中新網(wǎng)5月6日電 面對一季度17.3%的房?jì)r(jià)漲幅，北京市建委又一次將目光投向了存量房(二手房)市場(chǎng)。中國經(jīng)濟網(wǎng)消息，近期，建委下屬的城建研究中心已經(jīng)召集了兩次有市場(chǎng)人士參加的內部會(huì )議，其核心在于征詢(xún)擴大存量房市場(chǎng)交易總量的手段，以分流新房市場(chǎng)中的剛性需求，緩釋房?jì)r(jià)進(jìn)一步快速上漲的壓力。
實(shí)際上，從2005年的宏觀(guān)調控開(kāi)始，北京市建委就一直試圖通過(guò)存量房市場(chǎng)擴容來(lái)實(shí)現梯度消費，降低剛性需求對房?jì)r(jià)上漲的壓力，并已出臺了不少刺激措施，但卻收效甚微。這一次，已經(jīng)有多套“更有力”的刺激性措施等待定奪，但具體的時(shí)間表還尚未最終確定。
擴容存量房
顯然，無(wú)論是來(lái)自市場(chǎng)還是市政府的壓力，都迫使建委必須在短時(shí)間內拿出有效的手段刺激存量房市場(chǎng)擴容。根據記者掌握的情況，在召集了兩次有市場(chǎng)人士參與的內部會(huì )議之后，目前已經(jīng)有幾套方案正在等待建委和北京市政府定奪。
首當其沖的仍然是稅收優(yōu)惠。一位內部人士向記者透露，有建議提出將普通商品房交易的起點(diǎn)以簽訂購房合同之日計算，而不再以房產(chǎn)證辦理完畢之日計算。這其中的玄機在于規避了7部委《通知》中“普通商品房購買(mǎi)未滿(mǎn)兩年轉讓須繳納5.5%營(yíng)業(yè)稅”的規定。
“由于目前北京市場(chǎng)商品房以期房為主，開(kāi)發(fā)周期多在1年到1年半之間，一旦以簽訂購房合同作為計算購買(mǎi)時(shí)間的起點(diǎn)，到入住的時(shí)候，基本上兩年的期限就快滿(mǎn)了，交易負擔的減輕，應該會(huì )刺激不少房源進(jìn)入存量房市場(chǎng)，從而達到擴容的目的�！边@位內部人士告訴記者。
實(shí)際上，在2005年7部委《通知》出臺之后，北京市為了保護存量房市場(chǎng)不受沖擊，就已經(jīng)使用了類(lèi)似的手段，只不過(guò)當時(shí)針對的只是已購公房和房改房。顯然，這次考慮的重點(diǎn)是將稅收優(yōu)惠覆蓋面擴大到普通商品房，其核心目的在于刺激更多的存量房放量。
除了“優(yōu)惠”之外，建委甚至還在考慮通過(guò)提高租賃成本，降低租賃收益，以逼出“存量”，這就是房屋租賃強制備案制度。按照現行規定，房屋租賃的收益須繳納5%的綜合稅，但由于此前租賃備案制度未能真正落實(shí)，多數房屋租賃收入并未有任何的稅收負擔。
據稱(chēng)，建委方面的考慮是，落實(shí)強租賃制備案之后，對所有房屋租賃收入征稅，使租賃房屋獲得的收益降低，從而逼迫房產(chǎn)持有者將房產(chǎn)出售，“租賃征稅，賣(mài)房免稅”，以此達到擴容存量房市場(chǎng)的目的。
另外，有接近建委的人士向記者透露，目前還有建議重新啟動(dòng)房屋使用權交易，俗稱(chēng)“小產(chǎn)權”交易的試點(diǎn)，以繞開(kāi)央產(chǎn)房、大學(xué)房產(chǎn)入市交易的技術(shù)瓶頸，擴大這類(lèi)房產(chǎn)的入市量。目前，上述方案尚在靜待北京市建委和市政府的定奪。
降低剛性需求
政府方面之所以如此急于擴容存量房市場(chǎng)，其原因在于冀望存量房分流新房市場(chǎng)中的剛性需求，從而緩釋房?jì)r(jià)快速上漲的巨大壓力。按照內部的說(shuō)法是，“20%的漲幅”是國務(wù)院下達給地方政府的“警戒線(xiàn)”，17.3%的漲幅已瀕臨“撞線(xiàn)”。于是，政府壓力驟增。
記者了解到，在今年4月北京一季度房?jì)r(jià)漲幅創(chuàng )紀錄地達到17.3%之后，一位北京市的分管副市長(cháng)曾明確要求建委拿出刺激存量房市場(chǎng)的具體措施，并且要求細化�！安粌H要說(shuō)明措施，還要求注明每一條措施能夠帶來(lái)的實(shí)際效果，甚至要落實(shí)到數字�！币晃粌炔咳耸扛嬖V記者。
此后，建委歷年不過(guò)1~2次的由市場(chǎng)人士參加的內部會(huì )議，到今年4月就已經(jīng)召開(kāi)了兩次。會(huì )議主題完全相同，找出解決存量房交易量過(guò)低的有效手段。
長(cháng)久以來(lái)，北京市新房與存量房的交易總量比例處于嚴重失衡的狀態(tài)下。記者從北京市建委獲得的統計數據表明，2005年全年，北京商品房預售總量為2152萬(wàn)平方米；同期，北京存量房市場(chǎng)的交易量?jì)H為712.5萬(wàn)平方米，相當于前者33%左右。而當年的預售商品房均價(jià)上漲19.2%。
對于價(jià)格上漲的原因，建委內部長(cháng)期有這樣一種判斷，即新房市場(chǎng)需求過(guò)于剛性�！艾F在的情況是，除了極少數低收入者之外，幾乎所有人都集中在新房市場(chǎng)，從而導致新房市場(chǎng)的供需關(guān)系失衡，招致價(jià)格快速上漲，因此，建立一個(gè)分流的渠道十分關(guān)鍵�！币晃唤ㄎ賳T說(shuō)，言外之意，這個(gè)分流的渠道便是存量房市場(chǎng)。
因此，早在2005年的宏觀(guān)調控當中，北京市建委副主任苗樂(lè )如力主通過(guò)擴容存量房市場(chǎng)實(shí)現穩定房?jì)r(jià)的核心的思路就是分流需求。而目前的政策思路與苗樂(lè )如彼時(shí)的主張一脈相承，只不過(guò)目前正在等待定奪方案的力度更大。
“存量房市場(chǎng)的見(jiàn)效最快�！币晃慌c會(huì )人士向記者分析，“經(jīng)濟適用房、廉租房還有配套商品房，都有建設的周期，最短也要1~2年才能見(jiàn)到效果，而存量房是既有的，幾乎可以立刻見(jiàn)效，這也是政府急于擴容存量房市場(chǎng)的另一大原因�！彼f(shuō)。
實(shí)際效果存疑
盡管前述方案尚在等待定奪的過(guò)程中，而市場(chǎng)人士對于政府“建立梯級消費市場(chǎng)”的思路也頗為認可。但是，對于如上思路在短期內解決房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲難度很大。畢竟實(shí)現所謂“梯級消費”并不是通過(guò)建委的若干政策就可以實(shí)現的。
“北京目前存量房市場(chǎng)不能擴容的原因很復雜，有的并不在建委職權能夠解決的范圍內�！币晃唤ㄎぷ魅藛T私下告訴記者。他所指的便是在北京保有量很大的央產(chǎn)房和大學(xué)房產(chǎn)，據估計，這兩類(lèi)房屋的總量絕不低于50萬(wàn)套。
雖然國務(wù)院辦公廳早在2003年就發(fā)布文件，要求各中直機關(guān)為房屋辦理獨立產(chǎn)權，以打通這些房產(chǎn)上市的技術(shù)瓶頸。但這一政策迄今已執行3年，真正上市交易的央產(chǎn)房仍然寥寥。大學(xué)房產(chǎn)的情況也大致如此。
“央產(chǎn)房、大學(xué)房產(chǎn)的產(chǎn)權單位多數都是中央機關(guān)，國辦的文件推行都有障礙，僅僅靠北京市建委的力量推進(jìn)顯然是不現實(shí)的。而要想解決存量房市場(chǎng)擴容的問(wèn)題，央產(chǎn)房、大學(xué)房產(chǎn)是繞不過(guò)去的問(wèn)題�！彼较赂嬖V記者。
顯然，在目前等待定奪的幾套方案當中，并沒(méi)有從根本上解決上述問(wèn)題的措施，因此，從這個(gè)角度分析，這些方案的實(shí)際效果存在疑問(wèn)。
另外，由于地產(chǎn)市場(chǎng)復雜的傳導效用，也可能對上述政策的效應產(chǎn)生相反的效果。對于“租賃強制備案”的思路，市場(chǎng)人士就有不少質(zhì)疑�！半m然按照這個(gè)思路，確實(shí)會(huì )增加租賃獲利的成本，逼出一定的存量，但是卻可能由于租賃房源的減少而造成租金的上升，導致更多的投資性購房，反而刺激了新房市場(chǎng)的需求�！边@位市場(chǎng)人士向記者分析。(李樂(lè ))
