發(fā)表評論 7 融資
盡管風(fēng)聲一陣緊過(guò)一陣，但這并不能遏制房地產(chǎn)企業(yè)的融資渴望。對于現在的房企來(lái)說(shuō)，資金問(wèn)題已經(jīng)不是關(guān)乎擴張速度、擴張規模的發(fā)展性問(wèn)題，而是關(guān)乎存亡的生存性問(wèn)題。
證監會(huì )放緩房企IPO、卡緊直接融資，銀根緊縮堵住了常規融資之路，房貸新政又導致成交下降、銷(xiāo)售回款速度變慢，三大“枷鎖”牢牢捆綁住了房企的資金鏈。正因為如此，房企融資不再是選擇性命題，而是不得不為的“生計”運動(dòng)，明年房地產(chǎn)行業(yè)的融資潮或許更為暗流洶涌。
“廣東十余家房企擬明年赴港上市�！币粍t這樣的消息近期出現在業(yè)內視野。向來(lái)對市場(chǎng)最敏感、最善于把握潮流的“廣東幫”的舉動(dòng)已經(jīng)足夠說(shuō)明問(wèn)題，這則消息的背景是，廣東400多家房企越來(lái)越感到生存的壓力，因此"逼迫"他們走上境外融資之路。
如“廣東地產(chǎn)五虎”中惟一一家尚未上市的恒大地產(chǎn)，已開(kāi)始就明年在港上市具體事宜進(jìn)行運作，預計將籌資約15億美元；總部在廣州的宏宇集團也已聘用瑞銀和摩根士丹利處理上市事宜，預計將最多籌集10億美元；總部位于深圳的卓越集團則預計籌資15億美元。
內地房企似乎已視香港上市為殘酷生存戰略的關(guān)鍵戰役。據廣州地產(chǎn)界人士透露，打算赴港上市的公司至少有10家以上，如京基、佳兆業(yè)等，預計融資總額可達600億元以上。這些企業(yè)中，傳言還包括了已經(jīng)擁有A股融資平臺的綠景地產(chǎn)等，看來(lái)不僅僅是未上市企業(yè)奮力做生死一搏，甚至更多的房企謀求“A＋H”兩地上市模式，事實(shí)上不少已在香港上市的大型房企已喊出“回歸”口號，另一輪的資本競爭恐怕為時(shí)不遠。
對于已上市公司，利用殼資源再融資則是另一個(gè)重要問(wèn)題。定向增發(fā)、公開(kāi)增發(fā)、配股、可轉債、公司債等融資手段也因此一直是A股房企的“供血站”。據不完全統計，今年以來(lái)共有25家房地產(chǎn)公司實(shí)施定向增發(fā)，7家公司實(shí)施公開(kāi)增發(fā)，2家公司實(shí)施配股，共計募集資金超過(guò)千億元。而企業(yè)債方面，金地集團、保利地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)、萬(wàn)科、中糧地產(chǎn)、新湖中寶等6家房地產(chǎn)上市公司宣布啟動(dòng)債券再融資程序，它們債券融資金額的上限合計為157億元。而再融資所得資金主要用于歸還銀行貸款，其次為補充流動(dòng)資金。
自有資金不充裕、負債率過(guò)高，一直是困擾部分房地產(chǎn)企業(yè)的難題：2007年，房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負債率達到63.07%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流出達到228.22億元，同比增加179.44%；投資活動(dòng)現金流出90.88億元，同比增加49.32%，房地產(chǎn)公司資金仍然偏緊。
由此，信貸政策收緊、樓市的降溫，反而會(huì )讓資金缺口本就大的房企對直接融資更為渴望。盡管明年的政策導向是放緩IPO以及上市公司再融資，可是并不會(huì )讓房企對于資金的饑渴有所削弱，甚至會(huì )愈演愈烈——如果其他道路收緊，只有華山一條路的時(shí)候，誰(shuí)都會(huì )不顧前途艱難險阻也要咬緊牙關(guān)一試。
明年的房企融資潮像是風(fēng)暴前夜的海面，在政策限制下，或許看不到巨浪滔天，卻比任何時(shí)候都要暗流洶涌。
8 拿地
2007年的絕大部分時(shí)間，我們看到的是觸目驚心的地塊爭奪戰，而時(shí)至年關(guān)，競相抬價(jià)的激烈場(chǎng)景又變成鮮有問(wèn)津的冷門(mén)局面，也為2008年的土地交易蒙上一塊面紗。在業(yè)內看來(lái)，隨著(zhù)土地價(jià)格一步步走高，也隨著(zhù)樓市調控效應累積，開(kāi)發(fā)商對于拿地的態(tài)度開(kāi)始冷熱不均起來(lái)。
不可否認，近期開(kāi)發(fā)商拿地熱情銳減成為不少主要城市一致發(fā)生的狀況。有分析指出，一是因為今年以來(lái)地價(jià)攀升，新推地塊也不愿意“掉價(jià)”，而底價(jià)太高又使得不少開(kāi)發(fā)商感到難以“下咽”；二是年尾的房地產(chǎn)調控措施不減反增，樓市交易也在萎縮，開(kāi)發(fā)商因而對下一階段的房地產(chǎn)業(yè)形勢信心不足，表現在拿地方面便是產(chǎn)生膽怯情緒。
不過(guò)，要讓開(kāi)發(fā)商集體“斷頓”也不現實(shí)。雖然近期內地樓市“入冬”令國有土地出讓也遇冷，不過(guò)與越來(lái)越多謹慎觀(guān)望、不敢出手的開(kāi)發(fā)商相比，具備資本實(shí)力的房地產(chǎn)公司依然不手軟。如新鴻基地產(chǎn)在本月內已經(jīng)斥資逾47億元拿下3幅土地，并且均在無(wú)人競價(jià)的情況下以底價(jià)得手；又如世茂房地產(chǎn)本周宣布以約4.35億元摘得黑龍江省牡丹江市江南新區大型商住地塊，以穩固其在東三省區域的戰略布局。
最令人側目的還屬萬(wàn)科，一邊是董事局主席王石在電視上表態(tài)“2008年之后絕不拿地王”， 一邊是與復地聯(lián)手以24億元“吃進(jìn)”上海地杰?chē)H城412400平方米的土地。也許正如王石所說(shuō)，按照萬(wàn)科現在的規模，沒(méi)有必要計較一城一池的得失，也沒(méi)有必要靠拿“地王”來(lái)表現競爭力。業(yè)內也認為，“面粉比面包還貴”的局面不應該也不可能持續下去，未來(lái)通過(guò)兼并收購、“合縱連橫”的方式進(jìn)行土地儲備的情況在開(kāi)發(fā)商中會(huì )越來(lái)越多。
“這也代表著(zhù)土地市場(chǎng)內的洗牌局面會(huì )率先加劇，開(kāi)發(fā)商如何判斷市場(chǎng)趨勢、如何制定拿地策略，冷暖自知�！毙帕x房產(chǎn)的分析師認為。他還表示，市場(chǎng)內的存量土地最多可滿(mǎn)足 4-5 年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求，而國土資源部新政正促使開(kāi)發(fā)商加速土地開(kāi)發(fā)，從而在未來(lái)一段時(shí)間內逐步減緩商品房供應短缺壓力，雖然這還不足以逆轉現在的供求差，但提醒著(zhù)開(kāi)發(fā)商不但要有拿地實(shí)力還要有開(kāi)發(fā)功力。
9 保障
“攻城為下，攻心為上�！薄秾O子兵法》的這句名言描述了今年并預示著(zhù)明年保障性住房政策落地，帶給樓市供需雙方心理上的暗示和角逐。特別是，不久前建設部增設的住房保障與公積金監督管理司，更加重了保障性住房的砝碼，形成對普通商品房的沖擊。
“與其說(shuō)是調控市場(chǎng)，不如說(shuō)是調控政府�！敝袊笖笛芯吭焊痹洪L(cháng)陳晟認為，建設部增設住房保障司的意圖非常明顯，從中央政府層面建立起保障性住房管理機構，并且監管、調研各地方政府落實(shí)保障性住房政策，確保保障性住房強勢推進(jìn)、不打折扣。
經(jīng)過(guò)十幾年的探討、摸索和反思，社會(huì )各方已經(jīng)明確認識到住房保障機制建立的必要性。特別是今年8月，隨著(zhù)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》浮出水面，在某種程度上給在市場(chǎng)化的單行道上一路飚升的房?jì)r(jià)在人們心理上踩了一腳剎車(chē)。隨之而來(lái)的是相應的政策法規在年底落地，以《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》兩項辦法為代表保障性住房管理的出臺，讓低收入家庭吃了一顆"定心丸"。
實(shí)際上，在中央政府建立住房保障機制的同時(shí)，各地的細化政策正紛至沓來(lái)。以北京為例，不久前相關(guān)負責人表示，將通過(guò)"配租"的方式增加廉租房房源，并且在商品房配建兩限房或廉租房的基礎上，還將增加配建經(jīng)適房的商品房地塊供應。
“但是，一些地方政府的非理性發(fā)展沖動(dòng)或貫性依然存在�！币晃环康禺a(chǎn)專(zhuān)家表示，因此保障性住房強勢推進(jìn)的態(tài)勢不能有絲毫松動(dòng)馬虎。記者也注意到，建設部新增設的住房保障司，首要一條便是“貫徹國家關(guān)于推進(jìn)城鎮住房制度改革的方針、政策和措施并組織實(shí)施”，正是意欲調控各地政府。由此，地方政府的非理性發(fā)展沖動(dòng)或貫性必然轉向。
此外，中央政府在住房保障方面的多項政策正在形成合力。如雙限房的供應、公積金制度、住房補貼，以及各種對自住性住房的保護性金融和信貸政策傾向，都將抑制化解商品房“單核市場(chǎng)”時(shí)代的房?jì)r(jià)單邊上漲之勢。明年，保障性住房政策必將深層次填補和平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量。
還有以增加中小戶(hù)型普通商品房建設的90平方米占70%為引導的住房結構調整，雖然今年讓人們最為關(guān)注的“70-90政策”的實(shí)施效果及其對房?jì)r(jià)的影響并不如人意，但隨著(zhù)政策進(jìn)一步落實(shí)，將使自住性住房的供需結構矛盾得到緩解，并有助于“夾心層”住房問(wèn)題的解決。（于兵兵 李和裕 唐文祺 一凡 陳歆 于祥明）
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