瓶頸三
管理難、選址難
保障類(lèi)住房不僅需要地方政府貼補大量資金，前期的選址，后續的銷(xiāo)售、管理都需要投入精力，這些都直接影響了地方政府推動(dòng)保障類(lèi)住房建設的積極性。
典型的例子是各地廉租房的落實(shí)問(wèn)題�！半m然有制度，但各地實(shí)際大力建設的廉租房不多。所以即便有資金都用不上�！币晃还e金政策專(zhuān)家介紹，“主要是管理難度較大，所以政府多采用貨幣補貼，來(lái)代替實(shí)物補貼�！�
在一些城市反映的保障類(lèi)住房建設難題中，建在哪里是又一個(gè)矛盾焦點(diǎn)�！敖�(jīng)濟適用房建在郊區，市民因郊區位置遠，生活配套不完善不愿意去住。建在市中心，巨額的土地成本如果讓地方政府承擔則比較困難。也不情愿�！币晃婚_(kāi)發(fā)商表示。
“應該吸取上�！畠蓚�(gè)1000萬(wàn)’的教訓，一時(shí)貪多未必符合市場(chǎng)規律�！睂�(zhuān)家稱(chēng)。去年3月，為配合房地產(chǎn)宏觀(guān)調控，上海提出一年內開(kāi)工建設1000萬(wàn)平方米配套商品房和1000萬(wàn)平方米中低價(jià)商品房。時(shí)隔一年，該工程已經(jīng)悄然不提。知情人士稱(chēng)，主要原因是大量保障類(lèi)房源集中供應，位置又偏遠。配套、交通、居住習慣等問(wèn)題讓一些動(dòng)拆遷人不愿意購買(mǎi)這些配套房，導致了一定的空置，且對整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格形成壓力。
瓶頸四
申購條件是最大技術(shù)難關(guān)
如果說(shuō)資金、土地、管理、選址等還都是可以通過(guò)地方政府行政決心的扭轉來(lái)解決的問(wèn)題，那么保障類(lèi)住房的申購條件的制定和審核，就是技術(shù)性更強的一道難關(guān)，并可能直接影響政策實(shí)施效果和輿論評價(jià)。
經(jīng)濟適用住房是政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷(xiāo)售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。當年，北京等地建經(jīng)濟適用房的本意就是對商品房?jì)r(jià)格上漲情況下為大量低收入家庭提供住房保障，尤其是對舊城動(dòng)拆遷居民的住房進(jìn)行保障。
但是隨著(zhù)操作過(guò)程中“對象失控，面積失控，價(jià)格失控”，一些經(jīng)濟適用房排號難、審核松、富人化、投資多等問(wèn)題逐漸顯現。這些怪現象正是經(jīng)濟適用房申購體制不健全，腐敗與投機共同操作的結果。
瓶頸五
“富了的窮人”如何退出？
當富人買(mǎi)了經(jīng)濟適用房，或住在經(jīng)濟適用房中的居民收入水平增加了，已經(jīng)不符合居住保障類(lèi)住房的標準，如何將退出的保障類(lèi)住房提供給其它的需求者？這一問(wèn)題已經(jīng)成為保障類(lèi)住房“退出機制”的討論核心。
9月底公示的北京住房建設規劃中首次提出建立經(jīng)濟適用房“體內循環(huán)”模式，即經(jīng)濟適用住房不得直接上市銷(xiāo)售，而由政府回購。
中介機構“我愛(ài)我家”研究認為，將經(jīng)濟適用房“回購”，出租給尚未符合廉租住房保障范疇而又無(wú)力購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房的社會(huì )低收入群體，將會(huì )有效地解決“夾心層”群體住房困難問(wèn)題。
此前，盡管北京市規定已購經(jīng)濟適用住房未滿(mǎn)5年不得按市場(chǎng)價(jià)格出售，住滿(mǎn)5年出售須按成交額10%繳納綜合地價(jià)款。但是購房人采用提前簽定臨時(shí)合同等做法，經(jīng)濟適用房提前上市銷(xiāo)售或高價(jià)出租的現象仍有發(fā)生，回購機制能否奏效仍有待檢驗。
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