入,而國內房地產(chǎn)企業(yè)往往不具備此資金實(shí)力,因此,對外資進(jìn)入此類(lèi)領(lǐng)域投資應該采取鼓勵措施。
接受記者采訪(fǎng)的幾位專(zhuān)家均表示,不能“一刀切”把所有城市納入同一的管理軌道,不同城市在出臺細則時(shí)對待外資應具有靈活性。完