亞奧商圈
萬(wàn)家燈火、愜意生活可能是人們形容亞奧商圈最好的詞匯。的確如此，從1990年亞運會(huì )結束至今，該區域已經(jīng)是北京居住質(zhì)量最高的區域，難怪人們把亞奧定位為北京的CLD(中央生活區)，數十個(gè)建筑規模大、品質(zhì)高的樓盤(pán)匯集于此，從最早的歐陸經(jīng)典、亞運豪庭到中期的嘉銘桐城、萬(wàn)科星園再到目前的三空間、山水奧園等等，都給該區域的住宅市場(chǎng)帶來(lái)了銷(xiāo)售的奇跡。但一直困擾亞奧多年的問(wèn)題是，作為商圈，商務(wù)氛圍一直沒(méi)有得到完善，就因為人們十幾年來(lái)形成的“住宅區”思維慣性，亞奧區域商業(yè)始終做不起來(lái)。直到近兩年，這種局面才有所改觀(guān)，截至2005年8月，亞奧商圈共聚集了30多個(gè)各類(lèi)寫(xiě)字樓項目(含已入市和待入市項目)，建筑規模超過(guò)100萬(wàn)平方米，其中今年下半年預計市場(chǎng)放量超過(guò)20萬(wàn)平方米。昔日的居住區開(kāi)始突破居住傳統，尋求商務(wù)新區的發(fā)展之路。
區域特征
作為一個(gè)形成較早的居住區，目前區域內的居住氛圍濃郁，物業(yè)環(huán)境良好。中原房地產(chǎn)經(jīng)紀公司策劃部高級策劃經(jīng)理馬濤介紹，北京只有兩個(gè)地方——朝陽(yáng)公園和奧林匹克公園，在飛機上可以看到兩塊綠，起到了城市綠肺的功能。
據統計，亞奧板塊內僅在售的住宅類(lèi)項目就有25個(gè)左右，總規模達到840多萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供應量十分巨大，已遠遠超過(guò)望京地區和中關(guān)村萬(wàn)柳地區，成為京北最大的高尚住宅類(lèi)商品房集中供應區域，而且售價(jià)不菲，趨向中高檔化。目前區域的一手房?jì)r(jià)跨度較大，單價(jià)在6000元/平方米至上萬(wàn)元不等，二級市場(chǎng)的房?jì)r(jià)主要在5500~8000元/平方米之間。
而且根據一般的居住規律，區域居民的房屋使用已經(jīng)10多年，原先的老舊設計已經(jīng)開(kāi)始難以適應新生活的需求，區域的置業(yè)升級浪潮也已經(jīng)開(kāi)始。因此，眾多新開(kāi)發(fā)的項目除了在自身產(chǎn)品上狠下功夫外，紛紛將目光放在了區域內老居民的二次置業(yè)上。據凱旋城銷(xiāo)售總監劉蕾介紹，亞奧區域的居民由于居住的習慣，往往將二次置業(yè)的地點(diǎn)也選擇在該區域。
而隨著(zhù)2008奧運會(huì )的臨近，各項交通、配套設施的完善，使得目前亞奧住宅項目?jì)r(jià)格一路飆升。
交通狀況
軌道交通引領(lǐng)交通前景。在區域內，主要的交通干道有北四環(huán)、北五環(huán)、安立路、北苑路、北辰東路、北辰西路以及大屯路。周邊有京昌高速和京承高速。其中南北向的安立路是亞運村的核心動(dòng)脈，向北連接湯立路，向南連接安定路、穿越二三環(huán)以及平安大街、長(cháng)安街等，直達王府井，是亞奧商圈的依托，同時(shí)也是有名的擁堵路段。北苑路則主要承擔著(zhù)亞北地區的聯(lián)絡(luò )交通任務(wù)，南向連接惠新街通達北三環(huán)，并穿越二環(huán)、雍和宮、東單、崇文門(mén)、天壇東路，最終和南三環(huán)相接。但其南端與惠新西街部分連接路段，路面較窄，北部的立水橋的交通也備受詬病。北辰東西路則主要是連接北四環(huán)和大屯路，貫通奧體中心和奧林匹克公園。而大屯路則是區域內東西向的主干道，西向連接清華東路，抵達中關(guān)村腹地。目前在北沙灘橋西經(jīng)常出現擁堵。
周邊配套
亞奧的定位是以文體為核心的綜合性城市副中心。亞奧商圈主要指北土城東路以北、北五環(huán)以南、京昌路以東、京承路以西，包括亞運村和奧運村的區域范圍。奧林匹克體育中心和奧運體育公園位于其中。因為亞運會(huì )的推動(dòng)，區域很快成為北京的著(zhù)名現代化“高檔居住區”。區域內商業(yè)生活配套齊全，尤其是遍布安立路的北辰購物中心、飄亮購物廣場(chǎng)以及眾多餐飲、金融等企業(yè)使亞運村有望成為京北頗具規模的商業(yè)中心。
按照北京“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間新格局，亞奧區域將成為與中關(guān)村、CBD有同樣地位的重點(diǎn)功能區之一。在北京市城市規劃中，亞奧區域應該是以文化體育為核心的綜合性城市副中心。其中生活配套完善、國際化的生活社區將成為亞奧地區的最終定位，未來(lái)區域將集體育、文化、會(huì )展、休閑等功能于一體。而且隨著(zhù)區域的成熟以及奧運會(huì )的召開(kāi)，區域的商務(wù)氛圍也開(kāi)始成型。一大批辦公物業(yè)登臺亮相，區域打造商務(wù)中心的心思不容小窺。
超大綠色居住社區凝聚生活商業(yè)中心。區域西接中關(guān)村、上地，東接望京。215公頃奧林匹克公園、87公頃國家森林公園及200公頃人工湖，標志性的奧林匹克體育中心，風(fēng)情匯聚的中華民族園等展現了區域的特色——綠色、運動(dòng)主題。
2006年看點(diǎn)
目前區域內尤其是亞運村核心區已經(jīng)形成一定規模的商業(yè)街：安立路沿線(xiàn)，北辰購物中心、飄亮購物廣場(chǎng)、旺市百利、華匯超市等一字排開(kāi)，在炎黃藝術(shù)館南側的慧忠路、安慧北路、北小河路，已經(jīng)形成了三條特色餐飲街，而華匯超市旁邊的餐飲一條街也聲名在外。餐飲方面，全聚德、東坡酒樓、八先生涮肉、麥當勞、肯德基等中外品牌齊聚。
尤其是隨著(zhù)區域的逐步成熟，2008年奧運會(huì )的召開(kāi)使國家加大了對亞奧區域道路交通、市政配套方面的投資。高品質(zhì)的商業(yè)物業(yè)大規模開(kāi)發(fā)，商業(yè)配套進(jìn)一步完善，商務(wù)環(huán)境不斷得到改善和提高，體育場(chǎng)館、會(huì )議會(huì )展中心成為區域內獨特的商務(wù)資源。
一些商務(wù)辦公物業(yè)也開(kāi)始出現并逐步發(fā)展，原先眾多企業(yè)在住宅里辦公的現狀將有望改變，寫(xiě)字樓在未來(lái)將成為辦公市場(chǎng)的主流。據統計，目前區域內的商務(wù)辦公物業(yè)已經(jīng)達到30多個(gè)，區域成就商務(wù)功能的心思開(kāi)始有了實(shí)質(zhì)性突破。區域消費潛力巨大，物業(yè)升值不可避免
據了解，亞運村目前的常住人口已超過(guò)50萬(wàn)人，流動(dòng)人口已超過(guò)30萬(wàn)人。居住人群年齡集中在25~45歲，主要為在中關(guān)村、燕莎、中央商務(wù)區、望京等區域的上班人群，其中IT精英、外企白領(lǐng)、自由職業(yè)者、在華工作的外籍人士和影視明星等人群占據置業(yè)者主流�？蛻�(hù)相對受教育文化程度較高，消費力強。每天從安立路去往昌平和順義高檔別墅的高階層人士，大部分消費也集中在亞運村里，構成提升亞運村的主力人群。而目前，奧運村在舉辦大型比賽和演出的時(shí)候會(huì )有大量的消費人群涌入奧運村以外，平常的時(shí)候還會(huì )接納許多來(lái)自世界各地的游客，他們也會(huì )形成亞奧商圈的消費主體。
據測算，2008年奧運會(huì )將帶來(lái)2800億元的商機。屆時(shí)北京市游客總數將達到1.7億人次，其中海外游客將達到463萬(wàn)人次。外省來(lái)京游客在奧運會(huì )后一兩年內將達到高峰，達到1.13億人次，境外游客將達到400萬(wàn)~500萬(wàn)人次。而來(lái)參觀(guān)賽事的每個(gè)外國游客在亞奧商圈的消費將占到整體消費的1/4~1/3。
