關(guān)鍵詞 操作手法
據介紹，目前海外資本的慣用操作模式主要有提供融資、自行開(kāi)發(fā)、收購物業(yè)、合作發(fā)展等幾種方式。提供融資方式除了涉及到外匯操作上的不便利之外，風(fēng)險性也是顯而易見(jiàn)的，直接針對項目發(fā)放的過(guò)橋貸款非常鮮見(jiàn)。目前只有一些小型基金，抱著(zhù)謀取高利的心態(tài)予以采用，而大型基金為了規避風(fēng)險，基本上不會(huì )使用這種方式。但也有房地產(chǎn)投資銀行以曲線(xiàn)合作的方式，與國內房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作。如德國國際房地產(chǎn)投資銀行(Hypo Real Estate Bank International)向萬(wàn)科提供融資，以附帶有贖回條款的3500萬(wàn)美元股權的方式合作。
一些較早進(jìn)入中國房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的海外基金，往往會(huì )選擇自行開(kāi)發(fā)建設的途徑。但在中國房地產(chǎn)投資環(huán)境日趨成熟之后，這種模式的使用率開(kāi)始明顯減少�！霸谥袊妹剡M(jìn)行開(kāi)發(fā)是風(fēng)險性極大的�！泵绹A平投資內部人士告訴記者�！懊绹顿Y方不會(huì )觸碰需要動(dòng)遷的項目�！�
然而也有例外，自1994年便已進(jìn)入中國的新加坡凱德置地便是主要代表。這家外資開(kāi)發(fā)企業(yè)與眾不同的一點(diǎn)是，尤其擅長(cháng)發(fā)揮資本操作、私募基金等金融工具的優(yōu)勢。繼規模為6100萬(wàn)美元、擁有中國5個(gè)發(fā)展項目股權的“凱德中國住宅基金”投資完畢之后，又聯(lián)手花旗集團在2005年建立了第二只投資于中國內地的專(zhuān)項私募基金——4億美元規模的“凱德中國發(fā)展基金”。
凱德置地中國控股集團總裁林明彥介紹，自2005年起，凱德置地開(kāi)始“滲入”二、三線(xiàn)城市。但拿地策略開(kāi)始實(shí)行多元化操作，“除了參與傳統的土地招拍掛之外，收購股權、公司層面的合作都會(huì )有�！彼f(shuō)。凱德置地通過(guò)認購麗豐控股(1125.HK)20%股權、與成都置信實(shí)業(yè)集團合作成立合資企業(yè)、收購河南建業(yè)住宅集團30%股權等一系列運作，相繼進(jìn)入珠三角、成都市及河南省市場(chǎng)。據林明彥介紹，中國市場(chǎng)在嘉德集團的投資中所占比例，已從成立之初的5%上升到了近30%。
“但并不是所有的投資機構都會(huì )采用這種方式。不同投資者會(huì )有不同的擅長(cháng)之處，同時(shí)根據投資回報要求來(lái)選擇具體方式�！敝倭柯�(lián)行上海區董事石澄表示。以有良好發(fā)展前景的項目為切入點(diǎn)，與當地開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)，是目前開(kāi)發(fā)投資中使用較多的方式�！霸陧椖可系暮献骰貓笏俣葧�(huì )更快一些�！笔谓忉屨f(shuō)。
持有項目股權的合作方式，維系時(shí)間不需太長(cháng)，一般3至5年內就可以安全退出，這頗為符合基金快進(jìn)快出的“胃口”。2004年，荷蘭ING與上海復地集團(2337.HK)合作成立項目公司，共同開(kāi)發(fā)松江項目。一年之后，復地出價(jià)3081萬(wàn)元人民幣，向前者收購所持的30%項目公司權益，使得荷蘭ING凈賺1814.11萬(wàn)元，投資回報率高達140%。
此外，風(fēng)險性更小的收購現成物業(yè)方式已漸成風(fēng)潮。這種方式對于海外資本來(lái)說(shuō)，投資利潤會(huì )相對穩定且有所保證。以新茂大廈為例，業(yè)內人士估算SEB基金接手之后可獲取每年6.1%的投資回報�！昂诵幕饘τ陲L(fēng)險要求不同，因此會(huì )采用收購成熟物業(yè)長(cháng)期收租的形式�！备吡H翁琳如是分析。
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