發(fā)表評論 4 推地
臨近年末，上海房地局終于以“開(kāi)閘放地”的形式，完成對住宅用地的供應“承諾”。而在中央今年提出的加大土地供應總量、抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)的總方針下，明年的土地供應也依然呈現“外松內緊”的局面。
以上海為例，據相關(guān)統計數據表明，1-11月上海公寓市場(chǎng)供需之比為1：1.35，市場(chǎng)整體呈現旺盛需求帶動(dòng)價(jià)格攀升的態(tài)勢。策源咨詢(xún)研發(fā)中心分析師表示，從供應層面來(lái)看，一方面是近兩年上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購置面積萎縮，直接導致今年新房供應量不足；另一方面是樓市轉熱之后的“捂盤(pán)惜售”行為，變相增加了供應的緊俏局勢，而這種非市場(chǎng)行為的本質(zhì)也與住宅用地緊張帶來(lái)的漲價(jià)預期有關(guān)。
近兩年來(lái)，上海中心區域的土地供應量越來(lái)越少。據策源咨詢(xún)研發(fā)中心提供的數據，截至今年11月，上海市中心區域內僅發(fā)放了26幅土地，面積共計91.7萬(wàn)平方米，而其中只有楊浦區、閘北區和浦東新區共計推出了4幅住宅用地，其余的則全是商業(yè)或商辦用地性質(zhì)。
與供應量減少相對應的是，今年1-11月，上海各個(gè)環(huán)線(xiàn)區域同比價(jià)格漲幅均在17%以上。但由于住宅供應一、二級市場(chǎng)普遍集中于中環(huán)以外區域，今年外郊環(huán)的成交比重尤其增大明顯，占比達到47%，因此導致整體樓市的成交價(jià)格同比漲幅反而只有9%。
因此，房市調控要想取得效果，必須針對造成有效供給不足的因素分別采取針對性的措施，以加大市場(chǎng)有效供給，從土地源頭入手是正確的思路。此外，依法嚴厲打擊囤積土地行為，對于滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的土地，堅決無(wú)償收回土地使用權；通過(guò)建立嚴厲的問(wèn)責制，促使各級地方政府更嚴格地執行90平方米占70%的政策，改變住房供應結構性失衡的問(wèn)題等等，都是未來(lái)仍需做好的“功課”。
5 信貸
2008年的貨幣政策預計依然“緊緊”有條。
從國家公布的數據來(lái)看，今年房?jì)r(jià)是歷史以來(lái)上漲最快的年份。如果從居民所感受到的房?jì)r(jià)上漲情況來(lái)看，各地房?jì)r(jià)上漲可能會(huì )比這些公布的數字還要高。國家統計局公布表示，今年房?jì)r(jià)指數節節攀升，特別是到10月份房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲9.5%。又如深圳三季度房?jì)r(jià)上漲達20.2%，而北京、寧波和杭州上漲幅度也都超過(guò)了10%。
與此同時(shí)，從2003年開(kāi)始，銀行信貸一直處于快速增長(cháng)的水平上。從2003-2006年全國各項貸款分別增加了27703億元、19201億元、16493億元及30657億元，同比增長(cháng)分別為21.1%、12.07%、9.26%、15.75%。至9月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4.62萬(wàn)億元，特別是居民購房貸款余額2.86萬(wàn)億元，比年初增加5924億元。
大量貸款增加后，大部分過(guò)剩的流動(dòng)性就會(huì )從銀行體系流向資本市場(chǎng)，從而推動(dòng)股市、樓市價(jià)格不斷上漲。正是在上述的背景下，政府明確地提出了從緊的貨幣政策，且主要表現央行主要將從兩個(gè)方面入手：一是控制流動(dòng)性過(guò)剩，抑制信貸過(guò)快增長(cháng)；另一個(gè)方面就是加大匯率彈性，進(jìn)一步放開(kāi)匯率波幅。業(yè)內人士預測2008年的銀行信貸規模最高量不會(huì )大于4.2萬(wàn)億。
今年3月，中國人民銀行研究局副局長(cháng)張濤在公開(kāi)場(chǎng)合指出，房地產(chǎn)企業(yè)50%以上的資金來(lái)源于銀行信貸。業(yè)內人士表示，明年銀行除了會(huì )對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款在總量上加以控制外，還會(huì )嚴格地控制貸款的發(fā)放節奏。
根據今年各家銀行的中報顯示，多家銀行的存貸比都已逼近了監管的上限，如中信銀行人民幣存貸比為73.69%、民生銀行為72.2%等，個(gè)別銀行的存貸比當時(shí)甚至已經(jīng)超過(guò)了75%的監管紅線(xiàn)。
年底之前，由于貸款額度已經(jīng)基本用完，大部分商業(yè)銀行貸款額度緊張、甚至無(wú)錢(qián)可貸的狀況也成了公開(kāi)的秘密。造成這種情況的主要原因就是今年商業(yè)銀行普遍貸款增長(cháng)過(guò)快，而在監管部門(mén)嚴控年內貸款增長(cháng)超標，以及采取連續上調存款準備金率等系列緊縮措施下，緊縮政策的累積效應開(kāi)始顯現。
明年銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的另外一個(gè)調控思路就是從開(kāi)發(fā)貸款的利率著(zhù)手，即房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率會(huì )在基準利率的基礎上進(jìn)行一定的上浮。銀行人士透露，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率上浮比例可能會(huì )在10%-20%之間。銀監會(huì )某負責人曾透露，房地產(chǎn)企業(yè)貸款總量和利率調整的最終方案，將會(huì )在春節以后推出。
6 限外
隨著(zhù)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的深入，市場(chǎng)對海外資本的態(tài)度正在發(fā)生變化�！爱斒袌�(chǎng)需要外資推動(dòng)時(shí)，我們是被歡迎的，但現在情況已經(jīng)不同�！币晃煌赓Y中介機構高層無(wú)奈地表示。
2005年作為中國匯率體制改革元年，也是外資于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌的元年。大摩、高盛、麥格理等眾多海外投資機構從那時(shí)起大舉收購中國一線(xiàn)城市的頂級物業(yè)，開(kāi)始了熱錢(qián)“橫掃”中國房地產(chǎn)的普及式教育。盡管眾多海外資金大鱷一再強調收購物業(yè)的目的是看好中國房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期投資潛力，但豪賭人民幣升值的“另類(lèi)”投資目的已經(jīng)成為市場(chǎng)心照不宣的事實(shí)。
從去年7月建設部等六部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》，到今年5月商務(wù)部、國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強、規范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監管的通知》，房地產(chǎn)成熟物業(yè)投資領(lǐng)域開(kāi)始對外資收緊城門(mén)。信義房產(chǎn)北京公司某內部人士介紹，2005年至去年年中，70%至80%的高端二手房購房客戶(hù)為外籍人士，但從去年底到今年，外籍人士購房只占客戶(hù)總量的近40%。
受制于此，外資于2007年出現明顯的轉戰直接開(kāi)發(fā)投資的跡象。重大合作開(kāi)發(fā)項目如：重慶龍湖地產(chǎn)與荷蘭ING房地產(chǎn)機會(huì )基金聯(lián)合參與北京市昌平區某組團土地投標，并以9.25億元高價(jià)競得113.5畝成都某地塊。美國對沖基金管理公司AetosCapital與中國人壽達成協(xié)議，共同在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)展開(kāi)合作。Aetos表示希望在未來(lái)幾年向中國投資10億美元；冰島格里特利爾銀行(GlitnirBankhf)與中國地產(chǎn)商合作開(kāi)發(fā)沈陽(yáng)某市中心黃金地塊住宅項目。
巨資背后是房地產(chǎn)利用外資額的直線(xiàn)攀升。數據顯示，截至今年10月，房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源合計28863億元，同比增長(cháng)40%，其中國內貸款5611億元，同比增幅僅30%。但利用外資同比增長(cháng)67%，外商直接投資增長(cháng)70%，后一項目在今年前五個(gè)月的增幅還一度高達89.9%。
然而，這一趨勢或許不會(huì )延續至2008年，今年底，國家發(fā)改委和商務(wù)部公布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》，著(zhù)入介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的外資管理。根據新的指導目錄，我國將繼續限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫(xiě)字樓和國際會(huì )展中心的建設、經(jīng)營(yíng)，外商投資土地成片開(kāi)發(fā)則必須與內資企業(yè)合資、合作，并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制。此外，還將“普通住宅用地開(kāi)發(fā)建設”從2004年修訂的目錄中的鼓勵投資類(lèi)別中刪除，將不再鼓勵外資進(jìn)入普通住宅的開(kāi)發(fā)建設。
國家加強限制外資流入樓市的重要原因是人民幣升值造成的熱錢(qián)沖動(dòng)。一位外資銀行人士告訴記者，目前，熱錢(qián)40%仍然通過(guò)存款的方式保留人民幣，因為這是最靈活的兌現方式。還有40%左右通過(guò)購買(mǎi)國債、基金等方式滯留在國內。而其余的20%就是房地產(chǎn)投資。而一旦熱錢(qián)受美國加息，人民幣升值周期結束等影響抽離出境，將給資本市場(chǎng)帶來(lái)極大的不穩定性。
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