北京 “風(fēng)暴”前氣氛凝重
在深圳市政府堅定不移地貫徹國家房地產(chǎn)調控政策、出臺“深圳細則”之后，北京市仍無(wú)細則出臺，倒是曝出主管城建工作的北京市副市長(cháng)劉志華被免職、京城地產(chǎn)界重量級人物劉曉光被傳喚配合調查的新聞，這令業(yè)界人士對未來(lái)的“北京細則”以及調控力度平添了幾分想象空間。
在剛剛結束的北京夏季房展會(huì )上，從市場(chǎng)動(dòng)向似乎可以看出些許端倪：4天的夏季房展會(huì )僅意向性成交了4.5億元，不及以往展會(huì )的三成，創(chuàng )下近年來(lái)的新低。對于這種市況，有著(zhù)不同的解釋。較為普遍的看法是，房產(chǎn)調控政策效應開(kāi)始“發(fā)酵”，購房者在觀(guān)望等待。但熟悉市場(chǎng)的人士則認為，北京開(kāi)發(fā)商在靜待政策細則出臺，所以參展的興趣不大。此外，普通住宅太好賣(mài)了，所以沒(méi)有宣傳推廣的必要。
從購房者與開(kāi)發(fā)商的觀(guān)望等待可以看出，具體政策實(shí)施細則的制定將會(huì )對北京市場(chǎng)走勢產(chǎn)生巨大的影響。
北京房地產(chǎn)市場(chǎng)處于政策“真空期”時(shí)公布的統計數據，頗能說(shuō)明一些問(wèn)題。6月底，北京市統計局公布的數據顯示，1-5月，北京市普通住宅價(jià)格指數累計為109.4%，漲幅累計9.4%。新建商品房?jì)r(jià)格漲幅繼續增加，二手房?jì)r(jià)格漲幅有所回落，普通住宅價(jià)格漲幅略高于高檔住宅。日前，有消息稱(chēng)，今年上半年北京房地產(chǎn)業(yè)完成稅收110.7億元，增收28.6億元，增幅比2005年提高了13.5%，且是首次超過(guò)百億。
“房?jì)r(jià)上漲9.4%，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收增長(cháng)13.5%，這就挺能說(shuō)明問(wèn)題�！狈康禺a(chǎn)業(yè)界一位人士分析，“這表明房地產(chǎn)的利益格局是，政府拿‘大頭’，開(kāi)發(fā)商得‘中頭’，房地產(chǎn)衍生行業(yè)賺‘小頭’。所以說(shuō)，如果僅是行業(yè)利益集團的游說(shuō)還不足以令中央政策的落實(shí)化于無(wú)形，各地方政府的利益盤(pán)算才是這場(chǎng)博弈的關(guān)鍵所在�！�
令眾多北京開(kāi)發(fā)商感到不安的是，目前在北京已經(jīng)拿到規劃許可證但尚未拿到施工許可證的房地產(chǎn)項目有600多個(gè)，總規劃建筑面積達2000萬(wàn)平方米。在這些項目中，套型建筑面積在90平方米以下的戶(hù)型僅占10%。如果嚴格按照九部委的文件精神執行的話(huà)，市場(chǎng)結構調整的力度將非常大。由于原來(lái)的規劃條件將有重大改變，不僅開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品市場(chǎng)定位要“推倒重來(lái)”，而且已開(kāi)盤(pán)項目若后繼開(kāi)發(fā)規劃作出調整，肯定會(huì )對此前買(mǎi)房的客戶(hù)產(chǎn)生影響。不過(guò)，按照北京市有關(guān)方面的說(shuō)法，管理層將本著(zhù)“認真貫徹，結合實(shí)際”的原則，綜合考慮各方面的因素，在保證市場(chǎng)穩定的前提下，出臺相關(guān)細則。因此，北京市場(chǎng)的未來(lái)走勢將在很大程度上取決于政策細則的內容。
業(yè)界一位資深人士預測，行政力量強力介入下的這次房地產(chǎn)結構調整，將導致市場(chǎng)格局發(fā)生根本性變化。最晚到明年一季度，大量套型面積90平米的中小戶(hù)型住宅將在市場(chǎng)上出現。雖然房子的單價(jià)不一定會(huì )下降，但總價(jià)肯定會(huì )大幅降低，這將使一些原來(lái)買(mǎi)不起房的人看到希望。對于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)這也是一個(gè)長(cháng)期利好，因為在客觀(guān)上能動(dòng)員出更多的購買(mǎi)力進(jìn)行住房消費。到明年，隨著(zhù)廉租房和經(jīng)濟適用房等社會(huì )住房保障體系的完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)結構會(huì )更趨合理。
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