發(fā)表評論 (聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)
自2002年招拍掛制度開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商們就摸索出了一套在招拍掛制度的程序下，“變相協(xié)議出讓”的方式。決定土地歸屬的不是公平的市場(chǎng)，也不是政府苦心營(yíng)造的招拍掛制度，而是交易中的默契。這一情況在2007年仍然繼續
記者/陳曉
2007年中國土地市場(chǎng)的一個(gè)熱鬧場(chǎng)景，是土地價(jià)格在招拍掛中不斷被刷新著(zhù)紀錄。各地的“地王”紀錄陸續被房地產(chǎn)上市企業(yè)(H股和A股)刷新：上半年北辰實(shí)業(yè)和城開(kāi)聯(lián)合斥資92億天價(jià)在長(cháng)沙拿地，刷新地價(jià)總價(jià)記錄；8月24日蘇寧拿下上海黃浦區163號街坊地塊，樓面地價(jià)達到6.69萬(wàn)元，創(chuàng )造樓面成本的新紀錄！
10月份，國土資源部終于祭出第39號令——《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，試圖通過(guò)壓縮開(kāi)發(fā)商的資金杠桿，平抑地價(jià)。其中二十三條中指出：“未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發(fā)放建設用地使用權證書(shū)，也不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設用地使用權證書(shū)�！�
此舉被視為對招拍掛制度的完善。但在真實(shí)的操作里，招拍掛制度的作用仍然受到質(zhì)疑。自2002年招拍掛制度之始，開(kāi)發(fā)商們就摸索出了一套在招拍掛制度的程序下，“變相協(xié)議出讓”的方式。這種方式秉承了私下磋商交易的默契，范圍從二級市場(chǎng)延續到了一級開(kāi)發(fā)——兩重市場(chǎng)，兩次獲利。
由于土地所有權歸屬的復雜性，中國的土地市場(chǎng)，仍然籠罩在強大的私人關(guān)系網(wǎng)絡(luò )中，伴隨個(gè)體利益的交換而流轉。決定土地歸屬的不是公平的市場(chǎng)，也不是政府苦心營(yíng)造的招拍掛制度，而是交易中的默契。這一情況在2007年仍然繼續。
天價(jià)地掩蓋下的招拍掛現實(shí)
“其實(shí)，所謂天價(jià)地在轉讓的土地市場(chǎng)中所占的份額極少，土地交易中90%地塊都是自?huà)熳哉��！北本┮患曳康禺a(chǎn)咨詢(xún)公司的總裁林齊(化名)對《中國新聞周刊》說(shuō)。
林齊的主要工作，就是幫助一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)做項目。他的公司可以提供從拿地，到跑規劃、拿批文的一條龍服務(wù)。他的資歷，在北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)內已經(jīng)是小有名氣，而且他的專(zhuān)長(cháng)在于總能拿到內部信息，所以雖然大多項目規模不大，但卻個(gè)個(gè)都收益頗豐。
本刊記者也注意到，根據北京市土地儲備中心提供的2007年度土地交易地塊一覽表中，2007年度迄今為止共交易76宗地塊。其中41幅是招標，35幅是掛牌交易，但沒(méi)有一宗是拍賣(mài)，雖然在掛牌的形式下也產(chǎn)生了幾塊“天價(jià)地”，但所占比例極少。
在實(shí)際操作中，招標和掛牌兩種方式多針對“土地方要求上市，但尚未完成平整的土地”。北京市土地整理儲備中心史賢英主任曾頗為無(wú)奈地表示：限于人力物力，儲備中心不可能把每一塊土地都細化到純粹的“凈地”。因此，在掛牌和招標的方式中，通常會(huì )在說(shuō)明書(shū)或者補充文件中，加上一些關(guān)于土地平整的附加條件，有時(shí)候是一座無(wú)法移動(dòng)的鍋爐，一群釘子戶(hù)的拆遷，或者是一些看不出準確答案的要求。
但在林齊這樣的開(kāi)發(fā)商看來(lái)，“可以加條件，就意味著(zhù)還有私人操作的空間�！�
默契，是拿地的第一步
林齊于2007年4月，操作了一塊位于北京郊區的商業(yè)住宅A地塊。這片土地外觀(guān)上了無(wú)生氣，閑置多年，林齊托熟人到市規劃局查出這是當地農機公司的一塊廠(chǎng)房廢地。
找到土地出讓方并達成默契，這是整個(gè)拿地過(guò)程的第一步，對有私人關(guān)系的地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這也是最輕松的一塊。因為私下拿地通常都是去自己熟悉的地方，“不了解或水深的地方都不去�！绷铸R說(shuō)。他所在的公司在北京郊區和二三線(xiàn)省會(huì )城市都有進(jìn)入，基本都是通過(guò)當地與土地有關(guān)的個(gè)人引薦進(jìn)入。比如他們剛完成收購的一塊地，就是在通州和一個(gè)廠(chǎng)長(cháng)聊天時(shí)得到信息的。
復雜的無(wú)主之地，成就了兩個(gè)充滿(mǎn)了傳統交易智慧的出讓方式——招標和掛牌。特別是招標，拋棄了純粹價(jià)高者得的方式，實(shí)行考核各種條件后綜合評分，為土地二級市場(chǎng)的運作留下了更大的操作空間。
更有游戲精神的做法是設置一些莫須有的條件。林齊曾經(jīng)操作過(guò)一塊地的掛牌，雖然已完成“三通一平”，但土地方在掛牌說(shuō)明書(shū)中表明，還有200人的拆遷必須完成�！安疬w是土地開(kāi)發(fā)中最棘手的事情。其實(shí)并沒(méi)有這200人，但沒(méi)參加過(guò)土地一級開(kāi)發(fā)的公司不清楚底細，大部分會(huì )知難而退�！绷铸R說(shuō)。
這是自2002年招拍掛制度后形成的“提高市場(chǎng)門(mén)檻”傳統。個(gè)人建房者于凌罡也曾遇到過(guò)這樣“凈地不凈”的情況。2005年芍藥居地塊掛牌，不知深淺的于凌罡“直接去搶地”，結果在掛牌的補充文件里發(fā)現這塊已完成“三通一平”的地塊中央，存留一座占地405平方米的鍋爐房，并且不轉讓產(chǎn)權�！耙簿褪钦f(shuō)，買(mǎi)一輛車(chē)，四個(gè)車(chē)轱轆，他只給你三個(gè)�！庇诹桀笇Α吨袊侣勚芸氛f(shuō)，“如果我們拿這塊地，將立即面臨訴訟風(fēng)險�！�
一級開(kāi)發(fā)中的伏筆
林齊拿到的A地塊，同樣也是通過(guò)招標的方式。林齊對A地塊的操作依照這樣的程序：
首先，由林齊出全資注冊一個(gè)子公司，負責土地的一級開(kāi)發(fā)。這個(gè)子公司花費4000萬(wàn)元完成了這塊地的整理。而土地方雖然不用出一分錢(qián)，但卻會(huì )在下一步分享該公司一級開(kāi)發(fā)所得的利潤。
這個(gè)近萬(wàn)平方米的A地塊在進(jìn)入土地儲備中心，進(jìn)入二級市場(chǎng)交易前被評估的底價(jià)為10300萬(wàn)元，其構成分為兩部分：土地出讓金3300萬(wàn)元(政府所得)+土地補償費7000萬(wàn)元(土地方所得)。
土地補償費是土地的實(shí)際整理成本，加上土地整理利潤，開(kāi)發(fā)商一級開(kāi)發(fā)獲利多少的奧妙就隱藏在其中。按國家規定，一級市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商可以在土地整理成本的基礎上，加上8%的土地整理利潤和2%的管理費。但在實(shí)際操作中，“土地整理利潤有時(shí)候可以是100%，甚至更多�！绷铸R說(shuō)。
在這塊地的一級開(kāi)發(fā)上，林齊的實(shí)際整理成本為4000萬(wàn)元，他得到的土地整理利潤和管理費為700萬(wàn)元(以7000萬(wàn)元的土地補償費評估價(jià)，按8%的土地整理利潤加上2%的管理費計)。
在最后評估出的7000萬(wàn)土地補償費中,土地方先返還林齊4700萬(wàn)元。而比實(shí)際評估多出的2300萬(wàn), 由林齊和土地方六四分成。
這還僅是一級開(kāi)發(fā)的利潤。土地平整后，要進(jìn)入二級市場(chǎng)交易。一級市場(chǎng)上的合作，也為二級交易中附加條件的書(shū)寫(xiě)埋下伏筆。
二級市場(chǎng)的“變相協(xié)議”
由于林齊的子公司已經(jīng)負責了該地塊的一級開(kāi)發(fā)，林齊在制定標書(shū)時(shí)胸有成竹。在一級開(kāi)發(fā)中所掌握的信息讓他知道，這塊地因為怕對北邊的項目有遮擋，所以會(huì )限高。于是，在他所寫(xiě)就的標書(shū)中，對這一點(diǎn)已經(jīng)如先知般妥善做出了設計安排。
除此之外，因為和土地方有一級開(kāi)發(fā)的淵源，林齊可以毫不在乎的選擇政府所提倡的一次性付款。畢竟，何時(shí)支付給土地方7000萬(wàn)土地補償費，這種默契甚至已經(jīng)無(wú)需事后商量。如此一來(lái)，林齊的拿地對自己公司的一次性資金支付壓力并不大。
是次招標中，林齊公司對A地塊的報價(jià)是1億3700萬(wàn)，在所有競標者中報價(jià)排行第三，但他們卻因綜合評分最高而順利中標。
最終，在林齊順利摘牌成功，他的報價(jià)扣除這些前期一級開(kāi)發(fā)的收益后，實(shí)際只需要為這塊地付出1億1千萬(wàn)。
大量的私人操盤(pán)空間，顯示著(zhù)土地招拍掛出讓制度的難以觸及的交易行為。但林齊也認為，從長(cháng)遠規范土地市場(chǎng)來(lái)看，這項制度的存在和完善，依然有進(jìn)步意義。和協(xié)議出讓相比，招標，掛牌，拍賣(mài)都需要更多的程序。在制度之外的交易，每一個(gè)程序的增加，都加大了操盤(pán)的困難和風(fēng)險。林齊就遇到過(guò)操盤(pán)多年的地塊，在二級市場(chǎng)上，被別人高價(jià)摘走�！皡⑴c的人越多，程序越長(cháng)，交易結果的不確定性就越大�！�
林齊今年拿地的范圍已經(jīng)逐漸向二三線(xiàn)城市擴張，因為在“北京和上海，出臺的有關(guān)土地交易的地方細則比別的城市多得多�！�
其實(shí)，國土資源部2007年才提出的“付清土地出讓全款才能領(lǐng)取土地使用權證”等規定早就寫(xiě)入北京的地方法規。2007年1月，北京還開(kāi)始嘗試對一級開(kāi)發(fā)實(shí)行招標。大量細則的約束下，地產(chǎn)商在這兩個(gè)城市“變相協(xié)議出讓土地”的空間已經(jīng)很小了。
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