中新網(wǎng)8月7日電 據《中國經(jīng)營(yíng)報》報道，自5月17日“國六條”公布后刮起的房地產(chǎn)新政風(fēng)暴，來(lái)得極為猛烈，令人措手不及。80天來(lái)，上到國務(wù)院下至各部委均紛紛出手，從5月底的九部委《意見(jiàn)》，到最近接二連三出臺的“90平米與70%”概念最終解釋、“外資設限”條款、土地轉讓限制房?jì)r(jià)、二手房交易強征個(gè)稅，等等。開(kāi)發(fā)商和購房者一時(shí)眼花繚亂，市場(chǎng)氣氛也迅速逆轉。
如今，中央政府的后續政策意猶未盡，大多數主要城市的實(shí)施細則卻遲遲不見(jiàn)。樓市上空，依然烏云密布。
市場(chǎng)：供需將發(fā)生錯位？
此次調控核心政策之一是增加90平方米以下中小戶(hù)型比例，各地市場(chǎng)很多新項目首當其沖受到?jīng)_擊，銷(xiāo)售期被迫延后。
以北京地區為例：凡是今年6月1日前沒(méi)有取得施工許可證的項目，目前都在等待規劃變更的具體通知。按照正常的開(kāi)發(fā)周期，這些項目即使能趕在8月份拿到新規劃指引，再改設計、報批、開(kāi)工，到領(lǐng)預售證推向市場(chǎng)，至少要花3個(gè)多月的時(shí)間。換言之，今年下半年該市一手住宅供應量減少已是必然。
來(lái)自北京市統計局的最新資料顯示，上半年全市住宅竣工面積下降35%，自4月份起下降幅度逐步加大。有開(kāi)發(fā)商據此推算，假設銷(xiāo)售速度不變，現有可售項目總量最多只夠賣(mài)半年的。一些購房者駐足觀(guān)望的同時(shí)，部分開(kāi)發(fā)商也有計劃地“惜售”，每日實(shí)際成交量統計數據開(kāi)始反復走低。
另一個(gè)指標性城市上海的情況也面臨尷尬。受調控政策影響，過(guò)去一年多里當地政府幾乎沒(méi)有公開(kāi)出讓住宅用地，為數不少的開(kāi)發(fā)商陷入“地荒”狀態(tài)。由此可以推斷，上海的新增住宅供應多半后續乏力。
從供應和需求兩方面同時(shí)下手，是本輪調控的特點(diǎn)之一。尤其是“外資設限”政策，對境外購房者這支高檔住宅消費的主力軍打壓，將收立竿見(jiàn)影之效。在京滬等外資購房比例較多的大城市，不排除會(huì )對其他群體消費者產(chǎn)生心理上的影響。
有持樂(lè )觀(guān)態(tài)度人士認為，隨著(zhù)一系列新政措施的有效落實(shí)，經(jīng)濟適用房及限價(jià)商品房等產(chǎn)品更多開(kāi)發(fā)，加上調整項目規劃后，大量小戶(hù)型住宅全面上市，新增住宅供應量尤其是供應套數有望反彈。
但這類(lèi)小戶(hù)型住宅能否“適銷(xiāo)對路”，業(yè)界仍存爭議。有關(guān)權威機構的調查統計以及最近幾年的市場(chǎng)成交情況均顯示：當前很多城市中最受購房者歡迎的，是單套建筑面積在90～120平方米之間的產(chǎn)品。
日前，國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀(guān)部發(fā)布的《2006-2010中國房地產(chǎn)發(fā)展預測報告》中也提出，預計國內城鎮居民住宅需求面積(人均住宅建筑面積)將從2004年的25平方米，提高到2010年的35.66平方米。以常見(jiàn)的三口之家推算，每戶(hù)住房面積應為107平方米。
若此推測成立，則新政實(shí)施后大量90平方米以下戶(hù)型的房子，與主力買(mǎi)家的實(shí)際需求之間，可能會(huì )出現一定程度的錯位。
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