中新網(wǎng)10月10日電 據《經(jīng)濟參考報》報道，“金九銀十”幾乎是房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售慣例，但2006年的九十月對不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)卻不然。面對中央逐漸細化的宏觀(guān)調控政策，相當一部分開(kāi)發(fā)商試圖利用減少上市樓盤(pán)量、與代理商簽訂“包銷(xiāo)協(xié)議”、人為制造“旺銷(xiāo)”假象等方式，繼續抬升房?jì)r(jià)。但消費者“持幣觀(guān)望”態(tài)度日益堅定，這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)正在凸顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)將從賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉變。
“持幣觀(guān)望”令開(kāi)發(fā)商急不可耐
業(yè)內人士透露，“九十月間獲得的利益要占年度總利潤的1/4甚至1/3，這是房地產(chǎn)業(yè)界看重這一階段銷(xiāo)售的核心原因�！�
常年在銀行個(gè)人信貸和房地產(chǎn)信貸行業(yè)工作的信貸專(zhuān)家張萍仁告訴記者，按照這幾年的情況來(lái)看，九十月間恰恰是個(gè)人購房信貸最為火爆的時(shí)期，個(gè)人購房信貸比上一個(gè)月翻一番的情況在不少商業(yè)銀行中都存在，這其實(shí)就是房地產(chǎn)銷(xiāo)售火爆的直接體現。
不過(guò)，今年的情況卻讓不少開(kāi)發(fā)商高興不起來(lái)。隨著(zhù)中央宏觀(guān)調控政策細則不斷出臺，“持幣觀(guān)望”心態(tài)日益明顯的購房者讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商急不可耐。
在上海舉行的“十一”假日樓市展會(huì )上，送家電、送汽車(chē)牌照補貼、送旅游、送現金優(yōu)惠、特價(jià)房……各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)手段層出不窮，甚至有別墅樓盤(pán)推出了總價(jià)為70萬(wàn)元的特惠房。但是，盡管如此，展會(huì )現場(chǎng)大部分購房者還是只看不買(mǎi)。
廣州市國土房管局主辦的陽(yáng)光家緣網(wǎng)上披露的信息表明，10月1日至5日，廣州市六城區預售商品住宅簽約量?jì)H為127套�！斑@是這幾年最慘淡的‘黃金周’�！币晃恍樟旱匿N(xiāo)售商無(wú)奈地說(shuō)。他不無(wú)憂(yōu)慮地表示，如果沒(méi)有更多辦法來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售，10月末就肯定能夠看到今年房地產(chǎn)價(jià)格的拐點(diǎn)了。
開(kāi)發(fā)商極力推高房?jì)r(jià)
控制性銷(xiāo)售、代理包銷(xiāo)、人為制造旺銷(xiāo)假象和短期限量供應、短期折扣成為開(kāi)發(fā)商謀求最大利益的手段。業(yè)內人士稱(chēng)為“三長(cháng)兩短”。
——控制性銷(xiāo)售，提前減少上市樓盤(pán)量，營(yíng)造“供不應求”的假象。對南寧市青秀區一個(gè)大型樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商杜樺新而言，2006年的黃金周特別難熬，從9月初開(kāi)始到10月，一方面要連續不斷地做促銷(xiāo)計劃，另一方面還要督促施工隊“暫緩竣工”。
杜樺新負責的樓盤(pán)僅僅是一個(gè)縮影。北京、上海、廣州等地熱點(diǎn)城市的樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況更加明顯。北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)顯示的數據，9月份北京新盤(pán)數量較8月明顯增加，但相比往年的“金九銀十”新盤(pán)大規模、集中推出的狀況相比，仍是相對較少。
——代理包銷(xiāo)，與營(yíng)銷(xiāo)商分擔風(fēng)險，繼續提升房?jì)r(jià)。代理包銷(xiāo)是開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商共同承擔房屋開(kāi)發(fā)風(fēng)險的一種舉措。進(jìn)入9月以來(lái)，嗅出市場(chǎng)風(fēng)向標味道不對的不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始著(zhù)手與銷(xiāo)售商聯(lián)合，以降低潛在的市場(chǎng)風(fēng)險。
“原來(lái)只是預計可能銷(xiāo)售額不如去年，現在才發(fā)現降低幅度很快，要想賺到錢(qián)還是要想法抬高房?jì)r(jià)�！北本┌藏憳蛞粠У拈_(kāi)發(fā)商鄭維滿(mǎn)說(shuō)。
鄭維滿(mǎn)算了這樣一筆賬：過(guò)去僅靠開(kāi)發(fā)商資金支撐整個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售，10億元的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商最少要有一億元左右的資金注入，如今通過(guò)包銷(xiāo)，只需要注入一半左右的資金就可以實(shí)現目標，而且銀行的利息也減少了。
一位資深從業(yè)者坦言，包銷(xiāo)之后，房?jì)r(jià)往往都有一定程度的上漲。由于代理商承擔的風(fēng)險越大，房?jì)r(jià)上漲的幅度就越大，這個(gè)風(fēng)險最終還是要轉嫁到消費者身上。目前，廣州、北京、上海等地已經(jīng)先期實(shí)施包銷(xiāo)戰略的一些樓盤(pán)，最初銷(xiāo)售價(jià)格在6000元/平方米至7000元/平方米，至尾盤(pán)時(shí)，實(shí)際售價(jià)達到了10000元/平方米至12000元/平方米左右。
——人為制造“旺銷(xiāo)”假象，提升房?jì)r(jià)。記者在南寧、廣州、上海、北京等多個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行追蹤采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商人為制造“旺銷(xiāo)”假象。在樓盤(pán)竣工之后開(kāi)發(fā)商首先與相關(guān)政府部門(mén)、事業(yè)單位和大型企業(yè)聯(lián)系，通過(guò)內部認購的方式獲得部分回籠資金，隨后就對所有樓盤(pán)采取“擠牙膏”式的銷(xiāo)售方式。
“擠牙膏”式銷(xiāo)售就是分批銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商僅公開(kāi)部分房源，對前來(lái)購房的消費者表示“樓盤(pán)有限”、“房?jì)r(jià)肯定還要漲”，并要求購房者交納少量訂金，以此來(lái)確定潛在的消費群，掌握這部分消費群后，開(kāi)發(fā)商順勢抬升房?jì)r(jià)。盡管購房者完全可以退還訂金，但實(shí)際的樓盤(pán)市場(chǎng)反應已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商掌握。
開(kāi)發(fā)商的絕招還在于通過(guò)多種渠道“炮制”樓盤(pán)旺銷(xiāo)的景象，把售樓人員及其親屬作為購房者邀請前來(lái)觀(guān)看樓盤(pán)，并在網(wǎng)頁(yè)、售樓電話(huà)里強調“樓盤(pán)有限”的信息，誤導消費者。
與“三長(cháng)”幾乎同步實(shí)施的是“兩短”，一是“短期限量供應”、二是“短期折扣”。廣州市同創(chuàng )卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文說(shuō)，針對“新政后第一個(gè)黃金周”，專(zhuān)家們曾對樓價(jià)升降展開(kāi)“論戰”。目前，供求“對峙”的態(tài)勢已見(jiàn)明朗。
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