嘉賓：丁健 上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、中國土地學(xué)會(huì )理事、上海市決策咨詢(xún)研究專(zhuān)家
3月5日，溫家寶總理在第十屆全國人民代表大會(huì )第五次會(huì )議上作了政府工作報告，其中對于房地產(chǎn)和土地問(wèn)題的千字表述引來(lái)市場(chǎng)極大關(guān)注。在總理提出的4條房地產(chǎn)市場(chǎng)調控要點(diǎn)和5條土地調控要點(diǎn)中，“為民生、保資源”的基本原則已十分明確。專(zhuān)家表示，2007年的房地產(chǎn)調控將以此“4＋5”為指導原則，而地方執行細則的到位與否將成為調控目標實(shí)現的關(guān)鍵。
原則：保民生、保資源
主持人：總理政府工作報告中有關(guān)房地產(chǎn)內容的要點(diǎn)是什么？
嘉賓：溫總理首先肯定了房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展和改善人民群眾住房方面的作用，這一定調對市場(chǎng)來(lái)說(shuō)極為重要。房地產(chǎn)不是不發(fā)展，而是要健康發(fā)展，因為事關(guān)經(jīng)濟大局。房地產(chǎn)的首要責任也不是投資和投機，而是滿(mǎn)足社會(huì )的居住需求。我們以前之所以對房地產(chǎn)市場(chǎng)有那么多置疑，最重要的一點(diǎn)是因為市場(chǎng)對房地產(chǎn)功能的片面追求，即過(guò)分追求其經(jīng)濟功能，就是投資和創(chuàng )造財富，而忘了房地產(chǎn)的社會(huì )功能，就是保障民生。
值得注意的是，總理報告出現了一個(gè)具有戰略意義的提法，即建立具有中國特點(diǎn)的住房建設和消費模式，它的社會(huì )基礎是人多地少的國情。這要求房地產(chǎn)消費不能是盲目消費、超前消費，而只能是適度消費，這也解釋了小戶(hù)型普通商品房等大量入市的全局背景。
另外，除了全面建立廉租房制度的提法外，總理對經(jīng)濟適用房制度的說(shuō)法是“改進(jìn)和規范”，這也為此前一直討論的經(jīng)濟適用房制度存在合理與否給予了明確�？梢钥隙�，2007年中國住房保障體制將有長(cháng)足的進(jìn)步，這不僅體現在保障類(lèi)住房供給的增加，還有地方政府在管理細則方面的完善。
主持人：對于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，最受關(guān)注的話(huà)題就是房?jì)r(jià)，從總理報告中，我們能看出怎樣的房?jì)r(jià)趨勢？
嘉賓：報告明確提出，要抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。目前我國的房?jì)r(jià)形勢是價(jià)格上漲幅度遠高于居民收入水平的增長(cháng)幅度，這是不合理的。而調控的目標即是使房?jì)r(jià)上漲與收入水平的漲幅匹配起來(lái)。
主持人：對于報告中提到的土地調控政策應該如何看待？
嘉賓：土地問(wèn)題確實(shí)比較復雜，因為事關(guān)根本體制。目前，從土地資源合理利用的角度出發(fā)，國家定下了嚴把土地閘門(mén)的基調，并將土地創(chuàng )收納入到預算管理，合理使用土地收益。但是在我看來(lái)，還應該進(jìn)一步加快建立公共財產(chǎn)制度，令土地管理者在土地收益方面得到根本的限制。
另外，總理提到要嚴守全國耕地不少于18億畝的底線(xiàn)，這個(gè)任務(wù)其實(shí)非常艱巨。經(jīng)濟要發(fā)展，城市規模要擴張，這對土地提出了很高的使用要求。為了化解土地占用的矛盾，特別應該創(chuàng )新農村土地的產(chǎn)權制度，以使農民利益在土地的使用和經(jīng)營(yíng)上得到體現。另外，還要從根本上改變上級政府對下級政府的考核評價(jià)制度，將公共服務(wù)水平列入考核政府的重要指標，以減輕下級政府在擴大投資和擴大土地出讓方面的沖動(dòng)。
主音符：保障、監管、規范
主持人：2007年房地產(chǎn)政策落實(shí)年的主基調是什么？有沒(méi)有需要進(jìn)一步改善的調控不足？
嘉賓：2007年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的主音符就是六個(gè)字——“保障、監管、規范”。2006年出臺的眾多房地產(chǎn)調控政策確實(shí)還有一些需要在不斷的實(shí)踐中修正和反思。比如：一些政策都是以部門(mén)的通知或者意見(jiàn)形式出臺，不具有法律的權威性。這往往使大家對政策的長(cháng)效性提出質(zhì)疑。法律是剛性的，要改變沒(méi)有那么簡(jiǎn)單，但政策卻是部門(mén)可以隨時(shí)修改的。比如建設部此前就在一天內收回了關(guān)于小戶(hù)型設計要點(diǎn)的征求意見(jiàn)函。這說(shuō)明有的政策確實(shí)沒(méi)有經(jīng)過(guò)詳盡的內部溝通和調研，出臺比較匆忙，造成政策信息的混亂。甚至因為各部門(mén)的協(xié)調性不強，產(chǎn)生了政策的相互矛盾。
另外，調控政策到了地方需要細分、微調，然后快速出臺細則�，F在很多政策中央已經(jīng)下來(lái)了，但地方細則還沒(méi)有出來(lái)，有的是沒(méi)辦法出，因為要根據市場(chǎng)特征出臺針對性強的措施，有的則是地方執行的主動(dòng)性不強。
今年的另一個(gè)趨勢是金融政策在調控中的主導地位將逐步讓位給稅收政策。但是目前來(lái)看，房地產(chǎn)稅收體系并不完善。典型的問(wèn)題是重流通環(huán)節的稅收，輕保有環(huán)節的稅收。今后肯定要改變這種局面，但難度也是有的。比如，如果對保有環(huán)節征稅，一個(gè)最大的難點(diǎn)是我們缺乏一個(gè)比較好的房地產(chǎn)評估體系，來(lái)支撐房地產(chǎn)保有環(huán)節對房產(chǎn)價(jià)格的確定。第二點(diǎn)在保有階段房地產(chǎn)成本收益缺乏系統的底賬,或底賬不完整，這都是征稅的技術(shù)性障礙。
總之，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)一定是平穩發(fā)展、持續發(fā)展、健康發(fā)展，這一主線(xiàn)不可改變。但調控中一些實(shí)際操作問(wèn)題依舊不容忽視。(柯鵬 李和裕 于兵兵)
