【策劃人語(yǔ)】
11月9日，對于中國市場(chǎng)的外資來(lái)說(shuō)，是一個(gè)意義重大的日子。這一天，國家發(fā)改委正式發(fā)布《利用外資“十一五”規劃》，成為我國首度對外公布的利用外資五年規劃。
一個(gè)聲音已經(jīng)分外明確，在穩妥推進(jìn)相關(guān)金融領(lǐng)域對外開(kāi)放的前提下，對部分敏感行業(yè)、重點(diǎn)行業(yè)的外資并購的審核將強化。那么，正在接受一場(chǎng)史無(wú)前例的宏觀(guān)調控的中國房地產(chǎn)業(yè)，是否會(huì )被納入所謂吸收外資的敏感行業(yè)之列？其中的外資投資市場(chǎng)又將面臨何種程度的監管？整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)都為此駐足。
《上證·地產(chǎn)投資》本期策劃，希望能從轉型、受控、服務(wù)和資本市場(chǎng)這四大關(guān)鍵性“潛臺詞”上，為外資在今后五年進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的轉型之旅找出可行性路徑，也為中國房地產(chǎn)業(yè)的新一輪“吸外”提供幫助。
潛臺詞1：轉型
“外商投資房地產(chǎn)重點(diǎn)可能要由收購轉向開(kāi)發(fā)�！狈治鋈耸空J為，“隨著(zhù)國家房地產(chǎn)調控經(jīng)驗的不斷成熟，‘一刀切’的調控方式不會(huì )重演，取而代之的是‘有保有壓’的做法，利用外資也不例外�！�
縱觀(guān)《利用外資“十一五”規劃》，在穩妥推進(jìn)銀行業(yè)、保險業(yè)對外資開(kāi)放的同時(shí)，國家提出“鼓勵”的外資進(jìn)入方向包括能源領(lǐng)域和基礎設施建設投資等。同時(shí)鼓勵外資在華設立研發(fā)機構，并加大利用證券投資等方式吸收外資。
嘉凱行銷(xiāo)市場(chǎng)運營(yíng)總監林戈認為，這一意圖十分明確，中國利用外資的重點(diǎn)將從彌補資金、外匯不足轉向引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)、管理經(jīng)驗和高素質(zhì)人才，以實(shí)現從量到質(zhì)的根本轉變。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的鼓勵方向也是一樣。因此，在目前明確表示限制外資進(jìn)行成熟物業(yè)收購、炒作的房地產(chǎn)市場(chǎng)，或許會(huì )對境外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)表示出積極的姿態(tài)。
“未來(lái)，受限外政策等影響，以炒房和賭人民幣升值為目的的外資收購成熟物業(yè)的做法肯定會(huì )繼續受到限制。但國家對于帶著(zhù)開(kāi)發(fā)技術(shù)和經(jīng)驗進(jìn)入一線(xiàn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的外資將給予鼓勵�！绷指瓯硎�。
潛臺詞2：受控
在積極鼓勵技術(shù)類(lèi)外資進(jìn)入各行業(yè)的同時(shí)，規劃稱(chēng)，“十一五”期間，中國將進(jìn)一步細化關(guān)系國計民生和國家安全的敏感性行業(yè)的政策，完善外資產(chǎn)業(yè)準入制度。無(wú)疑，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系“國計民生”，可能受到政策更多的關(guān)注。這使得業(yè)內人士認為，限外政策已沒(méi)有所謂“淡化”的可能。
規劃稱(chēng)，將制定進(jìn)一步規范境外機構到境內從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資房地產(chǎn)管理辦法，防止短期國際資本通過(guò)房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟、金融形成大的沖擊。業(yè)內人士預測，短線(xiàn)炒房的外資未來(lái)不僅不會(huì )在政策上有所寬松，還將受到更嚴格的規避。
目前的限外政策執行情況可謂混亂不一�！皬膰野踩兔裆慕嵌瓤紤]，對外資大舉進(jìn)入樓市收購成熟物業(yè)的做法進(jìn)行限制，市場(chǎng)并無(wú)異議。但我們希望政策明確，效力公平公開(kāi)公正，不可朝令夕改�！币晃煌赓Y房地產(chǎn)代理機構中國區董事表示。
針對這種局面，規劃提出，將加快建立包括外商投資(含外商直接投資和外商其它投資)和借用國外貸款在內的全口徑的外資統計體系，并密切關(guān)注國際資本流動(dòng)的動(dòng)態(tài)和重點(diǎn)國家利用外資政策變化，積極科學(xué)應對，保持我國對高質(zhì)量、高水平外資的吸引力。
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