關(guān)鍵詞 投資策略
“實(shí)際上，目前出手頻繁、表現活躍的外資投資者如高盛、花旗、摩根士丹利、美林等，大部分為投資銀行，與私募基金的操作理念還是有區別的�！敝倭柯�(lián)行石澄告訴記者。據了解，投資銀行經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)主要包括證券承銷(xiāo)、收購兼并、資產(chǎn)證券化、基金管理、咨詢(xún)服務(wù)等方面�！皬哪承┙嵌葋�(lái)看，投行倒是更有些投機基金的性質(zhì)�！笔伪硎�。
業(yè)務(wù)面廣泛、快進(jìn)快出的特點(diǎn)，決定了這些投行的投資策略通常以組合投資、跨市套利及資產(chǎn)重組為主，這也是在推動(dòng)企業(yè)上市、收購包裝物業(yè)等項目中頻頻發(fā)現投行身影的原因。與之相對，專(zhuān)業(yè)基金則更趨于細分化，投資方向也更為專(zhuān)注�！巴缎性谪攧�(wù)層面上表現專(zhuān)業(yè)，而基金只做專(zhuān)門(mén)物業(yè)，且由專(zhuān)業(yè)人士來(lái)負責基金管理，實(shí)行程序化投資決策�！备吡H翁琳解釋說(shuō)。
自2004年開(kāi)始的宏觀(guān)調控政策，使得缺錢(qián)的房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越多。一位不愿意透露姓名的海外私募基金負責人曾坦率表示，在銀行提高門(mén)檻之前，基金要求的投資回報是10%；待到銀根一收緊，回報率就提高到了20%至30%。一開(kāi)始，他們把投資焦點(diǎn)集中在缺乏后繼資金支持的項目上，“由于地拿得早，價(jià)格通常會(huì )較為便宜，開(kāi)發(fā)商的投資回報率普遍可在50%至100%，這對于基金的高額回報也有保障�！钡趯�(shí)際操作中卻發(fā)現，符合這種要求的“好項目”根本可遇不可求，因此，他開(kāi)始將策略調整為購買(mǎi)成熟物業(yè)。
“成熟物業(yè)已經(jīng)基本上把風(fēng)險過(guò)濾到最低，因此這是比較安全的進(jìn)入方式�！泵绹鴦P雷相關(guān)負責人告訴記者。一方面，成熟物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格可以提供升值空間的衡量依據，另一方面，投資方更容易測算好退出方式的可行性。
按照凱雷相關(guān)負責人的說(shuō)法，在2004年上海住宅物業(yè)漲至高峰時(shí)期，獲利空間已經(jīng)極其有限，外資投資機構開(kāi)始轉往其他城市或投資商辦物業(yè)；等到住宅價(jià)格下落到一定幅度時(shí)，基金再重新逢低進(jìn)入。這種投資策略的變更，很好地詮釋了自2004年以來(lái)外資在上海收購現成物業(yè)的投資路線(xiàn)變化。
而美國華平投資又是另一種投資策略，雖然在進(jìn)入之初也對于項目融資、收購物業(yè)等方式表示過(guò)興趣，但最終還是選擇了企業(yè)合作的方式�！皬奈覀兊耐顿Y角度來(lái)看，項目公司層面的合作并不合胃口�！泵绹A平投資有關(guān)人士表示。對他們來(lái)說(shuō)，入股母公司實(shí)行長(cháng)期戰略性合作，更符合其回報要求。在成為富力地產(chǎn)、綠城中國的戰略合作者之后，今年又以參股形式與中凱集團、中凱開(kāi)發(fā)團隊實(shí)行三方合作，并為其投資企業(yè)中凱開(kāi)發(fā)提供每年不少于3000萬(wàn)美元的資金支持。
美國華平投資集團董事總經(jīng)理Philip Mintz表示，在項目層面上的投資，雖然周期明確，且回收利潤時(shí)間短，但風(fēng)險很大。而在企業(yè)層面上的合作，則屬于長(cháng)期性投資方式，能夠有效分散風(fēng)險和加強管理。
[上一頁(yè)] [1] [2] [3] [4] [下一頁(yè)]
