◆樓盤(pán)名稱(chēng)：靜安紫苑
◆開(kāi)發(fā)商：不明
◆不開(kāi)盤(pán)原因：手續未辦妥，樣板房未完成
開(kāi)工已有4年仍未竣工
位于武定路上的靜安紫苑開(kāi)工建設已經(jīng)4年多了，但是仍沒(méi)有竣工售房的意思。
昨天，記者在該樓盤(pán)的施工現場(chǎng)看到，大樓已經(jīng)結構封頂，但是現場(chǎng)工程進(jìn)度緩慢。外墻沒(méi)有貼墻磚，也沒(méi)有裝玻璃，內部更是沒(méi)有動(dòng)工。只有幾個(gè)建筑工人閑坐在地上。一工人向記者抱怨：“這樓造了4年了，但現在連外立面都沒(méi)完成。老板也不像是缺錢(qián)的人呀�！�
靜安紫苑的售樓中心已經(jīng)裝修一新，一售樓人員說(shuō)，新樓開(kāi)盤(pán)時(shí)間還沒(méi)有確定，開(kāi)發(fā)商遲遲不開(kāi)盤(pán)有很多原因。一方面很多手續還沒(méi)有辦完，比如沒(méi)拿到新盤(pán)上市的預售證；另一方面，樣板房還沒(méi)完成而無(wú)法公開(kāi)展示。樓盤(pán)定位于酒店式公寓，目前估計價(jià)格在3.5萬(wàn)元-4萬(wàn)元/平方米左右，即170萬(wàn)元/套。
這個(gè)估計價(jià)有可能再一次被改寫(xiě)，因為只要不開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商就有可能賣(mài)出更高的價(jià)格。據附近的房地產(chǎn)中介公司工作人員透露，最近很多人前來(lái)詢(xún)問(wèn)靜安紫苑的售價(jià)。一個(gè)多月前，開(kāi)發(fā)商的報價(jià)大約是3萬(wàn)元/平方米左右，而現在報價(jià)已經(jīng)接近4萬(wàn)元/平方米。
-揭示“捂盤(pán)”內幕
雖有禁令，開(kāi)發(fā)商卻有變通方法延長(cháng)銷(xiāo)售周期
滬上一位房產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司市場(chǎng)研究負責人對記者表示，今年4月份以來(lái)，由于對未來(lái)市場(chǎng)預期良好，開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”現象明顯增多�！笆聦�(shí)上，不論在什么時(shí)期，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售樓盤(pán)時(shí)都會(huì )采取一些市場(chǎng)控制手段，只不過(guò)目前市場(chǎng)風(fēng)險小，加上土地價(jià)格持續上漲，因此開(kāi)發(fā)商不急于把在建樓盤(pán)賣(mài)出去；不過(guò)，開(kāi)發(fā)商‘捂盤(pán)惜售’也要承擔一定的市場(chǎng)風(fēng)險，如果像2004年出臺一系列調控政策，市場(chǎng)預期會(huì )很快轉變�！�
據記者從其他代理公司了解到，目前房地局對已經(jīng)申請預售的樓盤(pán)都有專(zhuān)人“跟蹤”，一般要求其在拿到預售許可證的4至5天內開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，并且會(huì )特別關(guān)注銷(xiāo)售價(jià)格明顯高于區域市場(chǎng)均價(jià)的高價(jià)樓盤(pán)。盡管房產(chǎn)管理部門(mén)明令嚴禁捂盤(pán)惜售行為，開(kāi)發(fā)商仍有不少變通的方法延長(cháng)銷(xiāo)售周期。
業(yè)內人士透露，開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”主要手法有：
●對同一批房源分批申請銷(xiāo)售許可證、分批預售，每推出一次新房源漲一次價(jià)格。
●有的開(kāi)發(fā)商干脆不預售，直接以現房銷(xiāo)售，以達到利潤最大化的目的。
●還有些開(kāi)發(fā)商在施工階段，放緩工程進(jìn)度達到推遲上市的目的。
●最常見(jiàn)的變通手法就是以成本高為由高價(jià)開(kāi)盤(pán)，嚇退購房者。很多樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)格高于區域價(jià)格20%左右，以取得較長(cháng)的銷(xiāo)售時(shí)段，為進(jìn)一步提價(jià)創(chuàng )造機會(huì )。
-政策背景
捂盤(pán)惜售行為是今年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治活動(dòng)的重點(diǎn)之一。上海市房地局有關(guān)人士表示，今年房地部門(mén)將檢查和處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已達預售標準不上市、已開(kāi)盤(pán)拒絕對外銷(xiāo)售和以虛擬預訂(預售)合同或掛牌價(jià)格畸高等方式的捂盤(pán)惜售行為，嚴肅查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以制造虛假銷(xiāo)控表、人為組織排隊等方式哄抬房?jì)r(jià)的行為。
根據《土地出讓合同》的有關(guān)規定，如果開(kāi)發(fā)商在土地出讓合同規定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年仍未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，由有關(guān)土地管理部門(mén)收取不超過(guò)出讓金額20%的閑置費；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，由有關(guān)土地管理部門(mén)無(wú)償收回該地塊的土地使用權以及地塊上全部建筑物和其他附著(zhù)物。
在《土地出讓合同》中還規定，對于已動(dòng)工建設的開(kāi)發(fā)商，如根據約定日期已開(kāi)發(fā)面積不足總面積三分之一或已投資額占總投資不足25%，且未經(jīng)批準中止開(kāi)發(fā)建設連續滿(mǎn)一年的，同被視為土地閑置，政府有關(guān)部門(mén)可依法收回土地或征收土地閑置費。
(作者：林勁榆劉暢吳怡敏楊斯媛)
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