住房問(wèn)題關(guān)乎國計民生，影響經(jīng)濟發(fā)展與社會(huì )和諧。在剛剛召開(kāi)的政協(xié)九屆廣東省委員會(huì )五次會(huì )議和廣東省十屆人大五次會(huì )議上，住房問(wèn)題仍然是兩會(huì )代表關(guān)注的熱點(diǎn)。截至發(fā)稿時(shí)止，省十屆人大五次會(huì )議秘書(shū)處議案組共收到代表議案19件。不少代表在接受記者采訪(fǎng)時(shí)提出了針對房地產(chǎn)行業(yè)的建議，內容涉及住宅供應、價(jià)格調節、稅費調控等三大方面。
保障房建設公開(kāi)成本 與城中村改造相結合
省人大代表朱列玉在其提交的《關(guān)于省政府應大力加強廉租房和解困房建設的建議案》中認為，房屋的價(jià)格已經(jīng)超出了很多普通市民的購買(mǎi)力，政府有責任加強廉租房和解困房的建設，讓廣州、深圳等大城市最低收入人口能夠住上解困房或廉租房。他建議，政府應當劃撥部分土地用來(lái)建造廉租房和解困房，以解決城市低收入者的住房問(wèn)題。政府可以公開(kāi)建造成本，讓消費者知道廉租房和解困房的成本分別由哪幾部分構成，以及各個(gè)部分所占的比例。
他說(shuō)，一般認為，當政府投入建設的住房體系供應房量占整個(gè)市場(chǎng)供應量的20%左右，房?jì)r(jià)就會(huì )呈現平抑發(fā)展的態(tài)勢。這種市場(chǎng)手段比單純利用行政手段干預房?jì)r(jià)更溫和、更有效。政府通過(guò)增加廉租房和解困房的供應，可以增加市場(chǎng)上房屋的供應總量，對平抑房?jì)r(jià)起著(zhù)積極的作用。
朱列玉還建議，一方面，政府可以通過(guò)土地置換的方式取得城中村土地的開(kāi)發(fā)權，城中村的土地建成房屋之后，一部分返還給原來(lái)的村民，另外一部分作為廉租房和解困房；另一方面，政府把建設廉租房和解困房與城中村的改造結合起來(lái)，可以解決城中村改造過(guò)程中的資金短缺問(wèn)題，有利于加快城中村的改造，消除城市“牛皮癬”，提高廣州、深圳等城市的都市化水平。
專(zhuān)家分析：合富輝煌首席分析師黎文江和中原地產(chǎn)高級研究主任陳海豐均認為，可以公開(kāi)廉租房、經(jīng)濟適用房等政府保障型住房的成本，按照規定，經(jīng)濟適用房的利潤不超過(guò)前四項購房成本的3%。
鼓勵集資合作建房 至少使房?jì)r(jià)降三成
朱列玉在另一項《關(guān)于允許和鼓勵集資合作建房的建議》中提到，只有改變目前單一的住房供應體系，允許和鼓勵集資合作建房，打破開(kāi)發(fā)商的壟斷，把建房權還給老百姓，才能建立起和諧、有序的住房供應市場(chǎng)，保障廣大人民群眾的住房需求。
他認為，以前舊的福利實(shí)物分房的優(yōu)點(diǎn)是以成本價(jià)供應，沒(méi)有任何中間商的暴利，比較公平，但缺乏效率；現行的單一住房供應體系的優(yōu)點(diǎn)是由專(zhuān)業(yè)機構造房，效率高，但是不公平。允許集資合作建房，實(shí)行住房供應的“雙軌制”，能夠充分利用兩種機制的優(yōu)點(diǎn)，給購房者更大的自主權。
而允許和鼓勵集資合作建房，能夠有效降低房?jì)r(jià)。在目前的房屋價(jià)格構成中，開(kāi)發(fā)商利潤占到約30%，房屋營(yíng)銷(xiāo)成本約占10%。允許集資合作建房，將省去這些開(kāi)支，使房屋的價(jià)格比市場(chǎng)售價(jià)低30%~40%。如果政府能夠再給予一定的政策優(yōu)惠，房屋價(jià)格將更低。
專(zhuān)家分析：黎文江認為，現在允許鼓勵個(gè)人集資合作建房是重走回頭路，不符合社會(huì )分工朝專(zhuān)業(yè)化發(fā)展的需要。1978年以前，政府鼓勵個(gè)人和單位建房，但是出現很多問(wèn)題。如果現在重提鼓勵個(gè)人集資合作建房，一方面是個(gè)人不具有建房的專(zhuān)業(yè)化水平，成本會(huì )增加很多；另一方面是眾口難調，建起來(lái)的房子如何分配又是問(wèn)題。就像人們開(kāi)車(chē)卻沒(méi)必要自己生產(chǎn)汽車(chē)一樣，黎文江認為，不必鼓勵個(gè)人集資合作建房。
陳海豐則認為，政府一直都允許個(gè)人集資合作建房，外省也有一些成功先例，但是合作的途徑、資金監管方式，如何保障各方利益等等都不夠成熟。而合作開(kāi)發(fā)的房子是否屬于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì)、是否能辦理房產(chǎn)證也是問(wèn)題。
兩會(huì )聲音
經(jīng)濟適用房擬建在地鐵周邊
廣州市市長(cháng)張廣寧透露：廣州市政府將加大在新社區建設經(jīng)濟適用房的力度，同時(shí)準備將在地鐵周邊等交通方便的地段選擇地塊建設經(jīng)濟適用房，限戶(hù)型，限價(jià)格，將中低收入人群的住房全部解決。該措施政府將分年度做好。
此前，關(guān)于新社區多選址離市中心較遠的地段、生活成本高的討論很多，此次張廣寧透露經(jīng)適房考慮建在地鐵周邊，引來(lái)不少叫好聲。也有代表?yè)�，這些原本可定位于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的黃金地段用于建經(jīng)適房有浪費資源甚至增加成本的可能。合富輝煌首席分析師黎文江則建議，經(jīng)適房、廉租房不一定要投入大量人力物力成本去建造，政府可以在老城區回購房改房或其它二手房來(lái)安置中低收入者。
對多套房業(yè)主征收土地使用費
兩會(huì )期間，廣東省國土資源廳廳長(cháng)林浩坤透露，廣東將對擁有多套房的人開(kāi)征土地使用費。按照今年1月1日施行的新增建設用地土地有償使用費征收標準，廣州新增建設用地的土地有償使用費為100元/平方米。
但有多位發(fā)展商代表和市場(chǎng)分析人士認為此建議不合理，不符合政策，屬于重復征收，不如物業(yè)稅、空置稅等更能調節住房的投資需求。
有開(kāi)發(fā)商代表指出，目前開(kāi)發(fā)商在拿到土地證之前，必須一次性交納土地出讓金，也就是對該土地使用的費用，再向買(mǎi)家收取一次，對發(fā)展商和買(mǎi)家都不公平。
限定普通住房最高售價(jià)和地價(jià)
省民革建議，政府應該限定普通住房的最高售價(jià)，調整稅收政策，這是抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)比較直接和有效的辦法。由政府在綜合考慮各地區的房屋需求、綜合成本等因素的基礎上，設定各地區普通商品房的最高售價(jià)，對其利潤進(jìn)行一定的限制，讓開(kāi)發(fā)商在投資開(kāi)發(fā)之前對項目的市場(chǎng)前景有一個(gè)預判，從而更為理性地進(jìn)行投資，防止其任意將成本轉嫁到消費者身上。
在政協(xié)分組討論上，省政協(xié)委員、廣州宏云房地產(chǎn)有限公司董事長(cháng)游德武說(shuō)，其實(shí)房?jì)r(jià)不是降不下來(lái)，而是政府的政策不力。政府應該犧牲一下地價(jià)，如果降一下地價(jià)，房?jì)r(jià)就會(huì )降下來(lái)。
省物價(jià)局局長(cháng)孫慶奇則表示，商品房是市場(chǎng)自主定價(jià)，物價(jià)部門(mén)在房地產(chǎn)方面的職責是核準土地基準價(jià)，以及經(jīng)濟適用房、廉租房、物業(yè)管理的定價(jià)。調節房地產(chǎn)價(jià)格的手段應該是多元化的，但是，對于市場(chǎng)定價(jià)的行業(yè)也要建立價(jià)格交易準則。孫慶奇透露，廣東將會(huì )爭取盡快修訂出臺有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格交易的規則。
政府介入商業(yè)小區管理
省政協(xié)委員王竹立說(shuō)，在目前物業(yè)管理的相關(guān)法律法規還不完善的情況下，建議政府先介入小區管理維護社區和諧穩定，等條件成熟后再逐步淡出管理，擔任仲裁者角色。
根據致公黨廣東省委會(huì )和民革廣東省委會(huì )組織聯(lián)合調研組的問(wèn)卷調查，廣州業(yè)主中認為自己所在社區是“平安和諧社區”的只有59.6%，四成業(yè)主表示社區生活缺乏安全感。
省致公黨日前向政協(xié)廣東九屆五次會(huì )議遞交提案建議，要積極解決目前商業(yè)住宅小區內存在的矛盾，在成立業(yè)委會(huì )的樓盤(pán)不到總數10%的廣州，其中重要的突破口即盡快確認業(yè)委會(huì )的獨立法人地位。
醞釀合法宅基地上市流轉
廣東省國土資源廳廳長(cháng)林浩坤透露，今年廣東將加強宅基地管理，現已草擬了“關(guān)于加強農村宅基地管理的通知”上報省政府審批，其中明確了農民合法的宅基地可上市流轉，各地要按規定對現有的農村宅基地和農民住宅完善確權和登記發(fā)證手續。
據了解，此前經(jīng)過(guò)六審的物權法草案規定禁止城鎮居民在農村購置宅基地，禁止宅基地使用權轉讓。草案明確表述：“目前，我國農村社會(huì )保障體系尚未完全建立，土地承包經(jīng)營(yíng)權和宅基地使用權是農民安身立命之本，從全國范圍看，放開(kāi)土地承包經(jīng)營(yíng)權抵押和宅基地使用權轉讓的條件尚不成熟�！�(蒙暉)
