發(fā)表評論 (聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)
我們知道，中國革命成功的起點(diǎn)是土改，讓廣大農民獲得土地，從而天下歸心；中國改革成功的起點(diǎn)則是分田到戶(hù)，對人民公社運動(dòng)撥亂反正，把土地的部分產(chǎn)權歸還給農民。而現在，我們顯然是已經(jīng)到了啟動(dòng)第三次土地革命(“現代土地產(chǎn)權制度”)的時(shí)候了
文/趙曉
盡管政府早就提出要建立“現代產(chǎn)權制度”，但是中國房地產(chǎn)無(wú)論市場(chǎng)化也罷，房地產(chǎn)調控也罷，幾乎都沒(méi)有涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎制度——產(chǎn)權制度的變革。
然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)如同其他市場(chǎng)一樣，其實(shí)是一個(gè)制度體系，而產(chǎn)權乃市場(chǎng)的基礎和根本。在中國房地產(chǎn)沒(méi)有建立起現代產(chǎn)權制度之前，哪怕“房地產(chǎn)市場(chǎng)”叫得震天響，哪怕這樣的市場(chǎng)化已經(jīng)進(jìn)行了近十年，對不起，我們只能遺憾地發(fā)現，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是一個(gè)產(chǎn)權缺位的市場(chǎng)，而這樣的“市場(chǎng)化”一定會(huì )出現嚴重的問(wèn)題。
事實(shí)上，從房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)化與要素市場(chǎng)化的背離上，我們看到的是中國市場(chǎng)化的跛足與艱難。中國雖然已經(jīng)被越來(lái)越多的國家承認是“市場(chǎng)經(jīng)濟”國家，但人們看到的更多是產(chǎn)品的市場(chǎng)化，而生產(chǎn)要素(土地、資金)的市場(chǎng)化卻遠遠談不上。
不僅資金要素仍被政府牢牢控制，與工業(yè)化、城市化相關(guān)的土地也仍被政府牢牢控制，其表現就是全國人民要賣(mài)地，只能賣(mài)給政府，全國人民要買(mǎi)地，只能從政府哪里購買(mǎi)。
其結果，中國的工業(yè)化和城市化都完全可以在政府的主導下，以最大程度降低成本，以及獲取政府收益的方式來(lái)加快進(jìn)行，但是不免以農村和城鎮居民的收入與財富損失為代價(jià)。
房?jì)r(jià)與地權
各級地方政府對城市用地供應，致使城市化、房地產(chǎn)市場(chǎng)化最終在中國蛻化為一場(chǎng)不斷強化和擴大政府對于土地的壟斷。
某些地方政府對于土地暴利的追逐，不僅極大地損害了政府與公眾的關(guān)系，也破壞了中央的科學(xué)發(fā)展觀(guān)與和諧社會(huì )的偉大部署，致使房地產(chǎn)調控的目標無(wú)法實(shí)現，中央與國務(wù)院的公信力為此受到嚴重損害。
近日，政府又傳出要求依法嚴格管理農村集體建設用地、嚴格執行農村一戶(hù)一宅的聲音。這就意味著(zhù)，此前因北京市國土資源局的一紙叫停，而命運難測的小產(chǎn)權房，最終以嚴厲禁止而告終。媒體稱(chēng)之為“叫停小產(chǎn)權房”。
政府禁止小產(chǎn)權房的理由是保護耕地，但這樣保護耕地值得商榷。
中國宏觀(guān)經(jīng)濟學(xué)會(huì )為國家發(fā)改委“十一五”規劃所做的另一項研究也表明，從土地資源條件看，如果到2030年中國的糧食進(jìn)口規模保持在5000萬(wàn)噸，國內耕地的單產(chǎn)提高速度保持在改革開(kāi)放以來(lái)的水平，則在目前的18億畝耕地資源中，國家還可以拿出1.5億畝來(lái)轉移到非農產(chǎn)業(yè)發(fā)展，平均到25年中每年約600萬(wàn)畝，這比改革開(kāi)放以來(lái)年均耕地轉移規模還要高，也比過(guò)去幾年的用地高峰還要高，因此土地供應其實(shí)是有一定保障的。
另?yè)䥽临Y源部公布的數字，全國城市用地現在大概是5600萬(wàn)畝，相當于全國國土面積的0.3%；相比之下，農民占2.6億畝，為城市現在所占用土地的五倍。
顯然，如果城市化將7億農民都轉移出來(lái)的話(huà)，那么全國只要用1%土地就能解決全部人口的居住問(wèn)題，那我們?yōu)槭裁催�要擔心土地會(huì )日益緊張而不是樂(lè )觀(guān)地相信大量的土地將會(huì )被釋放出來(lái)呢？
有些學(xué)者還經(jīng)常談農民的土地如果買(mǎi)賣(mài)，農民會(huì )變窮。這是全世界最奇怪的產(chǎn)權理論，其意思是說(shuō)，你剝奪了人的產(chǎn)權，反而對人有好處。
十七大上提出的非常重要的一點(diǎn)，就是要增長(cháng)居民的財產(chǎn)性收入。然而，迄今中國農民的人均財產(chǎn)性收入只有幾十塊錢(qián)。如果農民缺乏土地權利，他們的財產(chǎn)性收入的增加將很難實(shí)現。
所以，非常清楚的一點(diǎn)就是，要穩定房?jì)r(jià)的增長(cháng)，要實(shí)現科學(xué)發(fā)展觀(guān)和和諧社會(huì )，必須盡快啟動(dòng)土地的現代產(chǎn)權制度變革，必須使得土地有多元的供應。
土地供給影響下的房?jì)r(jià)
最近，筆者所帶領(lǐng)的課題組對中國房地產(chǎn)調控政策效果的實(shí)證分析結果發(fā)現，我國的土地價(jià)格指數與房地產(chǎn)價(jià)格指數呈正相關(guān)。
緊收的土地政策必然會(huì )加速土地價(jià)格的增加，控制土地價(jià)格的政策，將抑制房地產(chǎn)價(jià)格指數的上漲，合理控制土地價(jià)格的土地政策可以影響土地價(jià)格，繼而影響房地產(chǎn)價(jià)格指數。所以，可以認為我國土地供給的松緊政策明顯地影響著(zhù)房地產(chǎn)均價(jià)。
而我國目前的基本土地制度及政策就是，即便在流動(dòng)性已經(jīng)嚴重過(guò)剩從而對房地產(chǎn)需求暴漲的時(shí)候，政府依然將所有的城市開(kāi)發(fā)土地都捏在自己手里，然后再像擠牙膏一樣擠出一小點(diǎn)、一小點(diǎn)來(lái)，而擠出來(lái)的地就是走進(jìn)招拍掛市場(chǎng)。
我們知道，獲得最高收益的最佳方式，就是通過(guò)拍賣(mài)來(lái)投放到二級市場(chǎng)，這是想讓地價(jià)房?jì)r(jià)漲多高，就可以漲多高。如此一來(lái)，土地價(jià)格不狂漲進(jìn)而帶動(dòng)房?jì)r(jià)狂漲才怪。
所以，當前房?jì)r(jià)上漲的原因其實(shí)非常清楚。一方面是流動(dòng)性過(guò)剩背景下的過(guò)旺需求，另一方面則是政府壟斷土地下的人為地減少了供應。
的確，中國的經(jīng)濟增長(cháng)速度不慢，改革開(kāi)放以來(lái)近30年的增速超過(guò)9.5%，而近年來(lái)甚至表現出越來(lái)越快的趨勢。比如，過(guò)去四年平均增長(cháng)速度超過(guò)了10%，而2007年前三季度的增速達到了11.5%。
然而，在許多地方房?jì)r(jià)的增長(cháng)速度大大超過(guò)了GDP增長(cháng)速度，也超過(guò)了居民收入的增長(cháng)速度。
特別是今年開(kāi)春以來(lái)，很多城市的樓盤(pán)的價(jià)格增長(cháng)超過(guò)了一倍，如此一來(lái)的結果必然就是，普通老百姓越來(lái)越買(mǎi)不起好房子、大房子，越來(lái)越?jīng)]有辦法實(shí)現美好的人居理想。長(cháng)期以往，中國國民的幸福感何在？
切莫走向怪胎模式
中國內地現在正在走向的正是香港和新加坡式的怪胎模式——左手從老百姓口袋中掏錢(qián)，右手建經(jīng)濟適用房和廉租房。
香港的情況很特殊，其土地在回歸之前一直壟斷于港英政府手里，港英政府用拍賣(mài)的方式來(lái)獲得最高的地價(jià)，直到目前，整個(gè)香港的土地開(kāi)發(fā)率才只有23%，大量的土地處于未開(kāi)發(fā)狀態(tài)。
而與這種擠牙膏式的土地供應相對應的，是香港居民極其惡劣的居住環(huán)境——這種惡劣環(huán)境在全世界都是罕見(jiàn)。
新加坡的情況同樣特殊。它是一個(gè)海島國家，土地奇缺，大量土地靠填海造田形成。因此，它的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式同樣是畸形的，因為它只能采用大政府的住房供應方式，采用類(lèi)似于“共產(chǎn)主義”平均分配的方式來(lái)保證居民的住房供應，否則就會(huì )有人住不上房。
然而，內地與香港、新加坡的情況完全不同，內地是一個(gè)正常的完全可以走市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展模式的大陸國家。它應該學(xué)習正常的市場(chǎng)經(jīng)濟國家，建立起土地的現代產(chǎn)權模式，來(lái)保證土地的正常流轉和有效供應，以保障經(jīng)濟發(fā)展和公民福利的同步長(cháng)進(jìn)，而不應該學(xué)習香港、新加坡的怪胎模式。
至于住房保障體系，它只能作為補充手段，而不能作為主流手段。如果反客為主，那么，所導致的結果是中產(chǎn)階級日益貧困化，全國人民都得靠政府住房保障體系來(lái)實(shí)解決住房總量，這樣政府就又回到大政府時(shí)段，計劃經(jīng)濟再次回潮，左手把大家的土地財產(chǎn)全拿走，右手再給大家分房，而其結果，上一代人已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)，無(wú)復多言。
土地從來(lái)都是這個(gè)國家的命根子。我們知道，中國革命成功的起點(diǎn)是土改，讓廣大農民獲得土地，從而天下歸心；中國改革成功的起點(diǎn)則是分田到戶(hù)，對人民公社運動(dòng)撥亂反正，把土地的部分產(chǎn)權歸還給農民。
而現在，中國已經(jīng)到了在第一次土地革命(“土改”)、第二次土地革命(“聯(lián)產(chǎn)承包責任制”)之后，啟動(dòng)第三次土地革命(“現代土地產(chǎn)權制度”)的時(shí)候了。
這意味著(zhù)在物權法頒布之后，中國的土地制度終將發(fā)生根本性的變化�！�
(本文作者為北京科技大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院教授)
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